Si può vendere un immobile donato?
La vendita di un immobile ricevuto in donazione è un'operazione piuttosto complicata.
Molteplici sono le limitazioni da tener presente poiché l'affare nasconde diverse insidie, in particolar modo per l'acquirente.
È bene dunque che chi si appresta a vendere o acquistare un immobile oggetto di donazione, sia a conoscenza di tutti gli aspetti legali connessi alla procedura, sappia quali sono i rischi cui si può andare incontro, e quali le possibili tutele previste a garanzia della buona riuscita dell'affare.
Approfondire le principali questioni giuridiche in merito alla vendita immobile donato consente di affrontare con consapevolezza i rischi che si possono correre, evitando spiacevoli sorprese.
Andiamo per gradi inquanto si tratta di una fattispecie piuttosto complessa.
Partiamo col dire che un acquisto immobile donato è valido e non costituisce alcuna violazione di legge. Con la donazione il bene è entrato a far parte del patrimonio del donatario e questi può disporne come meglio crede.
Si dovrà tuttavia tenere in considerazione alcuni aspetti connessi alla successione ereditaria, in caso di decesso del donante, che potrebbero far tornare l'immobile nelle mani degli eredi di chi ha stipulato l'atto di donazione.
A parte i casi di revoca della donazione, i rischi legati alla provenienza da donazione dell'immobile compravenduto sono dovuti alla presenza di eredi legittimari.
Quali sono le azioni a tutela dei legittimari che possono pregiudicare l'acquisto dell'immobile?
Partiamo col dire che la donazione effettuata in vita dal defunto può ledere la quota di legittima (cioè la quota minima di eredità) spettante al coniuge, ai figli e agli ascendenti.
Nel calcolare tali quote riservate ai legittimari (delle quali costoro non possono essere privati per mera volontà del defunto) si devono considerare anche le donazioni effettuate dal defunto prima del decesso.
Cosa succede se con l'atto di donazione si sono lesi i diritti degli eredi legittimari?
A questi ultimi gli articoli 536 e seguenti del codice civile riconoscono una situazione di particolare privilegio, in caso di decesso dei loro stretti familiari.
Quali sono le azioni legali riconosciute dalla legge ai legittimari?
Quali sono gli effetti delle predette azioni, in caso di alienazione del bene donato nei confronti dei successivi acquirenti?
Si pensi all'ipotesi in cui Tizio doni un immobile al figlio Caio e questi successivamente venda la casa a Sempronio. In caso di morte di Tizio, qualora i fratelli di Caio ritengano lese le loro quote di legittima, potranno impugnare la donazione e pretendere la restituzione dell'immobile anche a Sempronio, il cui acquisto viene così messo in pericolo.
I legittimari che non ricevono quanto loro riservato in base al calcolo della legittima, possono agire in riduzione per ottenere l'inefficacia delle donazioni lesive.
Con l'azione di riduzione il legittimario potrà, in primo luogo, escutere gli altri beni facenti parte del patrimonio del donatario, ove egli abbia venduto l'immobile ricevuto in donazione.
Qualora l'escussione risulti infruttuosa, per mancanza di beni sufficienti a soddisfare le ragioni dell'istante, il legittimario potrà esperire l'azione di restituzione nei confronti dei successivi acquirenti, per recuperare l'immobile donato e reintegrare la propria quota.
Facendo un esempio, l'acquirente del figlio Caio, donatario del genitore deceduto, dovrà restituire alla massa ereditaria, la casa acquistata dal donatario. La compravendita perderà la propria efficacia.
L'azione di riduzione da parte dei legittimari lesi si può esperire entro 10 anni dall'apertura della successione e la restituzione dell'immobile donato potrà essere chiesta al donatario e ai successivi aventi causa entro massimo 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Decorsi i suddetti termini la casa è salva. L'immobile non potrà essere più aggredito dai legittimari e i successivi acquirenti non correranno più alcun rischio.
Si ricorda che i legittimari possono trascrivere un atto di opposizione alla donazione, mediante il quale si sospende il termine prescrizionale.
Chi ha comprato e pagato un immobile ricevuto in donazione non ha la garanzia totale di divenire il proprietario indiscusso, fin quando non sia trascorso un determinato lasso di tempo, trascorso il quale non potranno più essere esperite azioni a lui pregiudizievoli.
Seguito quanto finora esposto, è indiscutibile che vendere una casa ricevuta in donazione risulta un'operazione alquanto difficile essendo fonte di possibili controversie.
Oltre a minacciare la sicurezza della compravendita, un bene ricevuto in donazione rende più difficile ottenere un finanziamento da parte delle banche, restie a concedere l'erogazione del denaro a fronte di un bene che potrebbe uscire dal patrimonio del debitore.
