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Usufrutto nuda proprietà: chi paga tasse e spese condominiali?

Diritto di usufrutto: una breve guida pratica per capire a chi spetta il pagamento delle spese e delle tasse sull'immobile. Usufruttuario o nudo proprietario?
Pubblicato il

Che cos'è l'usufrutto?


L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui; il bene sul quale viene costituito l'usufrutto può essere un bene immobile. Anche se l'usufrutto conferisce al titolare del diritto il godimento della cosa, questa rimane di proprietà del soggetto che l'ha ceduta, definito nudo proprietario.

Le facoltà spettanti al proprietario saranno dunque ridotte e limitate, a beneficio dell'usufruttuario.
Unico limite in capo all'usufruttuario è il rispetto della destinazione economica del bene, come determinata dal proprietario.
In caso di cessazione dell'usufrutto il proprietario recupererà le piene facoltà di godimento e di disposizione del bene.

L'usufrutto si costituisce per effetto di disposizione di legge (usufrutto legale) o per atto tra vivi (contratto di usufrutto). È inoltre consentito l'acquisto dell'usufrutto mediante usucapione.

Per quanto concerne la durata, si segnala che l'usufrutto può essere a tempo determinato, in base alla data fissata nel contratto. Diversamente il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario.


Diritti e obblighi dell'usufruttuario


Come sopra anticipato l'usufruttuario ha il diritto di godere del bene sul quale si costituisce l'usufrutto, nel rispetto della destinazione economica data al bene dal nudo proprietario.
Godere della cosa significa trarne ogni utilità, facendone propri i frutti naturali e civili.
L'usufruttuario può concedere in locazione l'immobile, percependo i canoni relativi.

In caso di lesione dei suoi diritti, può agire direttamente davanti all'autorità giudiziaria, senza eventuali autorizzazioni da parte del nudo proprietario.

L'usufruttuario fa proprie tutte le accessioni della cosa e ha diritto ad un'indennità in caso vengano apportati dei miglioramenti che risultino presenti sul bene al momento della cessazione dell'usufrutto. Segnaliamo inoltre che possono essere da lui eseguite delle addizioni che non modifichino la destinazione economica della cosa.

Usufrutto
Quali sono gli obblighi a carico dell'usufruttuario? Innanzitutto l'obbligo di restituzione del bene oggetto del suo diritto, alla scadenza, qualora l'usufrutto non sia vita natural durante.

Egli deve godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto della destinazione d'uso del bene. Qualora invece l'usufruttuario ponga in essere comportamenti tali da modificare la destinazione dell'immobile, sarà inadempiente e tenuto al risarcimento del danno che possa derivare al nudo proprietario. Il danno può anche essere risarcito in forma specifica, con il ripristino dello stato dei luoghi precedente.


Pagamento delle spese in caso di usufrutto


Una domanda frequente è chi debba sostenere le spese relative all'immobile in caso di usufrutto: il nudo proprietario o l'usufruttuario? La ripartizione di tali spese infatti è molto spesso motivo di controversie.

I criteri di suddivisione delle spese relative all'immobile oggetto di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario è stabilita dal codice civile che, all'articolo 1004 stabilisce quanto segue:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Art. 1004 cod. civ.


Quali sono dunque le spese spettanti all'usufruttuario? Sono da lui dovute le spese relative all'amministrazione e manutenzione ordinaria del bene. Si tratta degli oneri dovuti per la custodia, amministrazione e gestione del bene.
Allo stesso modo spettano all'usufruttuario le spese relative alle riparazioni o manutenzione straordinarie che si sono rese necessarie per non aver adempiuto ai doveri connessi all'amministrazione ordinaria, per incuria o negligenza. L'usufruttuario, avendo il diritto di godere del bene, è tenuto a provvedere a tutti i lavori finalizzati alla conservazione della cosa nella sua materialità.

Sono a carico del nudo proprietario le opere riguardanti la struttura e la destinazione della cosa.
Secondo quanto stabilito dall'articolo 1005 del codice civile:

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Art. 1005 cod. civ.


Spettano al proprietario le riparazioni straordinarie. Egli dovrà pertanto garantire la stabilità dei muri maestri, sostituire travi, tetti, solai, muri di sostegno. L'usufruttuario dovrà pagare al nudo proprietario gli interessi delle somme corrisposte per l'esecuzione delle riparazioni straordinarie.

Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiuti di far eseguire le riparazioni straordinarie resesi necessarie, potrà provvedere al suo posto l'usufruttuario stesso. Egli avrà diritto al rimborso della spesa sostenuta, senza alcun interesse, ma potrà trattenere l'immobile a garanzia della restituzione delle somme.

Pagamento tasse usufrutto
Al di fuori delle spese descritte dal codice civile come straordinarie, la qualificazine della tipologia di spesa spetta al giudice di merito, che dovrà valutare se l'intervento si è reso necessario per condotta negligente imputabile all'usufrutturaio.


Usufrutto e spese condominiali


Abbiamo esaminato le norme che disciplinano i rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, in ambito di ripartizione delle spese. Ma quali sono le norme da prendere in considerazione nei rapporti esterni con altri enti, come in caso di spese condominiali?

Dopo la Riforma del condominio (Legge 220/2012), la questione delle spese condominiali viene trattata dalle disposizioni di attuazione del codice civile. Partiamo dal presupposto che il pagamento delle spese condominiali spetti non solo al proprietario dell'immobile ma anche al titolare di un diritto reale.
Ne consegue che l'amministratore di condominio potrà chiedere il pagamento degli oneri condominiali anche all'usufruttuario.
In caso di mancato versamento delle somme dovute, potrà agire per il recupero del credito, come previsto dalla legge nei casi di morosità del condomino.
L'usufruttuario sarà pertanto il destinatario del decreto ingiuntivo domandato dall'amministratore all'autorità giudiziaria competente, ai sensi dell'articolo 63 disp att cod civ.

Da sottolineare, tuttavia, che in virtù dell'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato a seguito della Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l'amministratore potrà agire anche nei confronti del nudo proprietario per l'intera somma, in forza dell'obbligazionesolidale tra loro esistente.

Si evidenzia il contrasto di posizioni rispetto all'orientamento giurisprudenziale prima predominante, che escludeva la solidarietà passiva tra proprietario e usufruttuario.
Secondo tali interpretazioni dei giudici, gli oneri condominiali spetterebbero al solo nudo proprietario, salvo il diritto alla rivalsa nei confronti dell'usufruttuario in merito alle spese di carattere ordinario.

Gli effetti di questa nuova impostazione sono rilevanti perché la norma consente all'amministratore di condominio di rivolgersi al debitore che ritiene più solvibile.


Imu, Tasi e Tari in caso di usufrutto


Abbiamo visto che, qualora un genitore decida di concedere in usufrutto una casa al figlio, sarà quest'ultimo a doversi occupare delle spese. Spetteranno al figlio tutte le spese di manutenzione, gli oneri condominiali, le bollette, ecc. Ma qual è la situazione per quanto concerne le tasse sulla casa? Chi paga ad esempio Imu, Tasi e Tari?

L'Imu di una casa in usufrutto deve essere versata dalla persona che realmente gode dell'abitazione e non dal nudo proprietario. Tale principio trova sempre attuazione, a prescindere dal fatto che il titolare dell'usufrutto utilizzi o meno la sua abitazione.
Qualora vi siano più usufruttuari sullo stesso immobile, l'imposta è dovuta da ciascuno, in base alle rispettive quote. Ciascuno risponde per la sua parte poiché nella fattispecie non vi è un'obbligazione solidale.
Ne consegue che l'Agenzia delle Entrate dovrà rivolgersi ad ognuno per il pagamento, non potendo pretendere da uno degli usufruttuari l'estinzione dell'intero debito.

Vediamo cosa succede in merito alla Tasi e alla Tari, quando su un immobile è stato costituito il diritto reale di usufrutto.

Usufrutto e spese condominiali
Per quanto concerne la Tari, anch' essa è dovuta dall'usufruttuario.
Qualora vi siano più usufruttuari, essi saranno obbligati in solido dinnanzi all'Ente cui spetta la riscossione dell'imposta (il Comune). Il Comune potrà pertanto richiedere ad uno solo degli usufruttuari il pagamento dell'intera somma. Spetterà a quest'ultimo rivalersi sugli altri per richiedere il rimborso della parte da essi dovuta.

