Vendere casa già affittata: come fare

Si può vendere una casa già affittata?

É possibile vendere una casa anche se questa è locata, tenendo presente tuttavia alcune importanti accortezze e obblighi, in particolare comunicativi, che il proprietario deve assolvere nei confronti dell'inquilino.

In caso di vendita di un immobile locato, la legge tutela sia il proprietario, che ha intenzione di cedere il proprio immobile e sia l'inquilino, che non subisce lo sfratto.

Affitto e vendita immobile - foto Getty Images

L'acquisto di un immobile, se non adibito ad abitazione principale, con conseguente applicazione delle agevolazioni prima casa, spesso può rappresentare un investimento, e a volte può servire vendere per coprire altre spese, oppure per acquistare un altro immobile, perché l'unità non ci serve più.

Tanti sono i motivi per i quali si decide di vendere un immobile e, nello specifico, una casa.

Mandare via l'inquilino per vendere casa

Anche se si può vendere un immobile affittato, non si può mandare via l'inquilino per vendere casa, o meglio, non si può dare la disdetta di un contratto ancora in essere, solo per vendere casa.

Si può tuttavia liberare l'immobile in modo rispettoso della normativa e dei diritti dell'inquilino.

Per vendere casa libera dall'inquilino è possibile aspettare il termine di naturale scadenza del contratto di locazione.

Entro sei mesi dal termine del contratto (o altro diverso termine in caso in cui sia diversamente previsto dal contratto), il proprietario deve inviare apposita comunicazione (con raccomandata o pec) con la quale comunica l'intenzione di non rinnovare il contratto.

Qualora l'attesa non sia una strada percorribile, per mandare via l'inquilino, occorre mettere in atto vera e propria strategia caratterizzata dalla diplomazia per fare in modo che l'affittuario sia incentivato ad abbandonare l'immobile.

Il primo passo da compiere è quello di esaminare il contratto di locazione, in tale accordo è contenuto l'elenco dei diritti e dei doveri, che le parti pattuiscono all'inizio della locazione.

Nell'ambito di tali accordi è possibile far rientrare anche eventuali accordi di risoluzione anticipata, con i quali si chiede all'inquilino lasciare l'immobile: si tratta di un accordo a firma di entrambe le parti, contenente gli specifici termini dell'uscita anticipata.

Per incoraggiare la fuoriuscita anticipata del locatario è possibile anche offrire incentivi economici; il riconoscimento di tali incentivi deve essere previsto nel contratto di risoluzione anticipata.

Tutela delle parti in caso di vendita dell'immobile locato

Il contratto di locazione non si scioglie per effetto della vendita ma rimane valido a tutti gli effetti. La locazione per espressa previsione di legge è opponibile a terzi acquirenti (art. 1559 c.c.). Ciò significa che l'inquilino conserva il diritto di rimanere ad abitare l'immobile fino alla scadenza naturale del contratto.

Vendere casa affittata foto da Getty Images

Il riferimento alla efficacia del contratto di locazione sino alla scadenza naturale ha una rilevanza ben specifica, poiché il nuovo proprietario può scegliere se disdire il contratto non consentendo così il rinnovo automatico della locazione, qualora previsto o, al contrario, può scegliere di rinnovare il contratto con l'inquilino.

Occorre tuttavia tenere presente taluni accorgimenti pre e post vendita che ci potrebbero consentire di evitare problematiche da gestire.

Come fare per vendere una casa locata: obblighi del proprietario

Anche se la legge non pone preclusioni alla vendita di un immobile locato, che è bene ricordare, può essere ceduto anche senza il preventivo parere favorevole dell'inquilino, la legge stabilisce specifici obblighi, principalmente di natura informativa, in capo al proprietario, sia nei confronti dell'affittuario sia dell'acquirente.

Rispetto del diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è il diritto di preferenza dell'inquilino rispetto agli altri potenziali acquirenti interessati all'acquisto dell'immobile alle medesime condizioni.

Ciò significa che il proprietario dell'immobile locato, che intende cedere, ha l'obbligo di informare l'affittuario, a mezzo raccomandata o pec, della intenzione di vendere l'immobile, indicando le modalità, tempistiche e prezzo di compravendita.

