Vendita con riserva di proprietà: come funziona

Il funzionamento della vendita con riserva di proprietà

Se ti stai domandando quale sia il funzionamento del contratto di vendita con riserva di proprietà, allo sei nel posto giusto.

Detto in termini molto semplici il soggetto A vende il bene immobile al soggetto B, il quale pur possedendo l'immobile ne acquisisce la proprietà solo quando avrà saldato per intero il corrispettivo in denaro al venditore.

Si tratta di una formula contrattuale conveniente e molto efficace, seppur con qualche insidia che ovviamente va stanata in corso d'opera.

Nozioni giuridiche di vendita con patto di riservato dominio

Anche detta vendita con patto di riservato dominio, la vendita con riserva di proprietà viene disciplinata dall'articolo 1523 del Codice Civile, come un a peculiare fattispecie contrattuale.

Trattasi a tutti gli effetti di un contratto di compravendita dove però il passaggio della proprietà del bene è differito al momento del pagamento integrale del prezzo da parte dell'acquirente.

In altre parole, finché quest'ultimo non avrà interamente adempiuto all'obbligazione pecuniaria assunta nei confronti del venditore, non ne acquisisce la proprietà.

Questa tipologia di vendita ricorre in talune specifiche situazioni di comodo.

Si pensi è esempio ai casi di cessione di beni mobili di rilevante valore economico, come autoveicoli, macchinari industriali e attrezzature professionali.

Nel caso di specie del settore immobiliare, sta incontrando negli ultimi anni larghi consensi, benché la sua operatività richieda un'attenta regolamentazione contrattuale.

Ciò al fine di evitare problematiche legate alla trascrizione e all'opponibilità ai terzi.

L'efficacia di una vendita con riserva di proprietà

Non solo il contratto di vendita con riserva di proprietà ha efficacia obbligatoria ma anche efficacia reale.

Dal punto di vista della prima efficacia, da un lato il venditore ha il dovere di trasferire la proprietà al momento del saldo del prezzo, dall'altro l'acquirente è tenuto a corrispondere il prezzo nelle modalità e nei termini concordati.

Vendita con riserva di proprietà - Getty Images

Dal punto di vista del la seconda efficacia, la riserva di proprietà attribuisce al venditore un diritto di garanzia sulla cosa venduta fino all'estinzione del debito.

Nel contratto devono essere chiaramente specificati tutti gli elementi essenziali, inclusi il prezzo complessivo, le modalità di pagamento rateale, i termini entro i quali deve essere corrisposto l'intero importo e le eventuali conseguenze dell'inadempimento.

Un'accurata predisposizione del testo contrattuale assume un ruolo fondamentale per prevenire controversie tra le parti e garantire un equilibrio tra gli interessi del venditore e quelli dell'acquirente.

Gli effetti giuridici del riservato dominio

Il principale effetto della vendita con riservato dominio è che possesso e titolarità del bene sono asincroni, non camminano cioè sullo stesso piano.

Più precisamente chi acquista, pur entrando nella disponibilità materiale della cosa, potrà dirsi proprietario a tutti gli effetti dopo il pagamento completo del prezzo.

Essendo ovviamente una particolare conformazione del rapporto giuridico, vi sono alcune conseguenze di rilievo.

In primo luogo, il venditore conserva un diritto reale sul bene fino al saldo integrale dell'importo dovuto.

Ciò vuol dire che, qualora si verifichi un inadempimento dell'acquirente, chi ha venduto potrà legittimamente agire per la restituzione del bene.

Non sarà dunque necessario esperire un'azione esecutiva di tipo generico.

Questa prerogativa offre al venditore una tutela efficace, riducendo il rischio di insolvenza.

D'altro canto, l'acquirente, pur non essendo ancora titolare del diritto di proprietà, è gravato dal rischio per il perimento o il deterioramento del bene dal momento della consegna.

