Usucapione: possibile trasmettere il possesso da genitori a figli?

Usucapione, quando il possesso dei genitori si trasmette ai figli

Può succedere che uno o entrambi i genitori possiedano un immobile altrui e che questo possesso sia continuato nel tempo e idoneo all'acquisto del bene mediante l'usucapione.

A seguito della morte prematura del genitore è lecito chiedersi se il possesso sull'immobile possa trasmettersi al figlio affiché possa egli continuarlo fino al raggiungimento del termine utile ad usucapire l'immobile.

Usucapione trasmesso ai figli - foto Getty Images

La risposta è positiva perché il possesso di una persona che decede si trasmette per successione all'erede.

Vediamo più nel dettaglio che cos'è l'usucapione e come funziona il meccanismo di successione del possesso.

Che cos'è l'usucapione

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà di un bene, a titolo originario, che avviene mediante il possesso continuato nel tempo.

Il possesso, a sua volta, è un potere di fatto sulla cosa che corrisponde al contenuto del diritto di proprietà. Infatti si può possedere un bene comportandosi come se si fosse il proprietario, senza tuttavia esserlo.

Può accadere che tale situazione si protragga nel tempo e che dunque un bene immobile sia posseduto da un soggetto che non ne ha il diritto di proprietà.

Il protrarsi di questa condizione, in presenza di determinati requisiti, può sfociare nell'acquisto della proprietà mediante quell'istituto detto usucapione che riceve una tutela specifica da parte del legislatore.

In base al suo riconoscimento, l'originario proprietario finisce per perdere il diritto di proprietà a fronte del suo mancato possesso del bene mentre il possessore effettivo ne diventa titolare.

Il fondamento dell'usucapione si rinviene in un'esigenza specifica, ovvero quella di far venir meno le situazioni che la legge ritiene di incertezza in merito all'appartenenza dei beni, così da ripristinare una situazione di certezza dei diritti sulle cose.

L'incertezza in merito all'appartenenza dei beni nuoce l'interesse generale costituisce un ostacolo alla loro circolazione.

Con l'usucapione, invece, una consolidata situazione di fatto si trasforma in una situazione di diritto per cui chi compra da chi ha posseduto già da lungo tempo sa di aver comprato bene, senza rischi di rivendicazioni.

Requisiti per acquistare un immobile con usucapione

Per acquistare la proprietà mediante usucapione ci deve essere il possesso continuato e ininterrotto nel tempo.

È irrilevante, ai fini dell'usucapione, che il possesso sia in buona o in mala fede, ossia che il possessore abbia o meno conoscenza dell'altruità della cosa posseduta.

Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessario ad usucapire che sarà più breve (usucapione abbreviata) nei casi di possesso in buona fede.

L'usucapione ordinaria per l'acquisto di beni immobili si compie in un lasso di tempo pari a 20 anni.

Altro requisito necessario che deve caratterizzare il possesso è che esso sia goduto alla luce del sole; nel caso avvenga in maniera violenta o clandestina, il tempo utile per usucapire comincia a decorrere solo dal momento in cui la violenza e la clandestinità siano cessate.

Possesso ai fini usucapione - foto Getty Images

Affinché si possa parlare di possesso si deve accertare la presenza di quel particolare elemento soggettivo definito come animus possidendi, che consiste nella volontà di possedere un bene con l'intento di comportarsi come il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Da distinguere rispetto all'animus detinendi di chi esercita il potere di fatto riconoscendo l'altruità della cosa. Il locatario o comodotario che detengano un bene in forza di un contratto di locazione o comodato non avranno il possesso del bene, ma solo la materiale disponibilità, riconoscendo in altri il soggetto titolare del diritto di proprietà. Le parti coinvolte sono entrambe consapevoli che la detenzione deriva da un contratto con il quale si conferisce un diritto personale di godimento e non un diritto reale di proprietà.