L'affittuario è chiaramente libero di scegliere se accettare la proposta e acquistare l'immobile o se rifiutare e continuare semplicemente ad abitare l'immobile fino a scadenza del contratto. Tale facoltà di scelta deve essere esercitata nel termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione della intenzione di vendere da parte del proprietario.

Il diritto di prelazione non è applicabile in ogni caso, ma spetta esclusivamente quando l'inquilino non sia già proprietario di un altro immobile a uso abitativo e, inoltre, quando la vendita sia precedente alla conclusione del contratto di locazione.

Nel caso in cui, in presenza delle condizioni previste, il proprietario non rispetti il diritto di prelazione, l'affittuario può pretendere anche il riscatto del bene immobile.

Concordare con l'inquilino le modalità di sopralluogo

Il proprietario deve altresì concordare con l'inquilino le modalità di visita dell'immobile.

In particolare, le parti dovranno stabilire giorni e orari per consentire a potenziali acquirenti di visionare l'appartamento. Ciò in quanto, se la legge consente al proprietario di vendere l'immobile locato, non consente altresì al proprietario cedente di presentarsi a casa a qualsiasi ora senza preavviso.

L'inquilino ha l'obbligo di consentire il sopralluogo dell'immobile, poiché in caso contrario può essere ritenuto responsabile a titolo di responsabilità contrattuale, che prevede anche il pagamento di un risarcimento danni.

Comunicazione del nuovo proprietario

Nel caso in cui l'inquilino non abbia esercitato il proprio diritto di prelazione, una volta conclusa la vendita, l'originario proprietario deve informare l'affittuario del cambio di proprietà.

Obbligo di informazione nei confronti del nuovo proprietario

Come rilevato, il proprietario di un immobile locato, intenzionato a cedere l'appartamento, ha precisi obblighi anche nei confronti anche dei potenziali acquirenti.

Già in fase di visione e sopralluogo, il proprietario deve informare i possibili interessati all'acquisto, che l'unità immobiliare è locata, fornendo tutte le indicazioni necessarie (come ad esempio ammontare del canone di locazione, durata del contratto, condizioni economiche degli affittuari) per avere un quadro chiaro delle condizioni di acquisto nelle quali rientra anche la locazione.

Vendita casa affittata e morosità

La conclusione di un contratto di locazione espone al rischio di non vedersi corrispondere i canoni di locazione pattuiti in sede di accordo.
In tal caso, si verifica la situazione in cui l'affittuario è definito moroso e il proprietario può procedere con l'attivazione delle procedure per recuperare il pagamento degli arretrati.

Nelle ipotesi in cui l'immobile sia locato e l'inquilino sia moroso e al contempo lo stesso immobile sia oggetto di compravendita, si pone l'ulteriore situazione da gestire, ovverosia l'imputazione della morosità.


In tal caso, la data del perfezionamento della compravendita pone uno spartiacque, nel senso che il precedente proprietario continua a vantare un credito nei confronti dell'inquilino moroso per le mensilità di sua competenza, ovvero per i canoni non pagati prima del passaggio di proprietà.

Ciò nondimeno, è possibile anche che le parti interessate dalla compravendita stipulino un accordo di cessione del credito, con il quale l'originario proprietario cede il proprio credito al nuovo proprietario dell'immobile.

Vantaggi e svantaggi di vendere casa affittata

Vendere un immobile affittato da altri rappresenta un investimento da valutare con molta attenzione, vi possono essere importanti vantaggi soprattutto di natura finanziaria ed economica, ma anche degli svantaggi non trascurabili.

L'evidente vantaggio di acquistare casa già affittata è rappresentato dalla fonte di reddito immediatamente disponibile per sostenere le prime spese di ristrutturazione dell'immobile o per rientrare in parte delle rate di mutuo.

In tal caso, l'acquisto si giustifica come investimento e il nuovo proprietario non deve avere fretta di entrare in possesso dell'immobile.

Lo svantaggio di un acquisto di un immobile locato è rappresentato anche dal possibile deprezzamento, che l'unità immobiliare subisce in conseguenza del godimento da parte di un terzo, oltre che dall'impossibilità di averne l'immediata disponibilità.

Tale deprezzamento può essere tuttavia utilizzato come valido motivo per ottenere un importante abbassamento del prezzo di vendita, da calcolarsi, caso per caso, in considerazione della durata del contratto: più è lunga la durata del contratto di locazione in essere e più tale circostanza influisce al ribasso sul prezzo di vendita.