Cessione dell'alloggio del portiere e problematiche condominiali connesse

Parti comuni condominio

La casa del portiere è un bene comune ai condòmini, se altro non è stabilito dal titolo.
Si tratta di una parte comune sui generis, che può anche essere oggetto di utilizzazione differenti da quella originariamente datale.

Essa, chiaramente, serve quale alloggio nel caso di presenza del servizio di portierato.

Qui di seguito vedremo se ed in che modo l'alloggio del portiere possa essere oggetto di cessione; per farlo è bene fornire, brevemente, la definizione di condominio.

Il condominio negli edifici non trova una propria chiara e precisa definizione nel codice civile, ovvero in altre disposizioni di legge.


Ciò tanto se si osserva il condominio dal punto di vista dell'organizzazione delle persone, tanto se lo si guarda concentrandosi sul diritto.

La servitù è definita dalla legge (art. 1027 c.c.), il condominio no.

Gli studiosi e la giurisprudenza si sono cimentati nel fornirne una definizione e sono concordi nell'affermare che il condominio negli edifici è quella particolare forma di comunione nella quale coesistono beni in proprietà esclusiva e parti dell'edificio comuni, in condominio per l'appunto.

Qual è la caratteristica delle parti comuni?
La loro destinazione funzionale e strumentale all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Tra queste, s'è detto e si approfondirà da qui a breve, rientra la casa del portiere.

Le parti comuni, quali le scale, l'ascensore, la facciata, non sono oggetto di autonomo godimento: esse servono a godere dell'unità immobiliare. Da qui la destinazione funzionale o strumentale.

L'art. 1117 c.c. individua quelle che sono le parti comuni dell'edificio in condominio: si tratta di un'elencazione esemplificativa. Altri beni, aventi le caratteristiche fin qui citate, possono essere considerati comuni pur senza essere menzionati. L'atto costitutivo del condominio (io così detto titolo, cioè primo atto di cessione da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio ovvero il regolamento condominiale contrattuale) può prevedere eccezioni in relazione alla proprietà condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. o di quelli ad esso assimilabili.

Casa del portiere, parte comune

Il più volte menzionato art. 1117 c.c. specifica che sono oggetto di proprietà comune i locali per i servizi in comune, tra i quali rientra (in quanto specificamente menzionato) l'alloggio del portiere connesso al così detto servizio di portierato.

La casa del portiere può anche non essere in proprietà condominiale: è raro, ma non impossibile, che essa sia di proprietà di una o più persone, ma che su di essa sia impresso un vincolo di destinazione.

Può anche accadere che esistano i locali di svolgimento del servizio di portierato e non l'alloggio del portiere: in tal caso se non escluso dal titolo i primi saranno comunque di proprietà comune.

La condominialità dell'alloggio del portiere fa sì che questo sia soggetto alle regole specifiche dettate per le cose comuni e quindi per i diritti sulle stesse vantati dai condòmini.

Ciò vuol dire che:

• il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.);
  
  
• le parti comuni non sono divisibili se non con il consenso di tutti i condòmini e sempre che ciò non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. Qui il riferimento alla divisione è al materiale frazionamento fisico del bene, non all'oggetto del nostro approfondimento, cioè alla vendita dell'alloggio del portiere.

La casa del portiere è di tutti e di tutti resterà. Per sempre? Non proprio, ma andiamo per gradi.

Vendita casa del portiere, nessuna competenza dell'assemblea

La cosa certa è che l'assemblea condominiale non ha mai la competenza a decidere sulla vendita della casa del portiere: ciò in quanto all'assemblea non è riconosciuta la prerogativa di disporre dei diritti dei condòmini (il diritto di proprietà sull'alloggio è dei singoli, non collettivo), ma quello di gestire i beni comuni nel rispetto di tali diritti. L'alienazione, evidentemente, non è tale.

In buona sostanza l'assemblea può sopprimere ilservizio di portierato, ma non cedere l'alloggio del portiere.

È chiaro che l'assemblea, intesa in tal caso quale mera riunione, non quale organismo collettivo, può essere l'occasione per concordare sull'opportunità di cedere l'alloggio del portiere o addirittura per esprimere il consenso alla vendita. È necessario, però, che siano presenti tutti i condòmini, perché tutti sono contitolari della proprietà su quell'alloggio; ma non solo.

Vendita casa del portiere, necessario il consenso di tutti i condòmini

È difficile, anzi è impossibile, che le scale di un edificio in condominio siano oggetto di cessione a un estraneo. Le scale non hanno un'utilità inscindibile dall'uso a favore delle unità immobiliari.

Per la casa del portiere il discorso è diverso: l'alloggio può essere abitato anche per scopi estranei alla sua destinazione a servizio del dipendente del condominio. Da qui, svincolatolo dalla sua originaria finalità, la possibilità di cederlo.

Serve, come si diceva innanzi, il consenso di tutti i condòmini.

Che sia così, lo desumiamo altresì chiaramente dal quarto comma dell'art. 1108 c.c. (dettato in materia di comunione, ma applicabile al condominio in ragione di quanto disposto dall'art. 1139 c.c.) a mente del quale serve il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione della proprietà comune.

Tale consenso può anche essere espresso in sede assembleare, demandando se del caso l'amministratore a esprimerlo alla controparte acquirente.

È fondamentale, ai sensi dell'art. 1350 c.c., che il contratto di compravendita sia formulato per iscritto. Si tratta di una prescrizione prevista a pena di nullità.

Si badi: è ben possibile mantenere il servizio di portierato e contestualmente decidere la cessione dell'alloggio del portiere.