Si può vendere un bene intestato ad un minore?

Vendere un bene intestato a un minore: quando è possibile e come si fa secondo la legge italiana

Se la legge italiana non vieta di intestare un immobile ad un minore, allora non ne vieta nemmeno la vendita.

Un bene di proprietà di un under 18 può essere alienato, ammesso però che si rispettano alcuni requisiti, primo tra tutti la richiesta di autorizzazione al giudice tutelare.

Ecco pertanto di seguito tutto l'iter necessario affinché si possa eseguire la vendita di immobile di proprietà di un minore senza incorrere in falle legali.

Vendere immobile minore: incapacità giuridica e tutela dell'interesse superiore

Per capire a pieno come muoversi in questo processo molto complesso si deve partire necessariamente dalla portata del nostro ordinamento.

Quest'ultimo stabilisce che un soggetto che non ha ancora raggiunto la maggiore età non possiede alcun a capacità di compiere validamente atti giuridici di disposizione patrimoniale.

Bene intestato ad un minore - Getty Images

La regola generale appena descritta vale anche pertanto in caso di beni immobili.

Se un minore risulta intestatario di una casa – magari ricevuta in eredità o per donazione – non potrà venderla personalmente, né potrà farlo per interposta persona senza il rispetto di precise garanzie legali.

A prevalere, sempre e comunque, è la tutela dell’interesse del minore.

Il ruolo dei genitori e il limite del diritto di usufrutto legale

Se un figlio minorenne è proprietario di un immobile, i genitori – o uno solo di essi se l’altro è assente o decaduto dalla responsabilità genitoriale – non sono e saranno mai padroni del bene.

La legge dà loro l’usufrutto legale, ovvero il diritto di godere dell’immobile, ad esempio concedendolo in locazione.

Ma tale diritto non comporta la facoltà di vendere.

La proprietà resta in capo al minore e per venderla non basta il consenso dei genitori: occorre l’autorizzazione dell’autorità giudiziaria.

L’autorizzazione del giudice: quando è necessaria e chi è competente

L'alienazione di un immobile intestato a un minore è un atto di straordinaria amministrazione.

Per cui, in quanto tale, necessita di una specifica autorizzazione.

A seconda del contesto familiare, cambia sia la normativa applicabile che l’autorità competente a rilasciarla.

Se il minore è rappresentato dai genitori, si applica l’art. 320 del Codice Civile e la competenza è del giudice tutelare del luogo di residenza del minore.

Se invece il minore è sottoposto a tutela, interviene il tribunale su parere del giudice tutelare, secondo quanto previsto dagli articoli 374 e 375 del Codice Civile.

Questa distinzione non è solo formale: determina il tipo di procedimento da seguire e i tempi della vendita, che possono variare sensibilmente.

In ogni caso, il giudice ha il compito di valutare se l’operazione sia effettivamente nell’interesse del minore.

Se così non è, l'autorizzazione verrà negata.

L’iter concreto: la perizia giurata e la nomina del tutore

La procedura per avere l'ok alla vendita segue un percorso ben preciso.

I genitori, o chi esercita la tutela, sono tenuti a presentare al giudice una domanda motivata che possa facilitare l'ottenimento dell'autorizzazione alla vendita.

Ragion per cui vanno specificati i motivi per i quali ritengono l’operazione conveniente per il minore.

Il giudice può a tal punto stabilire la nomina di un tutore ad hoc, anche solo per quell’atto, in particolare se i genitori sono in conflitto di interessi o hanno anche la contempo il ruolo di usufruttuari.

Perizia e nomina tutore - Getty Images

A questo punto, verrà disposta una stima giurata dell’immobile da parte di un tecnico incaricato, che stabilirà il valore minimo di vendita.

Quando arriva l'autorizzazione

Soltanto se viene individuato un acquirente disposto a pagare almeno quel prezzo, e solo se l’offerta appare congrua, il giudice rilascia il provvedimento autorizzativo definitivo.

Questo atto sarà poi allegato al rogito notarile come garanzia di regolarità e validità dell’operazione.

La gestione del ricavato: vincoli e finalità

Un altro aspetto fondamentale riguarda il destino del denaro ricavato dalla vendita.

Anche questa somma non potrà essere gestita liberamente dai genitori o dal tutore.

Nonostante abbiano rappresentato il minore nell’atto di vendita, non sono autorizzati a disporre del denaro come meglio credono.

L’importo ottenuto dovrà essere vincolato, ad esempio con un deposito su un conto intestato al minore, oppure reinvestito secondo le indicazioni fornite dallo stesso giudice nel provvedimento autorizzativo.

Lo scopo è palese, ovvero tutelare il patrimonio del minore affinché non venga dilapidato, bensì conservato o valorizzato fino al compimento della maggiore età, momento in cui potrà liberamente decidere come disporne.

Vendere una quota: cosa accade nei casi di comproprietà

La necessità dell’autorizzazione giudiziaria è passo dovuto anche nei casi in cui il minore sia proprietario solo di una quota dell’immobile.

Questa eventualità non è affatto rara, soprattutto in caso di successione ereditaria dopo la morte di un genitore.

Anche per la vendita della sola quota indivisa, sarà necessario rispettare l’intero iter: valutazione preventiva da parte del giudice, nomina di un tutore ove necessario, stima dell’immobile e deposito della somma su conto vincolato.

Comprare casa da un venditore minorenne: rischi per l’acquirente

Chi si trova dall’altra parte della trattativa – l’acquirente – potrebbe avere qualche esitazione iniziale, immaginando complicazioni o rischi.

Ad onor del vero , una vendita che prevede il coinvolgimento di un minore non ha nessuna problematica purché sia gestita correttamente.

Rischi acquirente bene minore - Getty Images

Anzi, proprio l’intervento del giudice e del notaio garantisce un surplus di sicurezza: ogni passaggio dell’operazione viene verificato con attenzione, e l’atto non può essere stipulato se manca l’autorizzazione o se emergono profili critici.

Il ruolo del notaio, in questo contesto, è fondamentale: sarà lui a verificare la presenza dei requisiti, la validità del provvedimento giudiziale e la congruità della documentazione.

L’acquirente, dunque, non dovrà farsi carico direttamente di questi adempimenti, ma potrà affidarsi alla professionalità del notaio rogante.

Tra interesse del minore e garanzie per tutti

In sintesi, un bene intestato a un minore può essere venduto, ma solo a condizioni molto precise e sotto la stretta vigilanza dell’autorità giudiziaria.

La legge italiana, attraverso un insieme articolato di norme e controlli, garantisce che tale operazione avvenga nel pieno rispetto dei diritti del minore.

E al contempo tutela anche l’acquirente, che potrà concludere l’affare con la certezza che l’atto è pienamente valido ed efficace.

Garanzie minore - Getty Images

Vendere o acquistare una casa in queste condizioni non è dunque un tabù, ma un’operazione possibile, se ben condotta e sostenuta dalla corretta consulenza professionale.