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Usufrutto nuda proprietà: chi paga tasse e spese condominiali?

Diritto di usufrutto: una breve guida pratica per capire a chi spetta il pagamento delle spese e delle tasse sull'immobile. Usufruttuario o nudo proprietario?
27 Giugno 2018 ore 16:11 - NEWS Proprietà

Che cos'è l'usufrutto?


L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui; il bene sul quale viene costituito l'usufrutto può essere un bene immobile. Anche se l'usufrutto conferisce al titolare del diritto il godimento della cosa, questa rimane di proprietà del soggetto che l'ha ceduta, definito nudo proprietario.

Le facoltà spettanti al proprietario saranno dunque ridotte e limitate, a beneficio dell'usufruttuario.
Unico limite in capo all'usufruttuario è il rispetto della destinazione economica del bene, come determinata dal proprietario.
In caso di cessazione dell'usufrutto il proprietario recupererà le piene facoltà di godimento e di disposizione del bene.

L'usufrutto si costituisce per effetto di disposizione di legge (usufrutto legale) o per atto tra vivi (contratto di usufrutto). È inoltre consentito l'acquisto dell'usufrutto mediante usucapione.

Per quanto concerne la durata, si segnala che l'usufrutto può essere a tempo determinato, in base alla data fissata nel contratto. Diversamente il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario.


Diritti e obblighi dell'usufruttuario


Come sopra anticipato l'usufruttuario ha il diritto di godere del bene sul quale si costituisce l'usufrutto, nel rispetto della destinazione economica data al bene dal nudo proprietario.
Godere della cosa significa trarne ogni utilità, facendone propri i frutti naturali e civili.
L'usufruttuario può concedere in locazione l'immobile, percependo i canoni relativi.

In caso di lesione dei suoi diritti, può agire direttamente davanti all'autorità giudiziaria, senza eventuali autorizzazioni da parte del nudo proprietario.

L'usufruttuario fa proprie tutte le accessioni della cosa e ha diritto ad un'indennità in caso vengano apportati dei miglioramenti che risultino presenti sul bene al momento della cessazione dell'usufrutto. Segnaliamo inoltre che possono essere da lui eseguite delle addizioni che non modifichino la destinazione economica della cosa.

Usufrutto
Quali sono gli obblighi a carico dell'usufruttuario? Innanzitutto l'obbligo di restituzione del bene oggetto del suo diritto, alla scadenza, qualora l'usufrutto non sia vita natural durante.

Egli deve godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto della destinazione d'uso del bene. Qualora invece l'usufruttuario ponga in essere comportamenti tali da modificare la destinazione dell'immobile, sarà inadempiente e tenuto al risarcimento del danno che possa derivare al nudo proprietario. Il danno può anche essere risarcito in forma specifica, con il ripristino dello stato dei luoghi precedente.


Pagamento delle spese in caso di usufrutto


Una domanda frequente è chi debba sostenere le spese relative all'immobile in caso di usufrutto: il nudo proprietario o l'usufruttuario? La ripartizione di tali spese infatti è molto spesso motivo di controversie.

I criteri di suddivisione delle spese relative all'immobile oggetto di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario è stabilita dal codice civile che, all'articolo 1004 stabilisce quanto segue:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Art. 1004 cod. civ.


Quali sono dunque le spese spettanti all'usufruttuario? Sono da lui dovute le spese relative all'amministrazione e manutenzione ordinaria del bene. Si tratta degli oneri dovuti per la custodia, amministrazione e gestione del bene.
Allo stesso modo spettano all'usufruttuario le spese relative alle riparazioni o manutenzione straordinarie che si sono rese necessarie per non aver adempiuto ai doveri connessi all'amministrazione ordinaria, per incuria o negligenza. L'usufruttuario, avendo il diritto di godere del bene, è tenuto a provvedere a tutti i lavori finalizzati alla conservazione della cosa nella sua materialità.

Sono a carico del nudo proprietario le opere riguardanti la struttura e la destinazione della cosa.
Secondo quanto stabilito dall'articolo 1005 del codice civile:

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Art. 1005 cod. civ.


Spettano al proprietario le riparazioni straordinarie. Egli dovrà pertanto garantire la stabilità dei muri maestri, sostituire travi, tetti, solai, muri di sostegno. L'usufruttuario dovrà pagare al nudo proprietario gli interessi delle somme corrisposte per l'esecuzione delle riparazioni straordinarie.

Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiuti di far eseguire le riparazioni straordinarie resesi necessarie, potrà provvedere al suo posto l'usufruttuario stesso. Egli avrà diritto al rimborso della spesa sostenuta, senza alcun interesse, ma potrà trattenere l'immobile a garanzia della restituzione delle somme.

