Usufrutto nuda proprietà: chi paga tasse e spese condominiali?

NEWS DI Proprietà27 Giugno 2018 ore 16:11
Diritto di usufrutto: una breve guida pratica per capire a chi spetta il pagamento delle spese e delle tasse sull'immobile. Usufruttuario o nudo proprietario?

Che cos’è l’usufrutto?


L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui; il bene sul quale viene costituito l’usufrutto può essere un bene immobile. Anche se l’usufrutto conferisce al titolare del diritto il godimento della cosa, questa rimane di proprietà del soggetto che l’ha ceduta, definito nudo proprietario.

Le facoltà spettanti al proprietario saranno dunque ridotte e limitate, a beneficio dell’usufruttuario.
Unico limite in capo all’usufruttuario è il rispetto della destinazione economica del bene, come determinata dal proprietario.
In caso di cessazione dell’usufrutto il proprietario recupererà le piene facoltà di godimento e di disposizione del bene.

L’usufrutto si costituisce per effetto di disposizione di legge (usufrutto legale) o per atto tra vivi (contratto di usufrutto). È inoltre consentito l’acquisto dell’usufrutto mediante usucapione.

Per quanto concerne la durata, si segnala che l’usufrutto può essere a tempo determinato, in base alla data fissata nel contratto. Diversamente il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario.


Diritti e obblighi dell’usufruttuario


Come sopra anticipato l’usufruttuario ha il diritto di godere del bene sul quale si costituisce l’usufrutto, nel rispetto della destinazione economica data al bene dal nudo proprietario.
Godere della cosa significa trarne ogni utilità, facendone propri i frutti naturali e civili.
L’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile, percependo i canoni relativi.

In caso di lesione dei suoi diritti, può agire direttamente davanti all’autorità giudiziaria, senza eventuali autorizzazioni da parte del nudo proprietario.

L’usufruttuario fa proprie tutte le accessioni della cosa e ha diritto ad un’indennità in caso vengano apportati dei miglioramenti che risultino presenti sul bene al momento della cessazione dell’usufrutto. Segnaliamo inoltre che possono essere da lui eseguite delle addizioni che non modifichino la destinazione economica della cosa.

Usufrutto
Quali sono gli obblighi a carico dell’usufruttuario? Innanzitutto l'obbligo di restituzione del bene oggetto del suo diritto, alla scadenza, qualora l’usufrutto non sia vita natural durante.

Egli deve godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto della destinazione d'uso del bene. Qualora invece l'usufruttuario ponga in essere comportamenti tali da modificare la destinazione dell’immobile, sarà inadempiente e tenuto al risarcimento del danno che possa derivare al nudo proprietario. Il danno può anche essere risarcito in forma specifica, con il ripristino dello stato dei luoghi precedente.


Pagamento delle spese in caso di usufrutto


Una domanda frequente è chi debba sostenere le spese relative all’immobile in caso di usufrutto: il nudo proprietario o l’usufruttuario? La ripartizione di tali spese infatti è molto spesso motivo di controversie.

I criteri di suddivisione delle spese relative all’immobile oggetto di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario è stabilita dal codice civile che, all’articolo 1004 stabilisce quanto segue:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Art. 1004 cod. civ.


Quali sono dunque le spese spettanti all’usufruttuario? Sono da lui dovute le spese relative all’amministrazione e manutenzione ordinaria del bene. Si tratta degli oneri dovuti per la custodia, amministrazione e gestione del bene.
Allo stesso modo spettano all’usufruttuario le spese relative alle riparazioni o manutenzione straordinarie che si sono rese necessarie per non aver adempiuto ai doveri connessi all’amministrazione ordinaria, per incuria o negligenza. L’usufruttuario, avendo il diritto di godere del bene, è tenuto a provvedere a tutti i lavori finalizzati alla conservazione della cosa nella sua materialità.

Sono a carico del nudo proprietario le opere riguardanti la struttura e la destinazione della cosa.
Secondo quanto stabilito dall'articolo 1005 del codice civile:

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Art. 1005 cod. civ.


Spettano al proprietario le riparazioni straordinarie. Egli dovrà pertanto garantire la stabilità dei muri maestri, sostituire travi, tetti, solai, muri di sostegno. L'usufruttuario dovrà pagare al nudo proprietario gli interessi delle somme corrisposte per l'esecuzione delle riparazioni straordinarie.

Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiuti di far eseguire le riparazioni straordinarie resesi necessarie, potrà provvedere al suo posto l'usufruttuario stesso. Egli avrà diritto al rimborso della spesa sostenuta, senza alcun interesse, ma potrà trattenere l'immobile a garanzia della restituzione delle somme.

Pagamento tasse usufrutto
Al di fuori delle spese descritte dal codice civile come straordinarie, la qualificazine della tipologia di spesa spetta al giudice di merito, che dovrà valutare se l’intervento si è reso necessario per condotta negligente imputabile all’usufrutturaio.


Usufrutto e spese condominiali


Abbiamo esaminato le norme che disciplinano i rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, in ambito di ripartizione delle spese. Ma quali sono le norme da prendere in considerazione nei rapporti esterni con altri enti, come in caso di spese condominiali?

Dopo la Riforma del condominio (Legge 220/2012), la questione delle spese condominiali viene trattata dalle disposizioni di attuazione del codice civile. Partiamo dal presupposto che il pagamento delle spese condominiali spetti non solo al proprietario dell'immobile ma anche al titolare di un diritto reale.
Ne consegue che l'amministratore di condominio potrà chiedere il pagamento degli oneri condominiali anche all'usufruttuario.
In caso di mancato versamento delle somme dovute, potrà agire per il recupero del credito, come previsto dalla legge nei casi di morosità del condomino.
L'usufruttuario sarà pertanto il destinatario del decreto ingiuntivo domandato dall'amministratore all’autorità giudiziaria competente, ai sensi dell’articolo 63 disp att cod civ.

Da sottolineare, tuttavia, che in virtù dell’articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato a seguito della Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l’amministratore potrà agire anche nei confronti del nudo proprietario per l’intera somma, in forza dell’obbligazione solidale tra loro esistente.

Si evidenzia il contrasto di posizioni rispetto all’orientamento giurisprudenziale prima predominante, che escludeva la solidarietà passiva tra proprietario e usufruttuario.
Secondo tali interpretazioni dei giudici, gli oneri condominiali spetterebbero al solo nudo proprietario, salvo il diritto alla rivalsa nei confronti dell’usufruttuario in merito alle spese di carattere ordinario.

Gli effetti di questa nuova impostazione sono rilevanti perché la norma consente all’amministratore di condominio di rivolgersi al debitore che ritiene più solvibile.


Imu, Tasi e Tari in caso di usufrutto


Abbiamo visto che, qualora un genitore decida di concedere in usufrutto una casa al figlio, sarà quest’ultimo a doversi occupare delle spese. Spetteranno al figlio tutte le spese di manutenzione, gli oneri condominiali, le bollette, ecc. Ma qual è la situazione per quanto concerne le tasse sulla casa? Chi paga ad esempio Imu, Tasi e Tari ?

L’Imu di una casa in usufrutto deve essere versata dalla persona che realmente gode dell’abitazione e non dal nudo proprietario. Tale principio trova sempre attuazione, a prescindere dal fatto che il titolare dell'usufrutto utilizzi o meno la sua abitazione.
Qualora vi siano più usufruttuari sullo stesso immobile, l’imposta è dovuta da ciascuno, in base alle rispettive quote. Ciascuno risponde per la sua parte poiché nella fattispecie non vi è un’obbligazione solidale.
Ne consegue che l’Agenzia delle Entrate dovrà rivolgersi ad ognuno per il pagamento, non potendo pretendere da uno degli usufruttuari l'estinzione dell’intero debito.

Vediamo cosa succede in merito alla Tasi e alla Tari, quando su un immobile è stato costituito il diritto reale di usufrutto.

Usufrutto e spese condominiali
Per quanto concerne la Tari, anch' essa è dovuta dall’usufruttuario.
Qualora vi siano più usufruttuari, essi saranno obbligati in solido dinnanzi all’Ente cui spetta la riscossione dell'imposta (il Comune). Il Comune potrà pertanto richiedere ad uno solo degli usufruttuari il pagamento dell’intera somma. Spetterà a quest’ultimo rivalersi sugli altri per richiedere il rimborso della parte da essi dovuta.