Un'eventuale azione di riduzione o restituzione dell'immobile nei confronti dell'acquirente comporterebbe il venir meno della garanzia del mutuo concesso.
Dunque, si può vendere una casa donata? Vediamo di seguito se e in quali modi si possono superare i limiti riscontrati.
Quali sono le tutele per l'acquirente
Tenuto conto di quanto sopra esposto si consiglia molta prudenza quando ci si appresta a comprare un immobile ricevuto in donazione.
Dopo aver analizzato i problemi concreti che spaventano i potenziali acquirenti, limitando le possibilità di vendere o costringendo a svendere un immobile, soffermiamoci su quelle che sono le possibili soluzioni.
Innanzitutto è fondamentale, per entrambe le parti interessate, affidarsi a dei seri professionisti che siano in grado di prospettare i possibili rischi, individuare le verifiche da effettuare e proporre le soluzioni per limitare al massimo eventuali situazioni pregiudizievoli.
Se si pensa alle difficoltà che incontra l'acquirente ad accendere un mutuo, un appartamento ricevuto in donazione risulta pressoché invendibile. Si può allora effettuare un acquisto immobile proveniente da donazione in tutta sicurezza?
La prima forma di tutela, a garanzia di chi compra casa, è la rinuncia da parte dei eredi legittimari pretermessi o lesi, all'azione di riduzione loro riconosciuta dalla legge, da effettuarsi tramite dichiarazione scritta. Si ricorda che detto atto di rinuncia può essere effettuato solo dopo la morte del donante.
Seguito rinuncia ad agire da parte degli eredi si potrà vendere e acquistare tranquillamente un immobile ricevuto in donazione, senza che siano necessariamente trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Risulta di fondamentale importanza appurare quanto tempo sia trascorso dall'atto di donazione e dall' eventuale decesso del donante. Ribadiamo che qualora il donante sia deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire dei legittimari deve considerarsi prescritto. L'acquirente non correrà più alcun rischio in quanto le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esperite.
Qualora siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione, sempre che i legittimari non abbiano fatto opposizione alla donazione, a prescindere dal fatto che il donante sia o meno in vita, l'azione di restituzione non potrà più essere esercitata e la compravendita si potrà considerare definitiva.
Altra soluzione che il compratore può prendere in considerazione è di pagare l'equivalente in denaro della casa, quale prezzo per poterla trattenere. Resta salvo il diritto dell'acquirente al rimborso da parte del venditore.
Soluzione da prendere in esame che costituisce rimedio tra l'altro piuttosto utilizzato, è il mutuo consenso allo scioglimento della donazione. Siamo in presenza di un contratto vero e proprio tra il donante (se ancora in vita) e chi ha ricevuto la donazione, da stipulare prima di mettere in vendita la casa. Con tale atto si risolve il contratto di donazione, eliminandone i suoi effetti. Lo scioglimento avrà effetto retroattivo e la donazione non si considererà mai avvenuta. In sostanza, il bene tornerà in possesso del donante che ne riacquisterà la proprietà.
A questo punto la vendita si potrà stipulare con l'ex donante e non vi saranno più rischi.
Per dare carattere definitivo al proprio acquisto si può pensare di stipulare una copertura assicurativa.
Polizza di assicurazione
Dopo aver delineato le complicazioni connesse alla vendita e all'acquisto di una casa proveniente da una donazione, ricordiamo che l'affare più divenire più sicuro grazie ad un'assicurazione che garantisca l'acquirente per l'evizione da parte di eredi legittimari che si ritengano lesi.
Non tutte le Compagnia assicuratrici offrono tale copertura pertanto bisognerà adoperarsi per trovare un prodotto adeguato alle esigenze.
Il vantaggio della polizza assicurativa è dato anche dal fatto che, con ogni probabilità, anche le banche, in presenza di copertura, concederanno di buon grado il mutuo per l'acquisto.
Con il versamento di un premio, che verrà calcolato in ragione delle caratteristiche e valore dell'immobile, oltre ad altri elementi come età del donante, somma assicurata o numero degli eredi, si potrà essere garantiti dal rischio di restituzione, solitamente fino allo scadere del termine di 20 anni dalla stipula della donazione.
La polizza permetterà infatti al terzo acquirente, di recuperare la somma di denaro necessaria per versare al legittimario l'equivalente in denaro, evitando così l'obbligo di restituire l'immobile.
La polizza può essere sottoscritta contestualmente all'atto di donazione ma anche successivamente per garantire la collocazione futura della casa sul mercato immobiliare.