Pagamento tasse usufrutto
Al di fuori delle spese descritte dal codice civile come straordinarie, la qualificazine della tipologia di spesa spetta al giudice di merito, che dovrà valutare se l'intervento si è reso necessario per condotta negligente imputabile all'usufrutturaio.


Usufrutto e spese condominiali


Abbiamo esaminato le norme che disciplinano i rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, in ambito di ripartizione delle spese. Ma quali sono le norme da prendere in considerazione nei rapporti esterni con altri enti, come in caso di spese condominiali?


Dopo la Riforma del condominio (Legge 220/2012), la questione delle spese condominiali viene trattata dalle disposizioni di attuazione del codice civile. Partiamo dal presupposto che il pagamento delle spese condominiali spetti non solo al proprietario dell'immobile ma anche al titolare di un diritto reale.
Ne consegue che l'amministratore di condominio potrà chiedere il pagamento degli oneri condominiali anche all'usufruttuario.
In caso di mancato versamento delle somme dovute, potrà agire per il recupero del credito, come previsto dalla legge nei casi di morosità del condomino.
L'usufruttuario sarà pertanto il destinatario del decreto ingiuntivo domandato dall'amministratore all'autorità giudiziaria competente, ai sensi dell'articolo 63 disp att cod civ.

Da sottolineare, tuttavia, che in virtù dell'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato a seguito della Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l'amministratore potrà agire anche nei confronti del nudo proprietario per l'intera somma, in forza dell'obbligazionesolidale tra loro esistente.

Si evidenzia il contrasto di posizioni rispetto all'orientamento giurisprudenziale prima predominante, che escludeva la solidarietà passiva tra proprietario e usufruttuario.
Secondo tali interpretazioni dei giudici, gli oneri condominiali spetterebbero al solo nudo proprietario, salvo il diritto alla rivalsa nei confronti dell'usufruttuario in merito alle spese di carattere ordinario.

Gli effetti di questa nuova impostazione sono rilevanti perché la norma consente all'amministratore di condominio di rivolgersi al debitore che ritiene più solvibile.


Imu, Tasi e Tari in caso di usufrutto


Abbiamo visto che, qualora un genitore decida di concedere in usufrutto una casa al figlio, sarà quest'ultimo a doversi occupare delle spese. Spetteranno al figlio tutte le spese di manutenzione, gli oneri condominiali, le bollette, ecc. Ma qual è la situazione per quanto concerne le tasse sulla casa? Chi paga ad esempio Imu, Tasi e Tari?

L'Imu di una casa in usufrutto deve essere versata dalla persona che realmente gode dell'abitazione e non dal nudo proprietario. Tale principio trova sempre attuazione, a prescindere dal fatto che il titolare dell'usufrutto utilizzi o meno la sua abitazione.
Qualora vi siano più usufruttuari sullo stesso immobile, l'imposta è dovuta da ciascuno, in base alle rispettive quote. Ciascuno risponde per la sua parte poiché nella fattispecie non vi è un'obbligazione solidale.
Ne consegue che l'Agenzia delle Entrate dovrà rivolgersi ad ognuno per il pagamento, non potendo pretendere da uno degli usufruttuari l'estinzione dell'intero debito.

Vediamo cosa succede in merito alla Tasi e alla Tari, quando su un immobile è stato costituito il diritto reale di usufrutto.

Usufrutto e spese condominiali
Per quanto concerne la Tari, anch' essa è dovuta dall'usufruttuario.
Qualora vi siano più usufruttuari, essi saranno obbligati in solido dinnanzi all'Ente cui spetta la riscossione dell'imposta (il Comune). Il Comune potrà pertanto richiedere ad uno solo degli usufruttuari il pagamento dell'intera somma. Spetterà a quest'ultimo rivalersi sugli altri per richiedere il rimborso della parte da essi dovuta.

Stesso discorso deve farsi in caso di pagamento della TASI (imposta sui servizi indivisibili), dovuta dall'usufruttuario secondo le delibere comunali. Qualora vi siano più usufruttuari ad occupare l'immobile, saranno debitori in solido.

