Quali sono le differenze tra vendita a misura e vendita a corpo?

Vendita a corpo o vendita a misura?

Hai stipulato un contratto preliminare con il quale il futuro venditore si è impegnato a cedere, per un dato prezzo, un terreno identificato in base ai riferimenti catastali e ai confini. Nel contratto vengono riportati i mq del terreno.

Alla scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo ti accorgi che il terreno in realtà non misura quanto indicato in contratto poiché la sua superficie risulta inferiore. Ti chiedi se in qualità di acquirente è possibile richiedere la riduzione prezzo.


La fattispecie descritta è incentrata sulla distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo di un bene. Vediamo in cosa consistono tali istituti giuridici e quali sono le diverse implicazioni.

Siamo in presenza infatti di due modi differenti di identificare l'oggetto della compravendita e di quantificare il prezzo tanto che differenti sono gli effetti dell'accordo concluso.

Che cos'è la vendita a misura?

Nella vendita a misura, come lascia trasparire il termine stesso, si mette strettamente in correlazione il prezzo del bene (terreno o immobile che sia) con la misura della superficie dello stesso.

Per fare un esempio, possiamo dire che l'appartamento sia stato venduto a misura nel momento in cui il prezzo da versare sia identificato con la dicitura 1000 euro al mq. Sapendo che siamo in presenza di un appartamento di 120 mq sarà possibile determinare la cifra che l'acquirente dovrà corrispondere semplicemente moltiplicando il costo della casa per il numero di mq.

La vendita a misura è disciplinata dall'articolo 1537 del codice civile secondo il quale quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.

Cosa fare se la misura della superficie è inferiore rispetto a quanto pattuito

Può capitare che una volta concluso il contratto preliminare l'acquirente si accorga in un momento successivo che il bene immobile abbia una superfice inferiore rispetto a quanto concordato.

In tal caso il futuro compratore potrà rifiutarsi di addivenire alla stipula del contratto preliminare? In alternativa potrà richiedere la riduzione del prezzo?


In caso di stretta correlazione tra misura della superficie e il prezzo dedotto in contratto, l'accertamento di una differente dimensione dell'immobile consentirà al compratore di agire nei confronti del venditore a tutela dei suoi interessi.

Come affermato dal codice civile nell'articolo 1537 sopra citato egli sarà legittimato, in caso di estensione inferiore, a chiedere la riduzione del prezzo pattuito.

Qualora la superficie risulti superiore e sia dovuto un supplemento, il compratore avrà facoltà di recedere dal contratto, qualora non sia disponibile a versare il supplemento.

Che cos'è la vendita a corpo

Nella vendita a corpo il bene viene identificato a prescindere dalla misurazione delle dimensioni.

Per capire quale sia la differenza tra la vendita a misura e la vendita a corpo occorre evidenziare che, in quest'ultimo caso, il prezzo non è strettamente connesso con la metratura dell'immobile.

La somma da versare a titolo di prezzo è infatti determinata tenendo conto della cosa nella sua globalità a prescindere da quelle che sono le sue dimensioni effettive al mq.

Il contratto, ad esempio, ha per oggetto un immobile di 120 mq e il venditore lo intende cedere nella sua interezza per la somma pari a 100.000 euro.

Cosa accade se nella vendita a corpo l'estensione è inferiore

In caso di vendita a corpo qualora ci si accorga che l'immobile oggetto del preliminare abbia una dimensione inferiore rispetto a quella pattuita quali tutele sono a disposizione del futuro acquirente?

Qualora si possa dedurre, dal tenore letterale del contratto o da altri elementi probatori, l'assoluta marginalità dell'indicazione delle misure del terreno nel contesto del contratto, un eventuale rifiuto dell'acquirente di sottoscrivere successivamente il contratto definitivo dovrà ritenersi illegittimo.
Egli potrà, in via alternativa, fare richiesta di rettifica del prezzo.
A tale rimedio tuttavia, a differenza della vendita a misura, non sempre è possibile accedere. Vediamo quali sono le condizioni per poter chiedere la variazione del prezzo.

Riduzione del prezzo nella vendita a corpo

Ai sensi dell'articolo 1538 cc, nei casi in cui il prezzo viene determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, ancorché questa venga indicata, non si avrà alcuna rettifica del prezzo. Alla regola tuttavia c'è sempre, o quasi, un'eccezione.

Se la misura reale sia inferiore o superiore di un 20esimo rispetto a quella indicata nel contratto si potrà effettuate una rettifica del prezzo.

Il compratore potrà chiedere legittimamente la riduzione del prezzo pattuito solo qualora lo scarto tra la misura reale e quella indicata in contratto sia dunque dell'entità indicata dalla norma. Diversamente, la minore o maggiore estensione risulatano irrilevanti.

La controparte avrà sempre la possibilità di provare la diversa volontà delle parti di non avvalersi di tale disposto normativo.

Scioglimento del contratto preliminare

I rimedi giuridici che abbiamo sopra menzionati non sono le uniche strade che il compratore può percorrere in sua difesa.
Nel caso in cui il venditore abbia comunque garantito determinate dimensioni, anche nella vendita a corpo, sarà possibile domandare lo scioglimento del contratto.

Se le dimensione erano ritenute caratteristiche essenziali per la conclusione definitiva dell'affare, l'acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto preliminare per mancanza delle qualità promesse.

E non è tutto. Qualora il venditore abbia volutamente indotto in errore l'acquirente, in merito alla misura della superficie dell'immobile, il compratore potrà chiedere l'annullamento per dolo della controparte.