Differenze tra valore catastale e valore di mercato

Valore di mercato e valore catastale: due concetti distinti

Il valore catastale e il valore di mercato di un immobile sono due parametri che rispondomo a domande differenti, ad esigente basate su aspetti diversi.
Per cui non si possono sovrapporre i due significati.

Da un lato c'è il valore catastale, che ha una finalità prettamente fiscale, dal momento che è un dato indicativo per Stato ed enti locali al fine di determinare la base imponibile delle imposte sugli immobili.

Dall'altro , invece, c'è il valore di mercato quale cifra reale che chi vuole comprare deve versare ad un venditore secondo l'andamento dell'immobiliare.

Si tratta di una distinzione fondamentale in quanto il valore catastale incide sul carico tributario, mentre il valore di mercato è determinante nelle operazioni di compravendita, ma anche nelle perizie per mutui o nelle valutazioni patrimoniali.

Che cos’è il valore catastale

Si definisce valore catastale una valutazione attribuita a un immobile dall’Agenzia delle Entrate – Catasto, secondo degli standard predeterminati.

Non cammina sulla stessa lunghezza dell’andamento del mercato né si basa sulle peculiarità specifiche dell’immobile.

Di contro viene realizzata sulla base di parametri oggettivi e generalizzati, come la categoria catastale, la rendita catastale e i coefficienti moltiplicatori fissati dalla normativa fiscale.

Valore catastale - Getty Images

È, in altre parole, un valore “amministrativo” e non “commerciale”, che ha lo scopo primario di garantire uniformità e certezza nella tassazione.

Come si calcola il valore catastale

Il calcolo del valore catastale inizia con la rendita catastale, ossia dal reddito teorico che l’immobile produrrebbe secondo i registri catastali.

Essa si rivaluta di volta in volta a seconda di una percentuale stabilita dalla legge poi moltiplicata per un coefficiente variabile che a sua volta dipende dalla categoria catastale e dalla destinazione d’uso.

Ad esempio, per le abitazioni principali si applica un coefficiente diverso rispetto a immobili commerciali o industriali.

In questo modo si ottiene un valore che funge da base per il calcolo di imposte come l’IMU, l’imposta di registro, l’imposta sulle successioni e donazioni.

Limiti e rigidità del valore catastale

Il valore catastale non solo è uniforme ma anche facilmente determinabile. Tuttavia na il difetto principale di non tenere conto dell’evoluzione del mercato immobiliare.

Ciò vuol dire che un immobile sito in una zona rivalutata nel tempo potrebbe mantenere un valore catastale basso rispetto al reale prezzo di mercato.

Al contrario, potrebbe accadere che un fabbricato in una zona in declino abbia un valore catastale alto rispetto a quello effettivamente ottenibile in caso di vendita.

Inoltre, il valore catastale viene aggiornato solo quando vengono effettuate revisioni generali o singoli accertamenti catastali, operazioni che non avvengono con frequenza annuale.

Che cos’è il valore di mercato

Si parla di valore di mercato per indicare un importo dinamico che riflette la reale contrattazione che avviene tra acquirenti e venditori.

È una cifra che il mercato immobiliare va ad assegnare a un bene in un determinato momento storico, in condizioni ordinarie e senza particolari costrizioni.

Valore di mercato - Getty Images

Detto in parole povere, è il frutto dell’incontro tra domanda e offerta, pertanto subisce l'influsso di molteplici variabili: posizione, stato di conservazione, metratura, qualità dei materiali.

Ma anche, efficienza energetica, prospettive di sviluppo della zona e andamento generale del settore immobiliare.

I fattori che incidono sul valore di mercato

Stabilire l'importo del valore di mercato richiede un’analisi approfondita di diversi elementi.

In primis si osserva la posizione geografica. Un appartamento che si trova al centro della città o in un quartiere servito da scuole, trasporti e servizi vale di gran lunga più di un immobile simile collocato in periferia.

Lo stato di conservazione è una seconda costante che influenza in modo significativo il valore di un immobile.

Fattori dei valori di mercato - Getty Images

Dunque, edifici ristrutturati, con impianti a norma ed elevata efficienza energetica, hanno maggiore appeal commerciale.

Anche l’offerta e la domanda condizionano il prezzo. In mercati saturi i valori tendono a scendere, mentre nelle aree con forte richiesta immobiliare i prezzi si alzano rapidamente.

Infine, le tendenze macroeconomiche e le politiche di accesso al credito influenzano l’intero settore, determinando oscillazioni sensibili.

Le perizie professionali

Il valore di mercato non si determina in modo attendibile se non ci si affida a periti, tecnici o agenzie immobiliari che redigono stime basate su metodi riconosciuti.

La perizia immobiliare è essenziale, ad esempio, per ottenere un mutuo ipotecario, perché la banca eroga il finanziamento in misura proporzionata al valore stimato dell’immobile posto a garanzia.

Anche nelle successioni ereditarie, nelle divisioni patrimoniali o nelle cause giudiziarie il valore di mercato certificato da un esperto assume rilievo determinante.

Differenze sostanziali tra i due valori

Il valore catastale e il valore di mercato divergono per scopo, modalità di calcolo e aggiornamento.

Il primo ha esclusivamente finalità fiscali e deriva da criteri standardizzati fissati dalla normativa.

Differenze tra valore catastale e valore di mercato - Getty Images

Il secondo è il risultato delle dinamiche reali del mercato e varia costantemente.

Il valore catastale, pur essendo utilizzato per determinare le imposte, non rappresenta il reale prezzo di scambio, mentre il valore di mercato costituisce il riferimento principale per contratti di compravendita e per operazioni finanziarie.

Impatto fiscale ed economico di valore catastale e valore di mercato

Il valore catastale è rilevante soprattutto sotto il profilo tributario.

Esso determina l’ammontare delle imposte patrimoniali e indirette: un valore catastale più alto significa, a parità di aliquota, un maggior esborso fiscale.

Le imposte comunali come l’IMU, la TASI e la Tari, così come l’imposta di registro o quelle sulle successioni e donazioni, prendono come riferimento questo valore.

Per i contribuenti è quindi importante monitorare eventuali variazioni catastali, che possono comportare un incremento significativo del carico fiscale.

Il valore di mercato, invece, è cruciale nelle compravendite. Acquirenti e venditori lo utilizzano come base per le trattative, ma anche gli istituti di credito lo assumono come parametro per la concessione di mutui.

Un immobile con un valore di mercato elevato rappresenta una garanzia solida per la banca, che potrà finanziare una percentuale più alta del prezzo di acquisto.

Valore catastale e valore di mercato a confronto

Mettere a confronto i due valori consente di capire come incidono entrambi sul ciclo di vita di un immobile.

Se da un lato il valore catastale serve principalmente a determinare le imposte e dunque l’onere fiscale annuo, dall’altro il valore di mercato è la cifra su cui si giocano le sorti economiche di una transazione immobiliare.

Confronto tra valore catastale e di mercato - Getty Images

Conoscere entrambe le valutazioni è indispensabile per i proprietari di immobili.

Un soggetto intenzionato a vendere deve essere consapevole che il prezzo richiesto non può basarsi sul valore catastale ma deve riflettere il mercato attuale.

Allo stesso tempo, un acquirente deve considerare che il carico fiscale futuro dipenderà non dal prezzo di acquisto ma dal valore catastale.