riproduzione riservata
Articolo: Usufrutto nuda proprietà: tasse e spese condominiali
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Usufrutto nuda proprietà: tasse e spese condominiali: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Christian Gastrini
    Christian Gastrini
    Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 10:20
    Essendo mia madre usufruttuaria vorrei sapere se le spese di rifacimento dell'impianto elettrico del condominio sono a carico della nuda propietà o dell'usufruttuario.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Christian Gastrini
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:21
      Le spese del rifacimento exnovo dell'impianto elettrico condominiale sono a carico del nudo proprietario. Le spese di riparazione e/o di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico dell'usufruttuario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chela
    Chela
    Lunedì 19 Aprile 2021, alle ore 08:44
    Vorrei acquistare casa con il mio compagno (io nuda proprietaria e lui usufruttuario) solo lui stabilirà la sua residenza e sarebbe la sua prima casa.
    Io posso usare le agevolazioni del 2% come acquisto prima casa anche se non ci abiterò?
    Se dovessi eredidare un'altra casa in una regione diversa potrei chiedere ugualmente le agevolazioni di prima casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chela
      Lunedì 19 Aprile 2021, alle ore 17:25
      Se Lei acquista la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa è tenuta per legge a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito. Inoltre, in caso di nuovo acquisto ne impedisce la possibilità di usufruire dei benefici di legge prima casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Mercoledì 14 Aprile 2021, alle ore 08:43
    I miei genitori vogliono donarmi la loro prima casa, dove vivono.
    Io diventerei nudo proprietario e loro usufruttuari vita natural durante.
    La donazione dovrebbe avvenire a mio favore come prima casa per contenere le spese notarili, e in tal caso non avrei l’obbligo di portarci la residenza perché sono un militare.
    Visto che tale prima casa, diventerebbe effettivamente tale solo dopo la morte dei miei genitori, posso intestarmi nel frattempo un’altra prima casa in modo da non disperdere tale privilegio?
    Sulla casa di cui sono nudo proprietario, non portandoci la residenza come ho spiegato sopra, dovrò pagare Imu, Tari e Tasi o devono farlo i miei genitori?
    E se devono pagare loro, lo farebbero come se fossero ancora proprietari residenti in 1° casa (come lo sono finora) ?
    E se nel corso degli anni, io nudo proprietario richiedessi i benefici 1° casa su un altra casa, i miei genitori si ritroverebbero a pagare le tasse della loro su cui sono usufruttuari, come 1 o come 2° casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 18:23
      Il nudo proprietario può avvalersi dei benefici di legge per l'acquisto della prima casa, purché non avvenga nel medesimo comune dove è ubicato l'altro immobile. Gli usufruttuarii, invece, devono sostenere le spese del mantenimento del bene e di pagarne le tasse e tributi locali. Nello specifico se i Suoi genitori sono residenti sono esentati dall'Imu. Riguardo alle spese della donazione, va detto che sono contenute in quanto tengono conto dell'età dei beneficiari dell'usufrutto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paolo
        Paolo Pasquale
        Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 21:14
        Grazie sig. Pasquale, molto gentile.
        Mi saprebbe dire, se fruendo dei benefici per la prima casa sulla nuda proprietà (di cui godrò concretamente in futuro) posso contestualmente fruire dei benefici della prima casa su un'altra casa in altro comune e regione che ho intenzione di comprare adesso?
        Il Notaio mi ha detto di no, ma secondo me è solo una conclusione dettata dal buon senso, non è qualcosa di realmente previsto. Io invece voglio illudermi che, visto che la nuda proprietà non sarà la mia prima casa fino alla morte degli usufruttuari, posso sostenere di aver bisogno di una prima casa attualmente.
        Lei come la vede?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Paolo
          Venerdì 16 Aprile 2021, alle ore 12:49
          La donazione con il beneficio della prima casa, nel Suo caso, non Le porta alcun beneficio. La donazione deve essere semplice, solo con il vincolo dell'usufrutto con accrescimento favore dei Suoi genitori. Nient'altro. A livello di imposte ipotecarie e catastali non cambia nulla. In questo modo potrà acquistare la Sua prima casa senza problemi. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Mari
    Mari
    Giovedì 18 Marzo 2021, alle ore 20:46
    A seguito di eredità una casa di famiglia, affittata a terzi, apparteneva 50% a me e 50% a mio fratello.
    Ora mio fratello, per il suo 50%, ha ceduto a me la nuda proprietà tenendosi l’usufrutto (quindi metà dell’affitto).
    Tasse e spese condominiali vengono divise a metà ma per l’assicurazione sull’immobile che si deve fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mari
      Lunedì 22 Marzo 2021, alle ore 11:02
      Le riporto, in sintesi, quanto scrive il tribunale di Roma in merito alla Sua domanda: “…In linea generale, ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario (Trib. civ. Roma, n. 29809/04). Quindi è una spesa che spetta all'usufruttuario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marc56
    Marc56
    Martedì 26 Gennaio 2021, alle ore 16:45
