Il nuovo catasto edilizio urbano e la funzione del vano utile.
Il vano utile, per come individuato nel glossario tecnico, è il parametro unitario utilizzato nel calcolo della consistenza catastale delle unità immobiliari.
È definito come quel vano avente luce e aria diretta ed un'ampiezza compresa tra la minima e la massima superficie che, in relazione al luogo ed alla categoria catastale dell'unità immobiliare cui appartiene, è da ritenersi normale.
La consistenza catastale è quel parametro che, individuando la grandezza dell'immobile, viene utilizzato ai fini dell'applicazione delle imposte fondiarie.
Il d.p.r. n. 1142 del 1949 recante il regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.), all'art. 45 recita:
Per la misura della consistenza dell'unità immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile.
Si considera vano utile quello che ha destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e simili), nell'uso ordinario della unità immobiliare.
In sostanza, nell'ambito di un immobile destinato ad uso di abitazione è possibile distinguere vani a destinazione ordinaria, per l'appunto il vano utile a calcolare la misura della consistenza catastale e vani accessori che in questo calcolo entrano in misura minore.
L'art. 46 del succitato d.p.r. specifica quali vani debbano essere considerati accessori:
I vani aventi destinazione ordinaria accessoria dei vani principali si calcolano per tanti vani utili quanti, per ogni categoria, sono fissati dagli usi locali.
Si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché quelli che, pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione (soffitte, cantine, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai e simili).
Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale nell'uso ordinario dell'unità immobiliare, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe.
La cucina è considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purché sia fornita degli impianti relativi alla sua speciale destinazione nel modo ordinario per la categoria e classe cui appartiene l'unità immobiliare.
In mancanza di usi locali i vani accessori si computano per un terzo di vano utile se sono strettamente necessari al servizio od al disimpegno dei vani principali, per un quarto di vano utile in caso diverso”.
L'art. 47, infine, precisa che cosa debba intendersi per vani ragguagliati e come gli stessi entrino nel calcolo della consistenza catastale:
Si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe.
Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie massima stessa.
In concreto, per censire l'immobile e quindi per conoscere la sua consistenza catastale, ai fini, come detto, della valutazione diretta alla quantificazione delle imposte fondiarie, il proprietario deve fornire una serie di dati, i quali, unitamente alla zona censuaria in cui è ubicato l'immobile permettono ciò.
Con la piena applicazione del d.p.r. n. 138/98, cambierà il modo di determinare la consistenza catastale in quanto, ai sensi dell'art. 3, primo comma, del suddetto decreto:
L'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B (sia quelle ad uso abitazione, sia quelle ad altro uso), è il metro quadrato di superficie catastale. I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C al presente regolamento.
Un cambiamento che, secondo la ratio del provvedimento che lo contiene, dovrebbe portare ad una migliore valutazione dell'immobile ai fini del calcolo delle imposte fondiarie.
