Si può vendere casa con dentro un inquilino?

NEWS DI Affittare casa19 Settembre 2018 ore 09:41
Che succede se il padrone di casa decide di vendere l'appartamento. Quando scatta il diritto di prelazione dell'inquilino e tutele. Che dice la legge in proposito.

Vendita case in locazione


La vendita di un appartamento concesso in locazione è sicuramente un tema scottante.
Che succede se il proprietario della casa data in affitto decide di vendere l’immobile?
Cosa deve fare l’inquilino?
Può restare nell’appartamento o dovrà cercare una nuova abitazione?

Vediamo come devono comportarsi proprietario e inquilino, al fine di evitare controversie spiacevoli.

La vendita immobili quando è in corso un contratto di locazione è una questione delicata che deve essere affrontata con le necessarie cautele. Cerchiamo di fare chiarezza, per eliminare ogni dubbio in materia.



Il primo aspetto da evidenziare è che quando il padrone di casa intende mettere in vendita l'immobile, la locazione deve proseguire anche con l’acquirente dell’abitazione.
Dispone infatti l’articolo 1599 del codice civile che il trasferimento a titolo particolare (di compravendita ad esempio) della cosa locata comporta l’opponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione che abbia data certa anteriore rispetto all’atto di alienazione.
Avviene dunque quella che viene definita come cessione legale del contratto di locazione, in base alla quale l’acquirente succede ex lege nel predetto contratto.

Tuttavia, per un quadro completo della situazione, è importante chiarire in quali casi l’inquilino possa vantare un diritto di prelazione in riferimento alla vendita da effettuarsi.

Vendita casa in affitto
Altro aspetto da tenere in conto è l’eventuale presenza di una clausola, nel contratto di locazione, che sancisca espressamente lo scioglimento dello stesso per intervenuta alienazione del bene (si veda quanto disposto dall’articolo 1603 del codice civile).
In questo caso l’acquirente potrà avvalersi della facoltà di dare al conduttore licenza per finita locazione con il preavviso previsto dalla legge (articolo 1596 cc). L’inquilino sarà obbligato a liberare l’immobile e a lui non spetterà alcun risarcimento del danno.

Tornando al diritto di prelazione, vediamo di seguito cosa dice la legge sul tema in questione, al fine di chiarire quali siano le facoltà dell’inquilino e i limiti all’esercizio del suo diritto.


Case in vendita: che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino?


In base a quanto previsto dalla Legge n. 431 del 1998 di riforma delle locazioni, in caso di vendita dell’immobile adibito ad uso abitativo, il conduttore può vantare un diritto di prelazione.
In cosa consiste e come si estrinseca questo diritto? La situazione deve essere diversamente considerata a seconda che sia o meno decorsa la prima scadenza contrattuale.

Entro la prima scadenza contrattuale, la disdetta da parte del proprietario di casa è valida solo per uno dei motivi previsti dall’art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra la vendita dell’immobile. Dunque, qualora nell’ambito del suddetto periodo il padrone di casa manifesti l’intenzione di vendere l’appartamento, deve disdire il contratto di locazione per impedirne l’automatico rinnovo (disdetta per finita locazione). Nella lettera di disdetta dovrà esporre le ragioni della decisione, tra le quali figura appunto la vendita dell’immobile.

La predetta comunicazione, che ha la funzione di informare preventivamente l’inquilino circa l’intenzione di cedere ad altri la proprietà dell’immobile affittato, deve essere inoltrata con un preavviso di 6 mesi rispetto alla scadenza del contratto.

Diritto di prelazione
Scatta a questo punto il diritto di prelazione dell’inquilino nei confronti di eventuali acquirenti.
Che cos’è il diritto di prelazione?
Più in generaleè il diritto in base al quale un soggetto, in caso di costituzione di un negozio giuridico, venga preferito rispetto ad altri soggetti e alle medesime condizioni.
Condizione essenziale affinché il proprietario possa non rinnovare l’affitto con diritto di prelazione dell’inquilino, è che il locatore non abbia la proprietà di altro immobile ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Per fare un esempio, ipotizziamo che sia stato stipulato un contratto di locazione di 3 anni più 2.
Alla scadenza dei tre anni e con preavviso di almeno 6 mesi, il locatore potrà vendere l’immobile inviando lettera di disdetta per comunicare la finita locazione. In questo caso sussisterà il diritto di prelazione dell’inquilino. Vuol dire che, a parità di prezzo, il padrone di casa dovrà preferire il proprio inquilino rispetto ad altre persone che si proporranno per l’acquisto della casa.