Stesso discorso deve farsi in caso di pagamento della TASI (imposta sui servizi indivisibili), dovuta dall'usufruttuario secondo le delibere comunali. Qualora vi siano più usufruttuari ad occupare l’immobile, saranno debitori in solido.

riproduzione riservata
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  • Stefano5
    Stefano5
    Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 09:30
    Se cedessi l'usufrutto (mantenendo la nuda proprieta') di un appartamento, e l'usufruttuario volesse affittare tale appartamento, a chi spettano le spese per le migliori (riscaldamento, imbiancatura, e/o lavori in muratura) fatti con il proposito di affittare tale appartamento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefano5
      Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 23:22
      Le spese per il mantenimento ed il godimento del bene spettano all'usufruttuario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carmelo
    Carmelo
    Mercoledì 24 Agosto 2016, alle ore 13:54
    Ho il 50% di una nuda proprietà di un appartamento. Vorrei suddividerlo in 2 mini appartamenti.

    Posso eseguire i lavori senza l'autorizzazione dell'usufruttuario e dell'altro 50% di nuda proprietà?
    rispondi al commento
  • Domenico Travagliati
    Domenico Travagliati
    Venerdì 22 Luglio 2016, alle ore 19:26
    Nostra figlia ha la nuda proprietà dell'immobile in cui viviamo e di cui abbiamo l'usufrutto.

    Essendo : tutti i mobili , elettrodomestici e arredi di proprietà di Ns figlia che tipo di dichiarazione dobbiamo sottoscrivere per usufruirne ?
    rispondi al commento
  • Simonaberetta
    Simonaberetta
    Venerdì 25 Settembre 2015, alle ore 19:36
    Buona sera, ho la nuda proprietà di un appartamento e l'usufruttuario si rifiuta di pagare le spese straordinarie a suo carico. E' possibile togliere l'usufrutto per inadempienza? grazie
    rispondi al commento
  • Vincenzoalaimo
    Vincenzoalaimo
    Lunedì 8 Giugno 2015, alle ore 19:07
    Buonasera e complimenti per il servizio che rendete.Desideravo porvi un quesito, considerato i rapporti non proprio idilliaci con l'usufruttuario:visto che le imposte sull'unità immobiliare spettano all'usufruttuario che regolarmente incassa l'affitto della casa (mia moglie proprietaria), abbiamo il diritto di pretendere le certificazione che attestino il pagamento delle tasse, onde evitare brutte sorprese ???vi ringrazio ed attendo.
    rispondi al commento
  • Maria95
    Maria95
    Lunedì 13 Aprile 2015, alle ore 20:26
    Potreste dirmi il nome di qualche avvocato che s'intende di usufrutto avendo personalmente dei problemi seri con la persona che ha il 50% di usufrutto su una casa di mia proprietà grazie
    rispondi al commento
  • Dadaumpa77
    Dadaumpa77
    Domenica 1 Marzo 2015, alle ore 09:12
    Salve, innanzitutto complimenti per il servizio che offrite, volevo chiedere alcuni chiarimenti:Se l'usufruttuaria è residente in Germania, è possibile con atto notarile, vendere il diritto di usufrutto ad un residente in Italia, svolgendo l'intera procedura a distanza? L'usufruttuaria è allettata e non può recarsi in Italia per la firma.
    rispondi al commento
  • Virnascalzotto
    Virnascalzotto
    Venerdì 9 Gennaio 2015, alle ore 22:28
    Buonasera, mia mamma è proprietaria dell'appartamento dove abito in comodato gratuito. Per questioni economiche (Irpef / Imu) vogliamo intestarla a me con atto di donazione o usufrutto. Devo ristrutturare a MIE SPESE chiedendo un piccolo mutuo: so che le banche non concedono i mutui su immobili donati, ma come si comportano su quelli in usufrutto? Posso richiederlo io o serve mia mamma nuda proprietaria? Grazie
    rispondi al commento
    • Luca
      Luca Virnascalzotto
      Giovedì 16 Marzo 2017, alle ore 17:30
      La banca concede il mutuo ristrutturazione intestato all'usufruttuario, ma il nudo proprietario (sua mamma) autorizza ad accendere ipoteca sul bene (terzo datore di ipoteca, la banca lo richiede), in quanto con l'usufrutto non acquista la proprieta, ma un diritto reale di godimento.
      rispondi al commento
  • Edoardo57
    Edoardo57
    Lunedì 17 Novembre 2014, alle ore 12:05
    Mia suocera usufruttuaria di un immobile di proprietà della figlia mia moglie non pagava la tassa sulla nettezza urbana perché esente reddito inferiore ai 10000 euro nel momento di fare il subentro il comune ci dice che non c'é posizione di mia suocera e che quindi la tassa la dovremmo pagare noi per i cinque anni retroattivi.lei cmq era avente diritto all'esenzione.Cosa fare?
    rispondi al commento
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