Compravendita: quali sono le tutele dell'acquirente se manca l'agibilità dell'immobile

Compravendita immobiliare e agibilità

Il contratto di compravendita immobiliare può essere stipulato anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità. Nel caso in cui l'immobile sia privo di questo requisito essenziale, l'atto per il trasferimento della proprietà resta comunque valido.

Che cos'è l'agibilità di un immobile

Quando si parla di agibilità di un immobile si fa riferimento al documento che attesta il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell'immobile e degli impianti in esso installati.
Si certifica così la rispondenza dell'edificio alle normative vigenti.

Un tempo si distingueva tra certificato di agibilità e certificato di abitabilità, ma dal 2001 questa differenziazione è venuta meno e si parla unicamente di agibilità.

Con l'entrata in vigore del D.lgs. 222/2016 il certificato di agibilità non esiste più, poiché sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità.

Essa deve essere presentata all'ufficio comunale competente dal soggetto titolare del permesso di costruire, da chi ha presentato la SCIA o dai loro aventi causa.


Il termine per presentare la segnalazione è di 15 giorni dalla comunicazione dell'ultimazione dei lavori. La presentazione da parte dell'interessato deve essere corredata da asseverazione redatta da un professionista abilitato. Con la segnalazione certificata di agibilità in pratica si consegue l'abitabilità dell'immobile. Qualora nel termine di 15 giorni essa non venga presentata, il soggetto obbligato incorrerà in una sanzione amministrativa.

La segnalazione deve essere effettuata in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni, altri interventi su un edificio già in essere e per le sopraelevazioni.

L'immobile con mancanza di agibilità non è commerciabile

La mancanza dell'agibilità dell'immobile incide in maniera sostanziale sulla sua compravendita.
Vediamo perché. Pur non impedendo la circolazione del bene, in quanto l'atto di trasferimento resta valido, la sua assenza si configura come un inadempimento contrattuale da parte del venditore di un immobile che ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità, in difetto del quale l'immobile è incommerciabile.

È quanto asserito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017 relativa alla vendita di un immobile privo di agibilità.

Cerchiamo a questo punto di capire cosa si intenda per incommerciabilità, concetto a cui fa riferimento la sentenza citata. Il termine assume un significato squisitamente economico che esula dall'ambito giuridico, facendosi riferimento a un immobile che, in quanto privo di agibilità, risulta poco appetibile sul mercato immobiliare.


Il rilascio o meno dell'agibilità, in fase di stipula del contratto, può essere infatti un elemento determinante del consenso. Qualora l'acquirente fosse comunque interessato all'acquisto potrebbe richiedere una riduzione del prezzo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza indicata, pone dunque l'accento sulla funzione economico sociale del bene immobile, compromessa in caso di non agibilità.

Inadempimento del venditore e aliud pro alio

La Corte di Cassazione, oltre a evidenziare l'incommerciabilità dell'immobile, pone l'attenzione sulla responsabilità contrattuale dell'alienante nel caso di mancata consegna della necessaria documentazione.

Ribadendo un orientamento consolidato, la Corte Suprema ritiene il venditore inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di compravendita e configura la mancanza dell'agibilità un'ipotesi di consegna di aliud pro alio. Con questi termini si intende la consegna di una cosa diversa da quella pattuita.

I casi in cui la segnalazione certificata di agibilità non sia stata presentata dal soggetto obbligato vengono equiparati all'ipotesi in cui l'agibilità manchi del tutto per carenza delle condizioni necessarie per poterla ottenere. Si pensi in quest'ultimo caso a difetti strutturali di un immobile che abbiano privato delle condizioni di igiene e salubrità imposte dalla legge.
Entrambe le situazioni configurano un caso di aliud pro alio e non di vizio del bene venduto.

La carenza dell'agibilità non può essere sanata dal fatto che il venditore alla stipula della compravendita abbia presentato domanda di condono o dal fatto che l'immobile era in precedenza utilizzato come abitazione.

L'obbligo a carico del venditore di consegnare il certificato di agibilità si riconduce al più generale obbligo di consegnare l'immobile in condizioni tali da servire al normale uso e godimento.
In mancanza di consegna, oltre alla compromissione del diritto di proprietà sull'immobile vi sarà la lesione del diritto alla salute tutelato dall'articolo 32 della Costituzione.

Poiché l'obbligo di consegnare i documenti attestanti l'agibilità è posto dalla legge in capo al venditore spetterà a lui attivare la procedura relativa all'ottenimento della stessa qualora l'immobile ne fosse privo. È fatto salvo il patto tra le parti che stabilisca diversamente.

La configurazione della fattispecie descritta come una consegna di aliud pro alio e non di vizio dell'immobile ha conseguenze sui rimedi giuridici attivabili da parte dell'acquirente.
Ne consegue che per poter agire in giudizio egli non dovrà sottostare ai rigidi termini di decadenza e prescrizione previsti in caso di vizio della cosa venduta.
L'acquirente avrà 10 anni di tempo per poter intentare una causa contro il venditore.

Vista la validità del negozio, inoltre, il notaio al quale le parti si siano rivolte, sarà obbligato a procedere alla sua stipula del contratto di compravendita. In ottemperanza ai suoi doveri, egli dovrà informare la parte acquirente circa la mancanza dell'agibilità e metterla al corrente delle conseguenze della mancata certificazione. Sarà inoltre compito del notaio trascrivere nell'atto le clausole relative a specifici accordi presi tra le parti al fine di evitare future controversie.

Cosa può fare il compratore in caso di mancata agibilità

Visto l'inadempimento del venditore, il soggetto leso potrà agire secondo i rimedi previsti dalla legge. Per poter esercitare l'azione legale il compratore dispone del termine decennale di prescrizione dei propri diritti.

Quali sono le forme di tutela a favore dell'acquirente in caso di aliud pro alio?

È bene sapere innanzitutto che:

nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. (Articolo 1453 del Codice Civile).

Di fronte all'inadempimento del venditore l'altra parte potrà dunque agire in giudizio per l'adempimento, chiedendo al giudice di condannare l'inadempiente a eseguire la prestazione dovuta. Il compratore potrà quindi chiedere che il venditore procuri e consegni i documenti attestanti l'agibilità dell'immobile.

In alternativa potrà presentare domanda giudiziale per ottenere la risoluzione del contratto chiedendone lo scioglimento. Otterrà in questo caso di essere esonerato dall'eseguire la propria prestazione o, se già eseguita, otterrà la condanna della controparte alla restituzione di quanto ricevuto.

Qualora l'interessato abbia optato per la prima ipotesi potrà sempre domandare lo scioglimento del contratto finché non ha ottenuto la controprestazione dovutagli. In caso di richiesta di risoluzione non si potrà più chiedere l'adempimento.


Dalla legge è fatta salva la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni subiti per la mancata consegna del certificato di agibilità.

Ulteriore rimedio giuridico è l'eccezione di inadempimento. In base a quanto previsto dall'articolo 1460 del codice civile nel caso in cui l'acquirente sia stato chiamato in giudizio, potrà eccepire, a sua difesa, il mancato adempiemento della parte venditrice.

Contratto preliminare e mancata agibilità

Che succede in caso di contratto preliminare qualora, successivamente alla conclusione dello stesso, la parte acquirente si sia resa conto della mancanza di agibilità dell'immobile che si è impegnata ad acquistare? Anche in questa ipotesi il venditore che non consegna la documentazione attestante l'agibilità incorre nella violazione dei suoi doveri contrattuali.

L'acquirente potrà legittimamente rifiutarsi di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita e ottenere il rimborso di eventuali caparre e acconti precedentemente versati.