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Usufrutto nuda proprietà: chi paga tasse e spese condominiali?

Diritto di usufrutto: una breve guida pratica per capire a chi spetta il pagamento delle spese e delle tasse sull'immobile. Usufruttuario o nudo proprietario?
27 Giugno 2018 ore 16:11 - NEWS Proprietà

Che cos'è l'usufrutto?


L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui; il bene sul quale viene costituito l' usufrutto può essere un bene immobile. Anche se l'usufrutto conferisce al titolare del diritto il godimento della cosa, questa rimane di proprietà del soggetto che l'ha ceduta, definito nudo proprietario.

Le facoltà spettanti al proprietario saranno dunque ridotte e limitate, a beneficio dell'usufruttuario.
Unico limite in capo all' usufruttuario è il rispetto della destinazione economica del bene, come determinata dal proprietario.
In caso di cessazione dell'usufrutto il proprietario recupererà le piene facoltà di godimento e di disposizione del bene.

L'usufrutto si costituisce per effetto di disposizione di legge (usufrutto legale) o per atto tra vivi (contratto di usufrutto). È inoltre consentito l'acquisto dell'usufrutto mediante usucapione.

Per quanto concerne la durata, si segnala che l'usufrutto può essere a tempo determinato, in base alla data fissata nel contratto. Diversamente il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario.


Diritti e obblighi dell'usufruttuario


Come sopra anticipato l'usufruttuario ha il diritto di godere del bene sul quale si costituisce l'usufrutto, nel rispetto della destinazione economica data al bene dal nudo proprietario.
Godere della cosa significa trarne ogni utilità, facendone propri i frutti naturali e civili.
L'usufruttuario può concedere in locazione l'immobile, percependo i canoni relativi.

In caso di lesione dei suoi diritti, può agire direttamente davanti all'autorità giudiziaria, senza eventuali autorizzazioni da parte del nudo proprietario.

L'usufruttuario fa proprie tutte le accessioni della cosa e ha diritto ad un'indennità in caso vengano apportati dei miglioramenti che risultino presenti sul bene al momento della cessazione dell'usufrutto. Segnaliamo inoltre che possono essere da lui eseguite delle addizioni che non modifichino la destinazione economica della cosa.

Usufrutto
Quali sono gli obblighi a carico dell'usufruttuario? Innanzitutto l'obbligo di restituzione del bene oggetto del suo diritto, alla scadenza, qualora l'usufrutto non sia vita natural durante.

Egli deve godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto della destinazione d'uso del bene. Qualora invece l'usufruttuario ponga in essere comportamenti tali da modificare la destinazione dell'immobile, sarà inadempiente e tenuto al risarcimento del danno che possa derivare al nudo proprietario. Il danno può anche essere risarcito in forma specifica, con il ripristino dello stato dei luoghi precedente.


Pagamento delle spese in caso di usufrutto


Una domanda frequente è chi debba sostenere le spese relative all'immobile in caso di usufrutto: il nudo proprietario o l'usufruttuario? La ripartizione di tali spese infatti è molto spesso motivo di controversie.

I criteri di suddivisione delle spese relative all'immobile oggetto di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario è stabilita dal codice civile che, all'articolo 1004 stabilisce quanto segue:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Art. 1004 cod. civ.


Quali sono dunque le spese spettanti all'usufruttuario? Sono da lui dovute le spese relative all'amministrazione e manutenzione ordinaria del bene. Si tratta degli oneri dovuti per la custodia, amministrazione e gestione del bene.
Allo stesso modo spettano all'usufruttuario le spese relative alle riparazioni o manutenzione straordinarie che si sono rese necessarie per non aver adempiuto ai doveri connessi all'amministrazione ordinaria, per incuria o negligenza. L'usufruttuario, avendo il diritto di godere del bene, è tenuto a provvedere a tutti i lavori finalizzati alla conservazione della cosa nella sua materialità.

Sono a carico del nudo proprietario le opere riguardanti la struttura e la destinazione della cosa.
Secondo quanto stabilito dall'articolo 1005 del codice civile:

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Art. 1005 cod. civ.


Spettano al proprietario le riparazioni straordinarie. Egli dovrà pertanto garantire la stabilità dei muri maestri, sostituire travi, tetti, solai, muri di sostegno. L'usufruttuario dovrà pagare al nudo proprietario gli interessi delle somme corrisposte per l'esecuzione delle riparazioni straordinarie.

Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiuti di far eseguire le riparazioni straordinarie resesi necessarie, potrà provvedere al suo posto l'usufruttuario stesso. Egli avrà diritto al rimborso della spesa sostenuta, senza alcun interesse, ma potrà trattenere l'immobile a garanzia della restituzione delle somme.

Pagamento tasse usufrutto
Al di fuori delle spese descritte dal codice civile come straordinarie, la qualificazine della tipologia di spesa spetta al giudice di merito, che dovrà valutare se l'intervento si è reso necessario per condotta negligente imputabile all'usufrutturaio.