Stesso discorso deve farsi in caso di pagamento della TASI (imposta sui servizi indivisibili), dovuta dall'usufruttuario secondo le delibere comunali. Qualora vi siano più usufruttuari ad occupare l'immobile, saranno debitori in solido.

riproduzione riservata
Usufrutto nuda proprietà: tasse e spese condominiali
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  • Rita Galvagno
    Rita Galvagno
    Sabato 22 Ottobre 2022, alle ore 06:15
    Vorrei saoere se io come usufruttuario devo pagare i citofoni nuovi, il ripristino di una scala per andare sui tetti e i 100 euro per il legale per richiedere il bonus per la ristruturazione dello stabile.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rita Galvagno
      Martedì 25 Ottobre 2022, alle ore 17:30
      In nuovo impianto citofonico ed il ripristino della scala sono oneri a carico del nudo proprietario. Per quanto riguarda le spese accessorie legate al buon esito del bonus ristrutturazione sono a carico di chi sostiene le spese e ne trova giovamento sotto forma di detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Robertino
    Robertino
    Domenica 16 Gennaio 2022, alle ore 09:55
    Casa bifamiliare, nuda proprietà abitata e usufruttuaria la mamma, nuda proprietà non abitata usufruttuaria la mamma.
    Le spese manutenzione spazi in comuni giardino, siepe etc, acqua e luci come devono essere ripartite queste spese?
    Per 2 usufruttuari o per 3 (2 usufruttuari più una nuda proprietà abitata).
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Robertino
      Martedì 18 Gennaio 2022, alle ore 11:54
      Per legge la ripartizione viene fatta per millesimi riguardanti l'intero complesso, compreso l'unità immobiliare sfitta. Nulla Le vieta, però, di accordarsi diversamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Kiari
    Kiari
    Giovedì 13 Gennaio 2022, alle ore 09:37
    Sono usufruttuaria a seguito di separazione consensuale con proprietà alla minore di cui noi genitori abbiamo affido congiunto.
    Sull'atto di separazione è indicato che io mi debba far carico di spese di ordinaria, straordinaria amministrazione nonchè di spese condominiali.
    Ora, il condominio si appresta ad eseguire lavori con i Super Bonus quali cappotto, rifacimento tetto, terrazzi ecc.
    Si intendono sempre spese straordinarie quindi totalmente a carico mio?
    Da quello che ho letto dall'articolo sono a carico dell' usufruttuario nel caso in cui siano conseguenza di una trascuratezza nel mantenere lo stato dell'immobile.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kiari
      Martedì 18 Gennaio 2022, alle ore 11:50
      L'adesione al Superbonus è di natura volontaria e non si configura come conseguenza di una "trascuratezza nella tenuta dell'immobile". Le spese straordinarie, tra cui quelle da Lei citate, sono carico del nudo proprietario, salvo accordi diversi con l'usufruttuario in quanto la legge dà la possibilità a chi ne ha interesse (e.: l'inquilino, comodatario d'uso, ecc. purchè con regolare registrazione del contratto). Cordiali saluti.    
      rispondi al commento
  • Teresa
    Teresa
    Mercoledì 5 Gennaio 2022, alle ore 20:29
    Ho la nuda proprietà di un appartamento, attualmente in fitto.
    Usufruttuaria è mia madre, (che ne percepiscie il fitto).
    Si stanno rifacendo le tabelle millesimali,a chi spetterebbe la spesa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Teresa
      Venerdì 7 Gennaio 2022, alle ore 11:14
      E' una spesa di natura straordinaria, pertanto spetta al nudo proprietario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Flaviano Lippolis
    Flaviano Lippolis
    Martedì 21 Dicembre 2021, alle ore 14:17
    Sono proprietario delle nuda proprietà e risiedo, mia madre è usufruttuaria.
    Devo pagare l'IMU o è la mia prima casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Flaviano Lippolis
      Mercoledì 22 Dicembre 2021, alle ore 11:03
      Lei è esente. Gli obblighi dell'IMU ricadono unicamente sull'usufruttuario. Se Sua madre è residente nell'abitazione oggetto di usufrutto non è tenuta a pagare l'imposta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Christian Gastrini
    Christian Gastrini
    Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 10:20
    Essendo mia madre usufruttuaria vorrei sapere se le spese di rifacimento dell'impianto elettrico del condominio sono a carico della nuda propietà o dell'usufruttuario.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Christian Gastrini
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:21
      Le spese del rifacimento exnovo dell'impianto elettrico condominiale sono a carico del nudo proprietario. Le spese di riparazione e/o di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico dell'usufruttuario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chela
