Migliorie eseguite dall'usufruttuario: è possibile chiedere un'indennità?

Lavori di miglioramento eseguiti dall'usufruttuario

Non è raro che l'usufruttuario esegua dei lavori nella casa oggetto di usufrutto, finalizzati a rendere più funzionale e moderno l'immobile.

In caso di usufrutto vitalizio anche gli eredi potranno chiedere al proprietario un compenso per il miglioramento conseguito dall'immobile al momento della restituzione?

Prima di entrare nel merito di quello che è l'oggetto del nostro articolo occorre fare un breve cenno a quelle che sono le caratteristiche del diritto di usufrutto.

Che cos'è l'usufrutto

Il diritto di usufrutto consiste in un diritto reale di godimento con il quale l'usufruttuario acquisisce la facoltà di utilizzare e godere del bene facendone propri i frutti, sia civili che naturali.

Il bene resta di proprietà del concedente che diventa nudo proprietario.
Questo sta a significare che la proprietà a lui spettante non sarà più piena poiché limitata dalla coesistenza sulla medesima cosa di un diritto reale altrui.

L'usufrutto implica una serie di diritti e doveri a carico dell'usufruttuario. Tra questi vi è l'obbligo di mantenere inalterata la destinazione economica del bene, ovvero le sue caratteristiche e la natura dello stesso, che devono restare invariate durante la vigenza dell'usufrutto.

Durata dell'usufrutto

Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 979 codice civile, la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario. In tal caso si parla di usufrutto vitalizio.

Può sempre essere prevista una scadenza differente mediante accordo tra le parti.

Nel caso in cui l'usufrutto venga costituito in favore di persona giuridica, questo non può durare più di 30 anni.

L'usufruttuario ha diritto ad un compenso per i miglioramenti?

Pur nel rispetto della destinazione economica del bene, l'usufruttuario può apportare dei miglioramenti all'immobile di usufrutto. Egli infatti, a proprie spese, può eseguire delle opere che ne aumentino la redditività.

L'usufruttuario, per esempio, potrà decidere di effettuare dei lavori di rinnovamento degli impianti senza dover chiedere l'autorizzazione al nudo proprietario, sempreché ciò non sia escluso dall'atto costitutivo.


Quali sono le conseguenze del suo operato al termine dell'usufrutto?
Qualora venissero eseguiti dei lavori implicanti un miglioramento per l'immobile oggetto di usufrutto l'usufruttuario stesso o i suoi eredi in caso di decesso, avranno diritto a ricevere un'indennità nel momento in cui il bene viene restituito.

Come viene calcolata l'indennità

In base a quanto stabilito dal codice civile per il calcolo dell'indennità si deve tener conto della minor somma tra la spesa sostenuta e l'aumento di valore conseguito dal bene a seguito delle migliorie.

L'autorità giudiziaria interpellata potrebbe stabilire che l'indennità venga corrisposta ratealmente, previa idonea garanzia.


L'indennità può essere esclusa in caso di usufrutto costituito volontariamente, ad esempio mediante contratto, allorquando le parti stabiliscono che per eventuali migliorie non sarà dovuto alcunché.

Cosa sono le migliorie?

Ma che cosa si intende per migliorie? Sono quegli interventi dai quali consegue il miglioramento qualitativo delle parti originarie del bene senza che venga effettuata alcuna addizione. La miglioria implica un aumento di valore del bene che non può essere separata o rimossa dalla struttura originaria.

Cosa succede in caso di addizioni

Qualora gli interventi eseguiti sull'immobile dato in usufrutto comportino delle addizioni non trova applicazione la disciplina sulle migliorie precedentemente descritta.
Tuttavia, come in caso di migliorie, l'intervento costituente addizione può essere realizzato solo nel rispetto della destinazione economica del bene.

Qualora al termine dell'usufrutto l'usufruttuario o i suoi eredi possano togliere le addizioni senza alcun danno per la cosa, procederanno con l'eliminazione delle addizioni effettuate, a meno che il proprietario preferisca mantenerle.

In questa evenienza dovrà versare all'usufruttuario o agli eredi una indennità pari alla minor somma tra l'ammontare della spesa sostenuta e il valore delle addizioni al momento della consegna del bene in usufrutto.

Nel caso in cui le addizioni non possono separarsi senza alcun pregiudizio per la cosa, e costituiscano un miglioramento della stessa, si applicheranno invece le disposizioni precedentemente descritte in tema di migliorie.

Costruzione su terreno in usufrutto: accessioni

Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 983 codice civile l'usufrutto si estende anche alle accessioni della cosa.

Per accessione si intende un modo di acquisto della proprietà che si verifica quando la proprietà di una cosa (ad esempio una costruzione) si estende a ciò a cui si unisce (il terreno) per effetto di incorporazione materiale. La costruzione con l'unione al suo terreno passa al proprietario del fondo.


Ipotizziamo che nel corso della durata dell'usufrutto il proprietario decida di costruire sul terreno dato in usufrutto.

Si profilano due situazioni: che vi sia il consenso (espresso o tacito che sia) dell'usufruttuario o che invece manchi la volontà di quest'ultimo.

Nel primo caso l'usufruttuario sarà tenuto a corrispondere gli interessi sulle somme impiegate dal proprietario. È irrilevante che ciò comporti o meno un incremento di reddito.

Nel secondo caso l'usufruttuario potrà obbligare il nudo proprietario a demolire l'opera. La rimozione non sarà possibile nel caso in cui il nudo proprietario abbia agito in buona fede o qualora egli preferisca comunque tenerla.

Cosa succede se la costruzione sul fondo è stata realizzata da un terzo e non dal nudo proprietario? L'usufruttuario in questi casi potrà opporre il suo diritto a richiedere sempre la rimozione dell'immobile.