Usufrutto e spese condominiali


Abbiamo esaminato le norme che disciplinano i rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, in ambito di ripartizione delle spese. Ma quali sono le norme da prendere in considerazione nei rapporti esterni con altri enti, come in caso di spese condominiali?


Dopo la Riforma del condominio (Legge 220/2012), la questione delle spese condominiali viene trattata dalle disposizioni di attuazione del codice civile. Partiamo dal presupposto che il pagamento delle spese condominiali spetti non solo al proprietario dell'immobile ma anche al titolare di un diritto reale.
Ne consegue che l'amministratore di condominio potrà chiedere il pagamento degli oneri condominiali anche all'usufruttuario.
In caso di mancato versamento delle somme dovute, potrà agire per il recupero del credito, come previsto dalla legge nei casi di morosità del condomino.
L'usufruttuario sarà pertanto il destinatario del decreto ingiuntivo domandato dall'amministratore all'autorità giudiziaria competente, ai sensi dell'articolo 63 disp att cod civ.

Da sottolineare, tuttavia, che in virtù dell'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato a seguito della Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l'amministratore potrà agire anche nei confronti del nudo proprietario per l'intera somma, in forza dell'obbligazionesolidale tra loro esistente.

Si evidenzia il contrasto di posizioni rispetto all'orientamento giurisprudenziale prima predominante, che escludeva la solidarietà passiva tra proprietario e usufruttuario.
Secondo tali interpretazioni dei giudici, gli oneri condominiali spetterebbero al solo nudo proprietario, salvo il diritto alla rivalsa nei confronti dell'usufruttuario in merito alle spese di carattere ordinario.

Gli effetti di questa nuova impostazione sono rilevanti perché la norma consente all'amministratore di condominio di rivolgersi al debitore che ritiene più solvibile.


Imu, Tasi e Tari in caso di usufrutto


Abbiamo visto che, qualora un genitore decida di concedere in usufrutto una casa al figlio, sarà quest'ultimo a doversi occupare delle spese. Spetteranno al figlio tutte le spese di manutenzione, gli oneri condominiali, le bollette, ecc. Ma qual è la situazione per quanto concerne le tasse sulla casa? Chi paga ad esempio Imu, Tasi e Tari?

L'Imu di una casa in usufrutto deve essere versata dalla persona che realmente gode dell'abitazione e non dal nudo proprietario. Tale principio trova sempre attuazione, a prescindere dal fatto che il titolare dell'usufrutto utilizzi o meno la sua abitazione.
Qualora vi siano più usufruttuari sullo stesso immobile, l'imposta è dovuta da ciascuno, in base alle rispettive quote. Ciascuno risponde per la sua parte poiché nella fattispecie non vi è un'obbligazione solidale.
Ne consegue che l'Agenzia delle Entrate dovrà rivolgersi ad ognuno per il pagamento, non potendo pretendere da uno degli usufruttuari l'estinzione dell'intero debito.

Vediamo cosa succede in merito alla Tasi e alla Tari, quando su un immobile è stato costituito il diritto reale di usufrutto.

Usufrutto e spese condominiali
Per quanto concerne la Tari, anch' essa è dovuta dall'usufruttuario.
Qualora vi siano più usufruttuari, essi saranno obbligati in solido dinnanzi all'Ente cui spetta la riscossione dell'imposta (il Comune). Il Comune potrà pertanto richiedere ad uno solo degli usufruttuari il pagamento dell'intera somma. Spetterà a quest'ultimo rivalersi sugli altri per richiedere il rimborso della parte da essi dovuta.

Stesso discorso deve farsi in caso di pagamento della TASI (imposta sui servizi indivisibili), dovuta dall'usufruttuario secondo le delibere comunali. Qualora vi siano più usufruttuari ad occupare l'immobile, saranno debitori in solido.