Il locatore dovrà pertanto comunicare al conduttore le condizioni e il prezzo della vendita e il conduttore dovrà comunicare al proprietario la volontà di avvalersi eventualmente del diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Vendita immobile locato
Qualora la disdetta venga effettuata senza rispettare le modalità di legge, il passaggio di proprietà dell’immobile al nuovo acquirente dovrà avvenire nel rispetto del contratto di locazione vigente che si rinnoverà automaticamente. Il nuovo acquirente dell’immobile subentrerà nel rispetto dei diritti e dei doveri sorti dal contratto di locazione che resterà in piedi con un soggetto diverso nella qualità di padrone di casa.

Qualora la volontà di vendere e di non rinnovare la locazione ricorrano dopo la prima scadenza il proprietario non è tenuto a comunicare le ragioni della sua decisione.
Dovrà limitarsi a inviare la lettera di disdetta con il preavviso richiesto dalla legge.
Nessuna prelazione dunque in questo caso o nell’ipotesi in cui il locatore abbia la proprietà di altri immobili aventi uso abitativo.

Ad ogni modo, come previsto dal all’articolo 1 del decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 è sempre facoltà del proprietario della casa messa in vendita concedere al conduttore il diritto di prelazione. È bene, infatti, non creare delle situazioni di attrito con i propri inquilini.

Si sottolinea l’importanza di una comunicazione tempestiva; chiedere all’inquilino se sia interessato all’immobile contribuirà a rendere migliori i rapporti prevenendo delle situazioni di forte conflittualità dannose per entrambe le parti. Questo consentirà una reciproca collaborazione tra di esse e soprattutto renderà più agevole all’inquilino cercare una valida sistemazione alternativa.


Eccezioni al diritto di prelazione


Dopo aver esaminato le situazioni in cui l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione, si deve precisare che esistono delle eccezioni alla regola.
Ci sono infatti dei casi in cui, nonostante la presenza dei requisiti sopra esposti, il diritto di prelazione non sussiste a favore del conduttore.
Vediamo quando tale diritto non possa ritenersi operativo.

Innanzitutto qualora l’immobile locato sia in comproprietà con altre persone a titolo di comunione ereditaria. In questo caso prevale il diritto di prelazione dei coeredi riconosciuto dall’articolo 732 del codice civile.
Altra eccezione si ha quando la vendita debba avvenire in favore del coniuge del locatore o di parenti entro il secondo grado. In questo caso al conduttore non spetta alcun diritto che possa far valere, sia pure in via subordinata.


Modalità per esercitare il diritto di prelazione


Per concludere il presente argomento, vediamo quali sono le modalità con le quali il conduttore può esercitare il diritto di prelazione.
Cosa deve fare dunque per far valere il suo diritto?
In proposito si fa riferimento a quanto previsto in materia dall’articolo 38 della legge sull’equo canone:

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado. Articolo 38 Legge equo canone

L'articolo 39 afferma che:

Qualora il locatore non notifichi al conduttore la comunicazione di cui sopra o nel caso in cui il prezzo riportato sia superiore a quello oggetto di vendita a favore di un terzo, l’avente diritto alla prelazione avrà titolo per riscattare l’immobile. Vediamo cosa dice in proposito l’articolo 39 della legge sull’equo canone. Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio. Articolo 39 Legge equo canone


Cosa fare dunque se il padrone di casa non garantisce il diritto di prelazione in capo all’inquilino?
Entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto, il conduttore potrà riscattare l’immobile citando in giudizio l’acquirente. Per riscattare la casa dovrà versare il prezzo indicato nella compravendita entro il termine di 30 giorni.

L’inquilino ha diritto comunque a richiedere anche un risarcimento per danni in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione versato.

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