Vendita di cosa futura: come viene disciplinata dalla legge

NEWS DI Comprare casa16 Ottobre 2018 ore 09:54
Quando si acquista un immobile ancora da costruire il contratto stipulato può essere una vendita di cosa futura o un contratto di appalto. Quali le differenze?

Vendita di cosa futura: che cos'è?


La vendita di cosa futura è la vendita di un bene non ancora venuto ad esistenza al momento della sottoscrizione del contratto. Questa tipologia di figura contrattuale viene prevista dall’articolo 1472 del codice civile che recita:

Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza. Art. 1472 cod.civ.


Il caso più tipico è quello della vendita di un immobile che, al momento della conclusione dell’atto di compravendita, non è stato ancora costruito.

Vendita immobile da costruire
In questa sede, oltre a descrivere le caratteristiche proprie della vendita di cosa futura, ci occuperemo delle differenze rispetto al contratto di appalto, per i suoi riflessi di carattere pratico, in particolare in ambito di garanzia per i vizi e risarcimento del danno.

In caso di vendita di un bene futuro, il bene venduto ancora non esiste ma verrà ad esistenza in un momento successivo. Il contratto fa nascere a carico del venditore l’obbligo di procurare al compratore l’acquisto della cosa.

Per quanto concerne la natura giuridica della vendita di cosa futura, la dottrina prevalente sostiene che il contratto sarà valido dal momento della stipula, a seguito del consenso delle parti, anche se l’effetto traslativo della proprietà non si è ancora prodotto. Si ha dunque un differimento del trasferimento del diritto di proprietà.

L’acquisto della proprietà si avrà solo nel momento in cui l’oggetto dell’accordo verrà ad esistenza. Siamo in presenza dunque di una vendita connotata da effetti meramente obbligatori, in pratica una vendita differita.

Se la cosa non viene ad esistenza, la vendita sarà nulla per mancanza dell’oggetto del contratto, salvo che le parti abbiano deciso di porre in essere un contratto di natura aleatoria.


Vendita di un immobile da costruire: differenza tra vendita e appalto


Uno dei casi più frequenti di applicazione dell’istituto in esame è la vendita di un edificio ancora da costruire. Facciamo un esempio: con scrittura privata Tizio si impegna a costruire e vendere a Caio un immobile, a fronte del pagamento di una somma di denaro. Successivamente quest’ultimo chiedeva a Tizio di verificare a sue spese l’andamento dei lavori, tenuto conto del ritardo che veniva riscontrato.

Per poter valutare la legittimità della pretesa dell’acquirente è necessario inquadrare la fattispecie come vendita di cosa futura o come appalto?. Si vedrà pertanto come la riconducibilità del caso ad una o all’altra figura contrattuale abbia molteplici risvolti di carattere pratico.

Abbiamo già delineato le caratteristiche principali della vendita di cosa futura. Analizziamo ora gli elementi tipici del contratto di appalto. La disciplina normativa dell’appalto è contenuta nel codice civile all'articolo 1655 del codice civile che così:

l'appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro Art. 1655 cod.civ


Dall’interpretazione della norma si evince che il contratto d’appalto è un contratto consensuale, a titolo oneroso, con il quale una parte (l’appaltatore) si impegna nei confronti dell’altra (il committente) ad eseguire un’ opera o compiere un servizio, assumendo un obbligo di risultato.
In caso di opera l’impresa edile si obbliga a costruire ad esempio un immobile.

Per eseguire l’opera l’appaltatore, affinché possa configurarsi questa tipologia contrattuale, deve svolgere l’attività con organizzazione dei mezzi e gestione a proprio rischio, in forma imprenditoriale. Abbiamo detto che trattasi di contratto a titolo oneroso che si perfeziona dunque con il pagamento di una somma di denaro da parte del committente.

Vendita cosa futura
La prima differenza evidente che si rileva tra vendita e appalto sta nella tipologia di prestazione, nel primo caso una prestazione di dare la cosa, nel secondo una prestazione di fare, il compimento di un'opera o servizio. L'appaltatore deve fornire anche la materia prima necessaria per realizzare l’opera o il servizio.

Per ricondurre il caso concreto da noi descritto, ad una fattispecie piuttosto che all’altra, la giurisprudenza adotta il criterio della prevalenza.


Vendita o appalto?


Il contratto stipulato in caso di immobile da costruire si configurerà, come compravendita o come appalto, a seconda che le parti abbiano dato prevalenza al dare, cioè al trasferimento dell'immobile oppure all'opera realizzata dall'esecutore del lavoro.

Questa impostazione ravvisa nella predominanza dell’attività lavorativa rispetto alla materia (il bene oggetto del contratto) l’elemento di differenziazione tra le due figure negoziali.

Vendita o appalto
In fase di interpretazione del contratto concluso tra le parti è necessario avvalersi anche di un altro criterio interpretativo; si tratta del criterio in base al quale si pone l’accento sulla effettiva volontà delle parti, come dedotta in contratto.

Qualora oggetto del volere dei contraenti sia il trasferimento della proprietà della cosa rispetto al quale il lavoro costituisce un mero presupposto, siamo in presenza di un contratto di vendita. Nel caso in cui la volontà delle parti abbia ad oggetto l’esecuzione dell’opera, la cui consegna è un semplice strumento di conferimento alla controparte del risultato raggiunto, allora la fattispecie deve configurarsi come contratto di appalto.

Soffermiamoci ora sugli aspetti pratici in base ai quali rileva l’inquadramento giuridico in un modo piuttosto che nell'altro.

In caso di vendita di cosa futura il momento di acquisto della proprietà si verifica quando l’immobile viene ad esistenza. Nel contratto di appalto, ipotizzando che il terreno sul quale è eretta l’opera sia di proprietà dell’impresa edile, la proprietà della cosa costruita passa nel momento in cui l’opera viene verificata e accettata dal committente.

Per quanto riguarda la garanzia per eventuali vizi che dovessero essere riscontrati, sono diversi i termini di decadenza per la loro denuncia (60 giorni per il contratto di appalto, 8 giorni in caso di vendita) così come il termine di prescrizione. (due anni per l'appalto e un anno per la vendita).

Altra differenza risiede nella possibilità di chiedere l’eliminazione dei vizi accertati come disposto dagli articoli 1667 e 1668 del codice civile, anche dopo l’accettazione della cosa da parte del committente, qualora si tratti di vizi non riconoscibili o taciuti dall’appaltatore, che ne era a conoscenza.

Elemento da segnalare, che non sussiste in caso di vendita, è il diritto del committente di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato; questo controllo può essere effettuato di persona oppure a mezzo di un direttore dei lavori nominato dallo stesso committente.

C'è di più, l'articolo 1662 del codice civile specifica che qualora nel corso dell'opera si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le modalità fissate nel contratto e a regola d'arte, il committente può stabilire un congruo termine, entro il quale l'appaltatore ha il dovere di adeguarsi a tali condizioni.

Differenze tra il contratto d'appalto e la vendita di cosa futura sussistono anche dal punto di vista dell’inadempimento agli obblighi contrattuali. Siamo in presenza di responsabilità esclusivamente contrattuale in caso di vendita. Per l’appalto, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, si ravvisa invece, in base ad accreditata giurisprudenza, la sussistenza di una responsabilità extracontrattuale per rovina e difetti dell’immobile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa.

Per concludere la presente trattazione, si deve evidenziare che, tenuto conto del caso concreto, l’analisi che deve essere effettuata, oltre a tener conto del criterio della prevalenza evidenziato dalla giurisprudenza, non può prescindere dalla volontà esplicitamente manifestata in contratto dalle parti.

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