riproduzione riservata
Articolo: Usufrutto nuda proprietà: tasse e spese condominiali
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Usufrutto nuda proprietà: tasse e spese condominiali: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Irenecalifano
    Irenecalifano
    Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 14:31
    Io e mia sorella nude proprietarie di appartamento di cui mia mamma è usufruttuaria. Se lei decide di venderla e noi acconsentiamo, possiamo essere obbligate al pagamento di alcune spese necessarie alla vendita (es. costo atti notarili, spese di agenzia ecc.)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Irenecalifano
      Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 17:06
      Le spese conseguenti alla normale vendita sono legate alle provvigioni dell'intermediazione ed eventuali pendenze condominiali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silvia03.c
    Silvia03.c
    Martedì 15 Dicembre 2020, alle ore 12:28
    Sono proprietaria di un appartamento e mia mamma ha la nuda proprietà ( tasse e imposte intestate a lei).
    Se porto la residenza con il mio compagno in un altro comune, per quest'ultima dovrò pagare le tasse come seconda casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silvia03.c
      Mercoledì 16 Dicembre 2020, alle ore 11:19
      A Lei non cambia nulla sotto l'aspetto tributario. La Sua mamma è tenuta a pagare le tasse sull'abitazione di cui è usufruttuaria. Può risiedere dove meglio crede. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Martaq
    Martaq
    Giovedì 3 Dicembre 2020, alle ore 12:53
    Molto utile ma ancora ho dei dubbi.
    rispondi al commento
  • Contessa Cassandra
    Contessa Cassandra
    Venerdì 6 Novembre 2020, alle ore 14:39
    Se mio fratello acquisisce la nuda proprietà sulla casa dove risiediamo io e mia mamma (dopo rinuncia all'eredità di queste ultime) e a noi lascia l'usufrutto a vita, per lui che possiede già il 50% di una casa nello stesso comune dove anche risiede, questa nuda proprietà per lui diventerebbe seconda casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Contessa Cassandra
      Venerdì 6 Novembre 2020, alle ore 17:56
      No. L'usufrutto lasciato a Lei e alla Sua mamma sull'abitazione lo libera dalle incombenze tributarie non avendo alcun effettivo beneficio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Contessa Cassandra
        Contessa Cassandra Pasquale
        Sabato 7 Novembre 2020, alle ore 20:07
        Grazie.
        rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Giovedì 22 Ottobre 2020, alle ore 15:41
    Io, nudo proprietario di una casa.
    Miei genitori usufruttuari ( hanno già un altra prima abitazione dove vivono ).
    Può essere la mia nuda proprietà la mia prima casa? ( Dove vivrei da solo )
    Così facendo i miei genitori dovrebbero pagare comunque IMU TASI ECC...?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca
      Venerdì 23 Ottobre 2020, alle ore 10:15
      Sì, anche se Lei non ha altre proprietà i Suoi genitori, nella qualità di usufruttuari, dovranno pagare le tasse come seconda casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jeni
    Jeni
    Mercoledì 14 Ottobre 2020, alle ore 04:15
    Sono usofruttuaria e resiedo in casa di mia figlia che è nuda proprietaria dell'appartamento.
    Lei è minore e da un anno fa ha la residenza presso la casa del padre.
    Vorrei sapere se io devo pagare IMU come seconda casa perché lei ha cambiato la residenza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jeni
      Giovedì 15 Ottobre 2020, alle ore 11:55
      No, Lei è esente dall'Imu, in qualità di usufruttuaria, fino a quando avrà la residenza nella casa.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carlo
    Carlo
    Mercoledì 29 Luglio 2020, alle ore 10:56
    Io e mia sorella siamo nudi proprietari al 50% di un terreno con annesso rustico.
    Nostra madre ne è usufruttuaria al 100% anche se ha lasciato il terreno in stato di abbandono.
    Lo scorso 10 luglio è stata notificata a noi proprietari una multa per la mancata pulizia del terreno dalle sterpaglie in quanto si era verificato un incendio.
    A detta della Polizia Locale la multa è di 2000 euro per ciascun proprietario, ma a mio avviso dovrebbe essere a carico del solo usufruttuario…(che se non erro ai sensi del Codice Civile è tenuto alla 'custodia' del bene)...
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carlo
      Mercoledì 29 Luglio 2020, alle ore 17:53
      È esattamente così. Il verbale va notificato a Sua madre in qualità di usufruttuaria che detiene il possesso materiale e legale del terreno. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Mercoledì 24 Giugno 2020, alle ore 18:38
    Se Lei apre un nuovo rapporto con altri fornitori di servizi, quindi chiudendo definitivamente il vecchio rapporto in essere, non avrà alcun tipo di addebito. Ne avrà molti se voltura le utenze a Suo nome, in quanto le aziende forzeranno a tutti i costi di addossarle il debito contratto dall'usufruttuaria. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Marco651
    Marco651
    Martedì 12 Maggio 2020, alle ore 16:25
    Sono proprietario insieme a mio fratello di un appartamento di cui i miei genitori sono usufruttuari benchè non vi abitino.
    Nel condominio è stato ristrutturato il portone principale del palazzo.
    A tutte le spese hanno sempre provveduto i miei genitori.
    Ora l'amministratore ha diviso l'importo totale, per il beneficio delle detrazioni fiscali, in 4 parti ( i 2 proprietari io e mio fratello e i due usufruttuari i miei genitori) .
    La domanda è questa: per quale motivo è stato diviso l'importo in 4, dato che la somma è stata interamente saldata da mio padre e che avrebbe quindi diritto alle detrazioni in toto?
    Il procedimento adottato dall'amministratore è corretto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco651
      Venerdì 15 Maggio 2020, alle ore 11:40
      La procedura adottata dall'amministratore non è corretta.  La Guida dell'AdE, edizione luglio 2019, a pag. 10 riporta quanto segue: "Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose,
      l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale
      imputabile al condomino. Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alla spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione. Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore indicheranno gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese".  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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