Ultimo aspetto da evidenziare è che l'usucapente, nel caso abbia posseduto il bene come libero da pesi o da diritti reali altrui, ne acquista la proprietà come libera e piena.

Possesso continuato nel tempo, cos'è

Abbiamo visto che con un possesso continuato nel tempo si può acquistare la proprietà mediante l'usucapione.

Ma che cosa è questo possesso e come si differenzia dalla proprietà?

A differenza della proprietà che è una situazione di diritto, il possesso è una situazione di fatto.

Il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività, che corrisponde all'esercizio del diritto di proprietà.

Per fare un esempio è il caso dell'immobile consegnato dal venditore all'acquirente a seguito di una vendita nulla.

Il venditore ne rimane proprietario ma il compratore ne ha il possesso. Anche questa situazione di possesso gode di una protezione giuridica autonoma.

Acquisto del possesso

Il possesso può essere acquistato in modo originario o in modo derivato se viene trasmesso da una persona all'altra, il che può avvenire tra vivi, con la consegna materiale o simbolica del bene (come nel caso della consegna del mazzo di chiavi di un appartamento) o mortis causa.

Cosa succede invece se un soggetto che possedeva un immobile altrui ad un certo punto decede?

Alla sua morte, il possesso dell'immobile si trasferisce agli eredi.
Si dice che, come stabilito dall'articolo 1146 del codice civile, il possesso dell'erede continua quello del defunto con effetto dall'apertura della successione.

Se c'è dunque una successione a causa di morte a titolo universale, si attua una finzione giuridica per cui il de cuius e l'erede sono considerati la stessa persona e il possesso del defunto si trasferisce agli eredi senza che vi sia una materiale consegna ma essendo sufficiente la mera prova della qualità di erede.

L'acquisto del possesso per successione da parte dell'erede conferisce a quest'ultimo anche il legittimo esercizio delle azioni possessorie (a tutela del possesso).

Un aspetto di rilievo su cui porre l'attenzione concerne le caratteristiche del possesso che si è acquisito per effetto della morte del parente.
Il possesso dell'erede e del defunto si sommano conservando l'originaria qualificazione.

Si forma in pratica un unico e ininterrotto possesso.

Se il possesso del defunto era di buona fede resta tale anche quello dell'erede, quand'anche egli fosse di fatto in malafede essendo a conoscenza del diritto di proprietà altrui.
Se era un possesso in malafede per il defunto, conserva tale qualifica anche per l'erede.

In sostanza, la buona o la mala fede vanno riferiti esclusivamente alla condizione psicologia della persona deceduta.

Usucapione del figlio

Veniamo al punto che qui ci interessa dopo aver illustrato gli istituti giuridici che ne sono alla base.

Dopo aver ereditato il possesso del proprio genitore il figlio può continuare a possedere il bene immobile per tutto il lasso di tempo necessario a far sì che egli possa acquisirlo per usucapione.

Ciò che è importante sottolineare è che il possesso continuato nel tempo, ai fini dell'usucapione, non si interrompe con il decesso del possessore.

Il figlio, sommando il possesso del genitore, potrà rivendicare la proprietà dell'immobile posseduto ottenendo una dichiarazione del suo diritto raggiunto il termine per far valere l'usucapione.

Un caso concreto

Facciamo ora un esempio pratico: prima del decesso il genitore aveva posseduto l'immobile per 7 anni ininterrottamente.

Questo periodo di tempo non è ancora sufficiente per usucapire l'immobile.

Usucapione figli - foto Getty Images

I figli, continuando a possedere l'immobile per altri 13 anni, potranno acquisirne la proprietà essendo nel complesso trascorsi i 20 anni normalmente necessari per poterne rivendicare la proprietà anche in assenza di un atto di trasferimento da parte del precedente proprietario e dunque senza il suo consenso.

Per poter ottenere l'accertamento della proprietà sarà necessario rivolgersi al Giudice affinché accerti la presenza di tutti i presupposti per il compimento dell'usucapione e dunque l'acquisto del diritto di proprietà sul bene.