    Chela
    Lunedì 19 Aprile 2021, alle ore 08:44
    Vorrei acquistare casa con il mio compagno (io nuda proprietaria e lui usufruttuario) solo lui stabilirà la sua residenza e sarebbe la sua prima casa.
    Io posso usare le agevolazioni del 2% come acquisto prima casa anche se non ci abiterò?
    Se dovessi eredidare un'altra casa in una regione diversa potrei chiedere ugualmente le agevolazioni di prima casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chela
      Lunedì 19 Aprile 2021, alle ore 17:25
      Se Lei acquista la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa è tenuta per legge a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito. Inoltre, in caso di nuovo acquisto ne impedisce la possibilità di usufruire dei benefici di legge prima casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Mercoledì 14 Aprile 2021, alle ore 08:43
    I miei genitori vogliono donarmi la loro prima casa, dove vivono.
    Io diventerei nudo proprietario e loro usufruttuari vita natural durante.
    La donazione dovrebbe avvenire a mio favore come prima casa per contenere le spese notarili, e in tal caso non avrei l’obbligo di portarci la residenza perché sono un militare.
    Visto che tale prima casa, diventerebbe effettivamente tale solo dopo la morte dei miei genitori, posso intestarmi nel frattempo un’altra prima casa in modo da non disperdere tale privilegio?
    Sulla casa di cui sono nudo proprietario, non portandoci la residenza come ho spiegato sopra, dovrò pagare Imu, Tari e Tasi o devono farlo i miei genitori?
    E se devono pagare loro, lo farebbero come se fossero ancora proprietari residenti in 1° casa (come lo sono finora) ?
    E se nel corso degli anni, io nudo proprietario richiedessi i benefici 1° casa su un altra casa, i miei genitori si ritroverebbero a pagare le tasse della loro su cui sono usufruttuari, come 1 o come 2° casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 18:23
      Il nudo proprietario può avvalersi dei benefici di legge per l'acquisto della prima casa, purché non avvenga nel medesimo comune dove è ubicato l'altro immobile. Gli usufruttuarii, invece, devono sostenere le spese del mantenimento del bene e di pagarne le tasse e tributi locali. Nello specifico se i Suoi genitori sono residenti sono esentati dall'Imu. Riguardo alle spese della donazione, va detto che sono contenute in quanto tengono conto dell'età dei beneficiari dell'usufrutto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paolo
        Paolo Pasquale
        Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 21:14
        Grazie sig. Pasquale, molto gentile.
        Mi saprebbe dire, se fruendo dei benefici per la prima casa sulla nuda proprietà (di cui godrò concretamente in futuro) posso contestualmente fruire dei benefici della prima casa su un'altra casa in altro comune e regione che ho intenzione di comprare adesso?
        Il Notaio mi ha detto di no, ma secondo me è solo una conclusione dettata dal buon senso, non è qualcosa di realmente previsto. Io invece voglio illudermi che, visto che la nuda proprietà non sarà la mia prima casa fino alla morte degli usufruttuari, posso sostenere di aver bisogno di una prima casa attualmente.
        Lei come la vede?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Paolo
          Venerdì 16 Aprile 2021, alle ore 12:49
          La donazione con il beneficio della prima casa, nel Suo caso, non Le porta alcun beneficio. La donazione deve essere semplice, solo con il vincolo dell'usufrutto con accrescimento favore dei Suoi genitori. Nient'altro. A livello di imposte ipotecarie e catastali non cambia nulla. In questo modo potrà acquistare la Sua prima casa senza problemi. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Mari
    Mari
    Giovedì 18 Marzo 2021, alle ore 20:46
    A seguito di eredità una casa di famiglia, affittata a terzi, apparteneva 50% a me e 50% a mio fratello.
    Ora mio fratello, per il suo 50%, ha ceduto a me la nuda proprietà tenendosi l’usufrutto (quindi metà dell’affitto).
    Tasse e spese condominiali vengono divise a metà ma per l’assicurazione sull’immobile che si deve fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mari
      Lunedì 22 Marzo 2021, alle ore 11:02
      Le riporto, in sintesi, quanto scrive il tribunale di Roma in merito alla Sua domanda: “…In linea generale, ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario (Trib. civ. Roma, n. 29809/04). Quindi è una spesa che spetta all'usufruttuario. Cordiali saluti.
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