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L'usufruttuario può affittare il suo immobile?

In caso di costituzione di usufrutto, tra i diritti dell'usufruttuario vi è quello di stipulare contratti di locazione anche senza il consenso del nudo proprietario
- NEWS Affittare casa

Usufrutto: si può affittare l'immobile


Sei usufruttuario di un appartamento e vorresti concederlo in locazione?

Ti chiedi allora se la legge ti consente di affittare l'immobile di cui non hai la proprietà. Quali sono i tuoi diritti a seguito della costituzione di usufrutto?

Vediamo se tra questi vi è la possibilità di stipulare un contratto di locazione.

Locazione in caso di usufrutto
Le norme cui fare riferimento per dare una risposta al quesito si rinvengono all'interno del codice civile. Ci riferiamo in particolare all'articolo 981, in base al quale l'usufruttuario può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare nei limiti di legge.

All'usufruttuario, spettano infatti i frutti naturali e civili del bene per la durata del suo diritto. In base all'art. 999 codice civile, i frutti possono derivare dalla stipula di contratti di locazione aventi a oggetto il bene in questione.


Il consenso del nudo proprietario è necessario in caso di usufrutto?


Che ruolo assume il nudo proprietario in caso di stipula di un contratto di locazione da parte dell'usufruttuario?

È necessario il consenso del nudo proprietario?

Qualora l'usufruttuario decida di dare in locazione l'immobile sul quale è stato costituito l'usufrutto, è bene sapere se sia necessario l'intervento del nudo proprietario.


Quest'ultimo si trova in posizione di terzietà rispetto al contratto stipulato dall'usufruttuario, pertanto, poiché estraneo all'accordo, non deve prestare il proprio consenso.

La legge non richiede in alcun modo la sua manifestazione di volontà.
Nessuna partecipazione alle trattative tra usufruttuario e conduttore dell'immobile sarà prevista, essendo il rapporto giuridico di locazione totalmente estraneo a quello tra usufruttuario e nudo proprietario.

In conseguenza di ciò il nudo proprietario non potrà opporsi alla stipula di un contratto di locazione da parte dell'usufruttuario, in mancanza di sua autorizzazione.


Opponibilità del contratto di locazione al nudo proprietario


Con l'estinzione dell'usufrutto, momento in cui il nudo proprietario riacquista la piena proprietà, si profilano due scenari di tipo diverso, sulla base dell'articolo 999 codice civile.

In caso di usufrutto a tempo indeterminato, che si estingue per decesso, rinuncia o abusi dell'usufruttuario, la locazione potrà proseguire per la durata inizialmente stabilita e comunque non oltre 5 anni dalla data di estinzione dell'usufrutto.

Affitto e usufrutto
In caso di usufrutto a tempo determinato, alla sua scadenza il contratto di locazione potrà proseguire per il solo anno in corso.

Condizione necessaria per consentire all'inquilino di restare nell'immobile e opporre la locazione al nudo proprietario è la presenza di alcuni requisiti formali.


Condizioni per opporre la locazione al nudo proprietario


La locazione deve essere stata redatta mediante atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore alla cessazione dell'usufrutto.

In alternativa, si deve provare che il nudo proprietario era comunque a conoscenza del rapporto di locazione. Si ha data certa in caso di scritture private una volta avvenuta la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Usufruttuario può affittare
Alla norma contenuta nell'articolo 999 del codice civile la giurisprudenza ha previsto una deroga. In alternativa al requisito della scrittura privata avente data certa anteriore, si potrà provare che il nudo proprietario era comunque a conoscenza del rapporto di locazione. È quanto disposto dalla Corte di Cassazione con sentenza dell'11 marzo 2005, n. 5421.

Nei casi in cui il rapporto di locazione permane nonostante l'estinzione dell'usufrutto, il nudo proprietario succederà nel contratto locativo senza che siano necessari il consenso o altra formalità. Continueranno ad essere valide e ad applicarsi le clausole sottoscritte da inquilino e usufruttuario.

Si rammenta inoltre che l'usufruttuario potrà stipulare il contratto di locazione con lo stesso nudo proprietario che acquisirà i diritti e assumerà gli obblighi propri del conduttore.


Il nudo proprietario può stipulare un contratto di locazione?


Abbiamo visto che l'usufruttuario è legittimato a stipulare un contratto di locazione senza il consenso del nudo proprietario.

Ci si chiede, a questo punto, se anche il nudo proprietario possa affittare l'abitazione dove è stato costituito l'usufrutto qualora questi non vi abiti.

Ebbene si. La facoltà di concedere il bene in locazione può essere riconosciuta al nudo proprietario anche se sulla casa vi è l'usufrutto di un'altra persona.
In quale caso?

Per poter legittimare il nudo proprietario è necessario che vi sia un accordo tra quest'ultimo e l'usufruttuario. Solo dunque in presenza di delega il nudo proprietario potrà sottoscrivere il contratto di locazione. Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 27021/16 del 27.12.2016

L'avvenuta registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate fa sì che il conduttore non possa opporre l'invalidità del contratto negando il pagamento del canone a favore del nudo proprietario.

Secondo quanto affermato dai Giudici Supremi il contratto di locazione è un contratto avente natura personale e può essere stipulato da chiunque abbia la disponibilità del bene, situazione che sussiste in caso di accordo in tal senso con l'usufruttuario.

Poiché l'inquilino, nel caso esaminato, è tenuto al versamento del canone nelle mani del locatore e, in caso di suo inadempimento, il nudo proprietario avrà titolo idoneo per poter avviare la procedura di sfratto per morosità.

riproduzione riservata
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