Usufrutto e condomino apparente

Il condomino, nell'accezione tecnico giuridica del termine, è il proprietario dell'unità immobiliare ubicata in un edificio in condomino.

A dire il vero, per precisione, non si deve fare riferimento solamente al proprietario quanto più genericamente al titolare di un diritto reale su quel cespite immobiliare.

Semplificando: è da ritenersi condomino tanto il proprietario quanto l'usufruttuario.
D'altronde è lo stesso articolo 67 disp. att. c.c. a specificare quando in assemblea debba essere presente il nudo proprietario o il succitato usufruttuario.

Alla presenza in assemblea corrisponde l'obbligo di partecipare alle spese per le vicende che riguardano direttamente gli interessati.

Di ciò v'è conferma in quanto detto dagli artt. 1004 e 1005 c.c. che possono essere così sintetizzati: spese ordinarie a carico dell'usufruttuario e spese straordinarie (che non siano frutto dell'incuria del primo) al nudo proprietario.

Tanto detto è utile domandarsi: che cosa accade se in caso di una situazione di morosità per quote riferibili a spese ordinarie l'amministratore agisca giudizialmente contro il nudo proprietario in ragione del fatto che è sempre stato il medesimo ad effettuare i pagamenti?

In sostanza: in queste ipotesi è applicabile il principio dell'apparenza del diritto?

La risposta, come per il caso del condomino apparente, è negativa.

A dare questa soluzione è stata la Suprema Corte di Cassazione che, proprio rifacendosi ad una nota sentenza delle Sezioni Unite (la n. 5035/02) ha affermato che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, inoltre, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della situazione giuridica soggettiva funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. 6 luglio 2011 n. 14883).

In considerazione di ciò, dicono gli ermellini, non v'è motivo per non applicare il medesimo principio al caso dei rapporti del condominio con il nudo proprietario e l'usufruttuario.

L'amministratore, infatti, se il diritto reale di godimento è debitamente trascritto, potrà sempre verificare la situazione proprietaria delle unità immobiliari per indirizzare correttamente le azioni coattive di recupero del credito.