Vendita con patto di riservato dominio - Getty Images

Tale previsione si fonda sul principio generale per cui il rischio della cosa passa all'acquirente nonostante la proprietà rimanga al venditore.

Fanno eccezione i casi in cui il deterioramento o la perdita siano dovuti a vizi originari del bene stesso, nel qual caso l'acquirente potrà far valere le ordinarie garanzie per vizi della cosa venduta.

Le tutele del venditore contro il compratore

Il venditore adotta tutti gli strumenti giuridici a suo favore per tutelare il proprio diritto. Così facendo si garantisce l'effettività della riserva di proprietà.

Ad esempio, nel caso di beni mobili registrati, come autoveicoli o natanti, la riserva di proprietà deve essere annotata nei pubblici registri per essere opponibile ai terzi.

Questa formalità assume particolare rilevanza nel caso in cui l'acquirente tenti di cedere il bene a terzi senza averne ancora acquisito la proprietà, poiché l'annotazione nei registri consente al venditore di far valere il proprio diritto anche nei confronti di eventuali subacquirenti.

Dal suo canto, l'acquirente accettando il riservato dominio, assume consapevolezza del fatto che, fino al pagamento integrale del prezzo, egli non potrà liberamente disporre del bene, se non nei limiti eventualmente previsti dal contratto.

In alcune circostanze, i contratti prevedono espressamente l'impossibilità per l'acquirente di concedere in uso il bene a terzi o di sottoporlo a garanzie reali senza il consenso del venditore.

Tali limitazioni, sebbene possano apparire restrittive, sono giustificate dalla necessità di proteggere il venditore dal rischio di perdita della propria garanzia sul bene.

Inadempimento contratto: le conseguenze

Qualora il compratore non paghi tutte le rate concordate, il venditore ha piena facoltà di azione per la risoluzione del contratto, con conseguente recupero del bene e trattenimento delle somme già versate a titolo di indennizzo.

Tale diritto si esercita ovviamente rispettando il contenuto delle norme generali sulla risoluzione contrattuale, con particolare attenzione alla necessità di diffidare preventivamente l'acquirente e concedergli un termine per adempiere.

Qualora il contratto preveda che il mancato pagamento di una o più rate comporti la decadenza dal beneficio del termine, il venditore potrà esigere immediatamente il saldo dell'intero debito residuo.

Questa clausola, pur essendo lecita, deve essere espressamente prevista nel contratto e non può essere applicata automaticamente in assenza di una specifica pattuizione tra le parti.

Inadempimento contratto - Getty Images

Anziché per la risoluzione del contratto, volendo, il venditore può propendere per un'azione esecutiva volta a ottenere il pagamento delle rate scadute.

In tal modo mantiene in essere il contratto.

Tale scelta può rivelarsi vantaggiosa quando vi sia la ragionevole certezza che l'acquirente potrà riprendere i pagamenti e adempiere integralmente all'obbligazione contrattuale.

Pro e contro di una compravendita di immobile con riservato dominio

La compravendita con riservato dominio è un vantaggio per quel compratore che incontra difficoltà nell’ottenere un finanziamento bancario.

Grazie al differimento, totale o parziale, del pagamento del prezzo, è il venditore a diventare, di fatto, il finanziatore dell’operazione di acquisto.

In passato, non era necessario ricorrere a questo tipo di accordi, poiché ottenere un mutuo bancario era molto più semplice.

Oggi, con le crescenti difficoltà di accesso al credito per molti soggetti, la vendita con patto di riservato dominio rappresenta un’alternativa importante da considerare.

Pro e contro della riserva di proprietà - Getty Images

Possiamo concludere dicendo dunque che il vero svantaggio della vendita con riserva della proprietà è che può essere complicata da gestire in caso di inadempimento dell’acquirente.

In tale situazione, come visto nei precedenti paragrafi, è probabile che il proprietario sia costretto ad adire le autorità competenti.