    Sono il nudo proprietario di un appartamento, l'usufruttuaria da 4 mesi è in una Rsa (97anni).
    La casa è chiusa quindi da mesi, i parenti hanno staccato anche l'elettricità, inutile dire come la casa si stia deteriorando.
    Pur senza voler accedere alla casa, posso almeno fare i lavori nella cantina sottostante, che è completamente aperta e abbandonata da anni e i vicini la usano per abbandonare rifiuti?
    Devo chiedere a qualcuno l'autorizzazione, per esempio a qualche parente?
    Ho cercato anche di contattarli ma neanche mi rispondono.
    rispondi al commento
    • Marc56
      Marc56 Marc56
      Giovedì 28 Gennaio 2021, alle ore 17:45
      Ringrazio chiunque possa darmi un suo parere.
      Non sò come muovermi, non sò a chi potrei chiedere questo tipo di informazione, un notaio forse?
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Marc56
        Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 18:18
        In caso di mancata risposta o il rifiuto alle richieste contenute nella missiva, Le rimane solo un'azione legale. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marc56
      Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 18:14
      Tenere la proprietà al riparo dal deterioramento e alla conservazione in perfetto stato d'uso è un onere che spetta all'usufruttuaria. Nel Suo caso Le consiglio di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento agli eredi, intimando loro chiusura della cantina e le conseguenti opere annesse. Inoltre, formuli una proposta di acquisto dell'usufrutto, magari con poche migliaia di euro, potrebbe entrare in possesso dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Marc56
        Marc56 Pasquale
        Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 18:57
        Gentilissimo sig. Pasquale, la ringrazio per la sua risposta.
        Riguardo la proposta di riscattare l'usufrutto devo ammettere che non sapevo neanche si potesse fare, è una ipotesi da prendere in considerazione, ma temo che dovrebbe essere l'usufruttuaria a firmare per cederla, ed a quanto mi dicono alcuni vicini non penso sia in grado di farlo, le è stato addirittura tolto il cellulare e i parenti hanno espresso alla RSA la volontà di non far ricevere alla signora nessuna visita in quanto non proprio capace di intendere e volere, per cui non sarebbe facile ma posso provare.
        Riguardo al primo punto invece, in assenza di un contatto con loro, che ho proposto tramite l'amministratrice ma andato a vuoto, cosa succede se a mie spese la faccio completamente ripulire,imbiancare e risistemare?
        Posso essere accusato di aver fatto qualcosa di illecito secondo il suo parere?
        Devo chiedere il permesso per fare un lavoro a mie spese che toccherebbe a loro?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Marc56
          Lunedì 1 Febbraio 2021, alle ore 11:16
          Se la signora è incapace di intendere e volere, gli eredi possono attivarsi in tribunale ed essere autorizzati alla cessione. Riguardo ai lavori li può fare "avvisando" in anticipo gli eredi con una raccomandata con avviso di ricevimento e, al termine degli stessi, deve rendere a loro una copia della chiave della cantina. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Marc56
            Marc56 Pasquale
            Martedì 2 Febbraio 2021, alle ore 06:25
            Grazie mille per i consigli sig. Pasquale, e' stato molto gentile.
            rispondi al commento
  • Gherarf
    Gherarf
    Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 23:06
    Volendo comprare una nuda proprietà, è possibile specificare nel contratto di acquisto che tutte le spese (ordinarie e straordinarie) siano a carico esclusivo dell'usufruttuario, mettendo così al riparo il nudo proprietario da brutte sorprese?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gherarf
      Lunedì 25 Gennaio 2021, alle ore 15:20
      Certamente. Rappresenta un ulteriore chiarimento  della norma. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Irenecalifano
    Irenecalifano
    Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 14:31
    Io e mia sorella nude proprietarie di appartamento di cui mia mamma è usufruttuaria. Se lei decide di venderla e noi acconsentiamo, possiamo essere obbligate al pagamento di alcune spese necessarie alla vendita (es. costo atti notarili, spese di agenzia ecc.)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Irenecalifano
      Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 17:06
      Le spese conseguenti alla normale vendita sono legate alle provvigioni dell'intermediazione ed eventuali pendenze condominiali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silvia03.c
    Silvia03.c
    Martedì 15 Dicembre 2020, alle ore 12:28
    Sono proprietaria di un appartamento e mia mamma ha la nuda proprietà ( tasse e imposte intestate a lei).
    Se porto la residenza con il mio compagno in un altro comune, per quest'ultima dovrò pagare le tasse come seconda casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silvia03.c
      Mercoledì 16 Dicembre 2020, alle ore 11:19
      A Lei non cambia nulla sotto l'aspetto tributario. La Sua mamma è tenuta a pagare le tasse sull'abitazione di cui è usufruttuaria. Può risiedere dove meglio crede. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Martaq
    Martaq
    Giovedì 3 Dicembre 2020, alle ore 12:53
    Molto utile ma ancora ho dei dubbi.
    rispondi al commento
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