Vendita dell'immobile con debiti condominiali: cosa rischia l'acquirente

L'acquisto di un immobile gravato da debiti condominiali

L'acquisto di un'unità immobiliare situata in un edificio condominiale comporta una serie di conseguenze giuridiche che non possono essere trascurate, soprattutto quando il venditore risulta moroso nei confronti del condominio.

In questo caso infatti, il nuovo proprietario dovrà pagare i contributi condominiali non versati relativi a determinati lassi di tempo.

La particolare natura delle obbligazioni condominiali e la disciplina dettata dal codice civile e dalle disposizioni di attuazione rendono, infatti, il nuovo acquirente corresponsabile dei debiti condominiali sorti nell'anno in corso e in quello precedente al trasferimento della proprietà.

La responsabilità è di tipo solidale, il che significa che il condominio può agire indifferentemente contro il vecchio proprietario o contro quello nuovo per il recupero delle somme non versate.

Il prinicipio naturale dei debiti condominiali

Si tratta di un principio che discende dalla natura propter rem delle obbligazioni condominiali, le quali seguono il bene e non la persona del debitore.

Tale caratteristica espone il nuovo proprietario, seppur estraneo alla precedente gestione, al rischio concreto di dover sostenere costi imprevisti.

Debiti condominiali e loro natura - Getty Images

Per questo motivo, prima di stipulare il rogito, è essenziale verificare la situazione debitoria del venditore, nonché eventuali delibere relative a lavori di manutenzione straordinaria in corso di approvazione o già deliberati.

La disciplina dell'art. 63 disp. att. c.c.: solidarietà e ambulatorietà passiva

L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile rappresenta la norma cardine in materia di ripartizione delle spese in caso di trasferimento di proprietà di un'unità immobiliare.

Il quarto comma stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Ciò significa che, nel caso di morosità del venditore, il nuovo proprietario può essere chiamato dall'amministratore a pagare i contributi condominiali non versati relativi ai due periodi sopra indicati.

La ragione di tale disciplina è rinvenibile nel principio dell'ambulatorietà passiva, secondo cui l'obbligazione condominiale, essendo connessa alla proprietà dell'unità immobiliare, si trasferisce automaticamente al nuovo titolare.

Il comma 5 della stessa norma aggiunge un ulteriore profilo rilevante, prevedendo che il venditore rimanga obbligato in solido con l'acquirente fino al momento in cui l'amministratore riceve copia autentica dell'atto di trasferimento.

La comunicazione del rogito diventa dunque elemento essenziale ai fini della cessazione della responsabilità solidale del venditore.

Le conseguenze per l'acquirente: debiti recenti e debiti pregressi

L'acquirente risponde, insieme al venditore, delle somme non versate relative all'anno in corso e a quello precedente.

Per gli anni anteriori, invece, l'unico obbligato rimane il proprietario dell'epoca in cui la spesa è sorta.

Debiti pregressi del venditori e debiti recenti - Getty Images

Tuttavia, poiché l'amministratore può agire solo contro il condomino attuale, l'acquirente potrebbe comunque subire l'iniziativa giudiziaria, come ad esempio la notifica di un decreto ingiuntivo.

In tal caso, egli mantiene il diritto di rivalersi nei confronti del venditore moroso, in quanto unico reale debitore per gli esercizi precedenti.

Casi giurisprudenziali utili e importanza delle spese condominiali

La giurisprudenza ha costantemente ribadito tali principi, riconoscendo all'amministratore il potere di agire esclusivamente contro l'attuale proprietario, poiché solo quest'ultimo mantiene la qualità di condomino.

Tra le decisioni più significative si ricordano le sentenze della Cassazione n. 23345/2008 e 23686/2009, nelle quali si afferma che il venditore, dopo la cessione, perde la legittimazione passiva rispetto alle pretese del condominio.

Spese straordinarie e rilevanza della delibera assembleare

Un discorso diverso va fatto per le spese straordinarie.

In questo caso, secondo un consolidato orientamento della Cassazione, la delibera assembleare che approva l'esecuzione dei lavori rappresenta il momento costitutivo dell'obbligazione.

Pertanto, se la delibera è antecedente al rogito, l'obbligo di partecipare alla spesa grava sul venditore, anche se i lavori non siano ancora iniziati o siano eseguiti successivamente.

Tra le pronunce più rilevanti si cita la sentenza n. 8782/2013, che chiarisce come l'obbligazione per le spese straordinarie non possa trasferirsi all'acquirente in assenza di un diverso accordo contrattuale, proprio perché la delibera rappresenta il fatto generatore del debito.

Ne consegue che l'acquirente che si trovi a dover pagare lavori straordinari deliberati prima dell'acquisto può agire in rivalsa contro il venditore.

Tutele per l'acquirente: verifiche preliminari e clausole contrattuali

Per evitare conseguenze indesiderate, l'acquirente deve adottare alcune cautele prima di formalizzare l'acquisto.

In primo luogo, è opportuno richiedere all'amministratore un'attestazione dello stato dei pagamenti condominiali, documento previsto dall'art. 1130 c.c.

Tale certificazione consente di verificare l'esistenza di morosità pregresse e di eventuali liti in corso.

È poi consigliabile consultare le delibere assembleari dell'ultimo biennio, al fine di accertare la presenza di lavori straordinari deliberati o in corso di approvazione.

In questo modo, l'acquirente può valutare in anticipo il possibile impatto economico dell'acquisto.

Tutela per chi compra un immobile con debiti - Getty Images

Un'ulteriore tutela consiste nell'inserire nel contratto di compravendita una clausola di manleva, con la quale il venditore si impegna a tenere indenne l'acquirente da ogni debito condominiale sorto prima del rogito.

Tale clausola non libera l'acquirente dall'obbligo di rispondere verso il condominio, ma gli facilita il successivo esercizio del diritto di rivalsa nei confronti del venditore.

La distinzione fondamentale tra spese ordinarie e spese straordinarie

Per comprendere i rischi derivanti dall'acquisto di un appartamento gravato da debiti condominiali, è necessario distinguere tra spese ordinarie e straordinarie, poiché da tale distinzione dipende il momento in cui nasce l'obbligazione in capo al condomino.

Spese ordinarie

Le spese ordinarie riguardano la manutenzione quotidiana delle parti comuni e comprendono, ad esempio, la pulizia delle scale, l'illuminazione degli spazi comuni, le piccole riparazioni e il compenso dell'amministratore.

Tali spese rientrano nei poteri gestionali dell'amministratore e non richiedono una delibera assembleare preventiva.

L'obbligazione nasce al momento dell'effettivo sostenimento della spesa, e la relativa quota diviene esigibile alla fine del mese, quando il condominio provvede alla riscossione.

Spese straordinarie

Le spese condominiali straordinarie, invece, sono caratterizzate da interventi di maggiore entità economica, quali il rifacimento della facciata, la sostituzione del tetto, lavori di ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni.

Spese ordinarie e spese straordinarie - Getty Images

L'obbligazione in questo caso nasce con la delibera assembleare che approva l'intervento e determina la ripartizione dei costi, assumendo valore costitutivo.

La distinzione è fondamentale: mentre le spese ordinarie seguono il principio dell'effettivo sostenimento, quelle straordinarie si legano alla delibera assembleare, indipendentemente dal momento di esecuzione dei lavori.