Vendita e locazione senza APE

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti di locazione o di compravendita immobiliare, così come stabilito dall'art. 6 del decreto legge n. 63 del 2013 sugli Ecobonus.

Non solo, ma nei contratti deve essere inserita una clausola ad hoc in cui l'acquirente o l'affittuario dichiarano di averne ricevuta una copia e informazioni e documentazione in merito.

In caso di assenza del documento, però, cambiano le regole e gli atti non saranno più dichiarati nulli. Infatti, in base a quanto stabilito dal recente decreto Destinazione Italia (art. 1, comma 7 e seguenti), approvato lo scorso venerdì dal Consiglio dei Ministri, ai diretti interessati toccheranno sanzioni pecuniarie davvero salate.
Inizialmente si era parlato di sostituire la nullità degli atti, considerata una punizione troppo severa, con una multa di 500 euro. In realtà, gli importi delle sanzioni saranno molto più elevati.

Le parti saranno soggette al pagamento delle multe in solido e in parti uguali. Ciò vuol dire che a pagare saranno sia il venditore che l'acquirente, nel caso della compravendita; sia il locatore che il conduttore, nel caso della locazione.

La legge indica anche a quale autorità spetterà accertare e contestare le eventuali violazioni. Gli accertamenti saranno compiuti dalla Guardia di Finanza o, al momento della registrazione dei contratti di compravendita e locazione, dall'Agenzia delle Entrate. Entrambi gli enti , al fine di poter proseguire l'iter sanzionatorio, dovranno poi presentare rapporto al Prefetto.

Ma vediamo per ordine cosa accade in caso di compravendita e cosa in caso di locazione.

Compravendita senza APE

Nel caso di contratti di compravendita immobiliare, o comunque di trasferimento a titolo oneroso, se l'Attestato di Prestazione Energetica non è allegato all'atto o non è presente la dichiarazione informativa dell'acquirente di averlo ricevuto, scattano sanzioni amministrative che possono essere comprese tra i 3 mila e i 18 mila euro.

Nel testo della norma non si fa riferimento al trasferimento di immobili che avvengono a titolo gratuito. Pertanto, a differenza di quanto è avvenuto finora, non sarà più obbligatorio allegare l'APE agli atti di donazione.

Locazione senza APE

Nel caso di contratti di affitto di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, se l'Attestato di Prestazione Energetica non è allegato o non è presente in esso la dichiarazione del locatario di averlo ricevuto, scattano sanzioni che possono essere comprese tra i mille e i 4 mila euro.

Se il contratto ha una durata inferiore ai tre anni, le multe si riducono alla metà, quindi saranno comprese tra i 500 e i 2 mila euro.

In verità per i contratti riguardanti singole unità immobiliari, non è necessario allegare fisicamente l'attestato ma è sufficiente che nel contratto il conduttore dichiari di averne ricevuta una copia.

Anche nel caso degli affitti, essendo esentati dall'allegazione i trasferimenti a titolo gratuito, ne risultano esclusi i contratti di comodato d'uso.

Sanatoria per vendita e locazione senza APE

Ma cosa succede per quei contratti di vendita o locazione che, in base alla vecchia normativa, erano stati dichiarati nulli, perché privi dell'Attestato di Prestazione Energetica?

Il decreto Destinazione Italia prevede per essi una sorta di sanatoria retroattiva. Più precisamente, se la sentenza con cui l'atto è stato dichiarato nullo non è ancora passata in giudicato, la nullità può essere sostituita da una delle sanzioni pecuniarie prima citate. Deve esserci però la richiesta di almeno una delle due parti.

Considerazioni conclusive sull'Attestato di Prestazione Energetica

Questa nuova norma è quindi destinata ad avere un certo impatto sul mercato delle compravendite e su quello delle locazioni.

Diventa quindi importante promuovere la diffusione della certificazione energetica nel nostro Paese, contraddistinto però da un diffuso malcostume: molti professionisti rilasciano attestati a prezzi stracciati, senza compiere le dovute verifiche e quindi con calcoli e risultati del tutto inattendibili.

Bisogna considerare che se per un Attestato di Prestazione Energetica un professionista chiede un onorario di 30 – 40 euro, quel documento è stato redatto quasi sicuramente senza effettuare verifiche sul posto e quindi conterrà dati falsi.

APE e imposta di bollo e di registro

Completiamo il discorso sull'APE, ricordando la recente risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 83/E/2013 che, soffermandosi prevalentemente sui contratti di locazione, ha dato alcuni chiarimenti sulle imposte di bollo e di registro.

Per quanto riguarda l'imposta di registro, poiché l'APE non è soggetto ad obbligo di registrazione, in quanto costituisce allegato di altri atti sottoposti a registrazione, non è dovuto il pagamento dell'imposta.
Solo nel caso in cui si decida volontariamente di registrare l'atto (ad esempio per certificare una data) si dovrà pagare un'imposta di 168 euro.

Non è dovuta neanche l'imposta di bollo, perché il documento si presenta sotto forma di dichiarazione sostituiva di atto notorio, per il quale non è previsto tale tributo.