Box di pertinenza vendita separata: è possibile?

Box di pertinenza vendita separata

Hai acquistato un immobile e hai scoperto che il precedente proprietario possedeva un box auto. Ti chiedi se puoi avanzare delle pretese in quanto il garage non ti è stato venduto insieme all'immobile.

Esiste un obbligo di legge di vendere le pertinenze insieme alla casa?

Iniziamo l'esame della questione fornendo una definizione di pertinenza.

Che cosa sono le pertinenze?

L'articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altro bene.

Legittimato a imprimere tale destinazione è il proprietario della cosa principale o chi ha su di essa la titolarità di un diritto reale (si pensi ad esempio a chi ha un diritto di usufrutto o di abitazione).

La pertinenza riveste una posizione subordinata rispetto alla cosa principale e ha una destinazione specifica.


Può essere posta a servizio (poiché adibita al conseguimento di un'utilità) oppure a ornamento del bene principale. Ad ogni modo, ciò che è bene chiarire è che, pur trovandoci nell'ambito del fenomeno di aggregazione di cose, siamo di fronte a due beni distinti e separati.

La pertinenza, nonostante il collegamento funzionale rispetto al bene principale, conserva infatti la propria individualità e natura.

Tra i due beni esiste un vincolo pertinenziale e durevole (non necessariamente permanente), ovvero non occasionale o effimero.

Quanto il box auto può distare da casa per essere considerato pertinenza?

Per affrontare la questione oggetto dell'articolo, il primo aspetto da verificare è se il box auto può, nel caso concreto, essere considerato una pertinenza dell'abitazione.
Affinché insorga il legame pertinenziale il bene non deve essere necessariamente fisicamente connesso o collegato al bene principale.

È infatti possibile che vi sia una distanza materiale. Ciò che conta è che sussista un legame tra il bene principale e la pertinenza di tipo economico e funzionale.


Si pensi a un garage a servizio della casa che non si trovi nelle immediate vicinanze rispetto ad essa.

Anche l'Agenzia delle Entrate ha fornito un criterio per poter stabilire quando un box auto sia definibile una pertinenza. Il box auto che sia troppo distante da casa non può essere ritenuto una pertinenza.

È quanto stabilito dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello 33/2022.
Un box che dista 1,3 km dall'abitazione principale non può costituire vincolo pertinenziale rispetto alla stessa.


Tra la casa e il box deve esserci contiguità e questo sta a significare che i beni devono essere situati in luoghi prossimi tra loro.

Cessione di immobile: il box auto segue la casa?

Cosa succede se il proprietario dell'abitazione decide di vendere soltanto la casa? Ipotizziamo che vi sia anche un box auto pertinenziale.
Viene da chiedersi se con il box di pertinenza la vendita separata è possibile.

Vediamo il regime giuridico delle pertinenze così come disciplinato dal codice civile, al fine di capire se ciò sia possibile.

Poiché la pertinenza forma con la cosa principale un'unità in senso funzionale ed economico ne consegue che essa è sottoposta allo stesso regime giuridico della cosa principale, ma questo non esclude che la pertinenza possa essere oggetto di autonomi rapporti giuridici.

In base all'articolo 818 del codice civile gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, anche se di queste non si faccia cenno nel negozio giuridico concluso, a meno che non sia diversamente disposto.


Dunque, nel caso in cui il box sia una pertinenza dell'abitazione, deve essere venduto insieme all'immobile ma questo non vuol dire che non sia possibile venderlo separatamente dall'abitazione.

Quando la casa può essere venduta senza box auto

Affinché le pertinenze con il garage o una cantina vengano lecitamente vendute separatamente dall'immobile principale deve esserci un espresso accordo in tal senso.

Per escludere il trasferimento del box auto dal contratto di compravendita è necessaria un'espressa manifestazione di volontà contraria delle parti, ossia una apposita dicitura nel rogito notarile.

Il proprietario del bene principale e della pertinenza, nel momento in cui aliena ad altri la proprietà della casa, può in ogni caso sempre riservarsi quella del garage (o venderlo ad altro acquirente), determinando in tal modo la cessazione del vincolo di pertinenza.

La cessazione del vincolo pertinenziale (che si attua con vendita di sola abitazione principale) non è opponibile ai terzi che abbiano anteriormente acquistato dei diritti sulla cosa principale.

Il nuovo proprietario della casa può rivendicare il box auto?

Nel caso in cui manchi un accordo tra le parti della compravendita che disponga in merito alla sorte delle pertinenze, una cantina o un garage, in quanto pertinenze dell'abitazione venduta, devono seguire il regime di quest'ultima, con passaggio di proprietà a favore del nuovo acquirente che potrà rivendicare anche successivamente la mancata cessione.

Nell'atto di vendita deve risultare chiaramente che l'alienante ha venduto ad altri il garage o l'ha tenuto per sé. Le pertinenze sono comprese nel trasferimento del bene principale salva diversa e contraria volontà delle parti.

È quanto affermato dalla Cassazione con sentenza Cass. sent. n. 21656/19.

Box auto in condominio

In caso di box auto in condominio occorre fare riferimento ad una normativa specifica per capire se è possibile o meno vendere il box auto separatamente.

Dobbiamo fare un passo indietro e citare la Legge n.47 del 28 febbraio 1985, in base alla quale gli spazi adibiti a parcheggio che devono obbligatoriamente riservarsi in tutte le costruzioni a partire dal 1967, costituiscono pertinenze delle costruzioni stesse.

Tale possibilità viene riconosciuta anche in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali.

La legge Tognoli n. 122 del 24 marzo 1989 sanciva, al fine di garantire un posto a ciascun titolare dell'immobile in condominio, la nullità di un contratto di compravendita che disponesse separatamente di immobile e pertinenza.

Le novità del Decreto Semplifica Italia

Le cose sono cambiate successivamente con il Decreto Semplifica Italia n. 5 del 9 febbraio 2012, quando la legge Tognoli è stata modificata e sono stati consentiti i trasferimenti dei parcheggi separatamente dagli appartamenti.
La condizione è che che vi sia contestuale destinazione del box auto a pertinenza di un immobile situato nello stesso Comune.

Il divieto assoluto di cessione separata, a pena di nullità, permane unicamente per i parcheggi che sono stati costruiti in aree pubbliche sulle quali è stato concesso un diritto di superficie.