Usufruttuario e nudo proprietario sono condomini distinti

L'usufruttuario ed il nudo proprietario di un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio devono essere considerati due condomini diversi. Ciò vuol dire che, seppure gli stessi, a diverso titolo, siano condomini in relazione alla medesima unità immobiliare, non rispondono in solido per le obbligazioni maturate per la gestione delle parti comuni dell'edificio. Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 2236 depositata in cancelleria lo scorso 16 febbraio. Approfondiamo il senso di questa decisione. A mente dell'art. 67, secondo e terzo comma, disp. att. c.c. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario. La norma, è vero, riguarda solamente la partecipazione all'assemblea e pone una distinzione tra argomenti sui quali è tenuto a partecipare l'usufruttuario e quelli su cui deve metter bocca il nudo proprietario. Così, per restare in tema, l'usufruttuario dev'essere chiamato a deliberare sulla nomina dell'amministratore, mentre il nudo proprietario dev'essere chiamato a decidere su installazioni di ascensore e simili. E per i costi? In effetti, parrebbe logica la conseguenza in ragione della quale chi decide su un argomento, sostiene relative le spese. Le norme dettate in materia di condominio non dicono nulla ma suppliscono a questa carenza quelle dettate per l'usufrutto che pressappoco dicono così: le spese ordinarie sono a carico dell'usufruttuario e quelle straordinarie non dovute ad incuria del primo le sostiene il nudo proprietario. Si tratta degli articoli 1004 e 1005 c.c. che per completezza riportiamo: Art. 1004 (Spese a carico dell'usufruttuario) Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Art. 1005 (Riparazioni straordinarie) Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. E se l'usufruttuario non paga? È qui che interviene la Cassazione specificando che l'usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio , al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale (Cass. 16 febbraio 2012 n 2236). Naturalmente, vale anche il contrario: se il nudo proprietario non paga le spese straordinarie, l'usufruttuario non può essere chiamato a risponderne in solido. Insomma l'inadempiente e solamente lui è sottoponibile a decreto ingiuntivo. Questa procedura, è bene ricordarla, non necessita del preventivo tentativo di mediazione di cui al d.lgs n. 28/10.