Usucapione in condominio: possibile sulle parti comuni?

Usucapione delle parti comuni in condominio

Se hai fatto uso da lungo tempo di alcune aree costituenti parti comuni nel condominio in cui vivi, devi sapere che potrai divenirne proprietario esclusivo in presenza di determinate condizioni!

Nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dall'inizio dell'utilizzo ed è tua intenzione rivendicare la proprietà di tali spazi, sarà possibile agire in giudizio nei confronti degli altri condomini per ottenere una sentenza di accertamento dell'acquisto del bene tramite usucapione


Facendo riferimento a quanto affermato dalla Corte di Cassazione, in questo articolo vedremo a quali condizioni sarà possibile acquistare la proprietà esclusiva delle parti comuni nell'ambito di un condominio.

Quali sono le parti comuni di un condominio

Ogni condominio, insieme alle proprietà esclusive immobiliari di ciascun condominio, ha delle parti comuni. Esse sono descritte dall'articolo 1117 del codice civile.
Si tratta di parti dell'edificio che appartengono in comune a tutti i condomini.

Sono indivisibili e irrinunciabili ma non per questo non sarà possibile l'acquisto della proprietà esclusiva da parte di qualche condominio per intervenuto usucapione.

Ma quali sono queste parti comuni?

Si tratta di tutti quegli spazi utilizzati da tutti i proprietari o aventi una funzione in comune. Si pensi innanzitutto alle parti strutturali dell'edificio, a locali impiegati per lo svolgimento di servizi in comune (un ripostiglio, un sottoscala, un parcheggio, il giardino, ecc..) oppure ad opere che vengono destinate a un uso comune (come ad esempio un ascensore).

Come vedremo, tutte queste parti possono diventare del singolo condomino in presenza di determinate condizioni.

Che cos'è l'usucapione

L'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà su un bene a titolo originario. Questo vuol dire che non si ha un passaggio di proprietà dal precedente al nuovo titolare del bene, in quanto l'acquisto è la conseguenza diretta del possesso della cosa, protratto per un certo periodo di tempo.

Il possesso che giova ai fini dell'usucapione è quello acquistato pacificamente e senza spoglio. L'attività corrispondente all'esercizio del diritto deve avvenire pubblicamente.


Il tempo necessario per l'acquisto della proprietà varia in funzione della tipologia di bene oggetto del diritto.

Per quanto di nostro interesse considereremo soltanto i beni immobili.

In tal caso saranno necessari i seguenti requisiti:

• possesso continuo e ininterrotto per 20 anni (ovvero il possesso non deve essere occasionale e non deve subire interruzioni);
  
  
• possesso effettuato alla luce del sole, cioè non di nascosto e furtivamente (possesso pacifico).

In presenza delle predette condizioni ci si potrà rivolgere all'Autorità Giudiziaria affinché questa accerti l'avvenuto acquisto della proprietà mediante usucapione.

Un esempio pratico

Per comprendere esattamente cosa sia l'usucapione e quando esso comporti l'acquisto della proprietà di un bene possiamo fare un esempio pratico.

Prendiamo il caso di Tizio che si appropria del terreno lasciato incolto dal vicino.
Oltre a coltivarlo e a trarne i frutti decide di apporre una recinzione, consapevole dell'indifferenza del legittimo proprietario.

Tizio dunque si comporta come se fosse il proprietario del terreno e decorsi 20 anni potrà legittimamente vantare sullo stesso la titolarità del diritto.
Il diritto acquistato per usucapione potrà dunque essere fatto valere anche nei riguardi di chi era proprietario prima che il periodo di tempo necessario al compimento dell'usucapione iniziasse a decorrere.

Ricordiamo che i termini per il compimento dell'usucapione decorrono dalla data di conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità.

Dall'esempio suddetto possiamo comprendere il significato dell'istituto dell'usucapione. La legge riconosce la proprietà di un bene a chi ne fa effettivo uso, al fine di evitare che, soprattutto beni immobili come terreni, case o altri possano essere abbandonati senza che altri abbiano interesse a trarne qualche utilità.

Usucapione parti comuni: cosa dice la Corte di Cassazione

In tema di usucapione in condominio ci sono molteplici sentenze della Corte di Cassazione.

La vicenda della quale ci occupiamo concerneva in particolare un condòmino che aveva acquisito per usucapione una parte dell'area del cortile in comune dopo averne fatto a lungo un uso esclusivo. Tale situazione era prevista espressamente in una clausola apposta nel contratto di compravendita del proprio immobile.


Si apriva una causa davanti al Giudice, a seguito della richiesta di annullamento della stessa pretesa da parte di un condomino che asseriva la sua contrarietà alle norme di legge.

Per ribaltare la posizione assunta dalla Corte d'Appello, su ricorso del condomino vicino, la vicenda giungeva dinnanzi alla Corte di Cassazione.

La Corte accoglieva la sentenza del Giudice di secondo grado e dichiarava l'intervenuta usucapione della proprietà dell'area cortilizia, in quanto vi erano le prove dell'uso ultra-ventennale dell'area. Nello specifico sussisteva:

• la recinzione dello spazio utilizzato;
  
  
• la stabile esclusione degli altri condomini dall'uso dell'area in questione;
  
  
• la costruzione di adeguate opere edili;
  
  
• la piantagione di alberi.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26061 del 16 dicembre 2016, si esprime sul ricorso riconoscendo fondate le motivazioni sostenute dalla Corte d'Appello.
Nella fattispecie considerata, nessun ostacolo legislativo né dunque violazione normativa sussisteva in ordine all'acquisto della proprietà esclusiva dei beni condominiali costituenti parti comuni.

Inoltre, anche l'eventuale nullità della clausola apposta al contratto di compravendita dell'immobile non impedirebbe il compimento dell'usucapione, in quanto situazione di fatto che, in presenza dei requisiti necessari, può comunque essere fatta valere.