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Destinazione d'uso promiscuo di un immobile

È possibile destinare un immobile a usi diversi quali, ad esempio, per la vita privata e per l'attività lavorativa? Quali sono i vantaggi e gli aspetti fiscali?
Pubblicato il / Aggiornato il

Destinazione d'uso immobile cos'è e a cosa serve


La destinazione d'uso è essenzialmente la finalità e/o la funzione impressa a un bene, da un punto di vista urbanistico.

In linea generale, un immobile è caratterizzato da una specifica destinazione d'uso.

Per conoscere l'uso a cui è destinata una unità immobiliare occorre essere in possesso o richiedere un certificato di agibilità-abitabilità dell'immobile o ancora rivolgersi all'Ufficio archivio edilizio.

Sovente può tuttavia accadere che in un medesimo immobile siano attribuite diverse destinazioni d'uso.

Destinazione uso immobile
Tale situazione ha avuto un progressivo aumento soprattutto negli ultimi anni, con l'incremento di attività lavorative che possono svolgersi a distanza o da remoto con un notevole risparmio in termini di costi anche di imposta.


Categorie destinazioni d'uso


In ambito immobiliare, le destinazioni d'uso sono indicate dall'art. 23, Testo Unico sull'Edilizia che, salvo diversa e più specifica qualificazione a livello locale, in particolare da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, prevede cinque categorie funzionali:

  • residenziale;

  • turistico-ricettiva;

  • produttiva e direzionale;

  • commerciale;

  • rurale.


Categoria catastale e categoria funzionale


Molto spesso si tende a confondere o a considerare quali sinonimi la categoria catastale e la categoria funzionale.

In realtà si tratta di concetti distinti che assolvono a diverse funzioni.

La categoria catastale è il valore del bene ai fini fiscali e, in alcuni casi, rappresenta la capacità dell'immobile di costituire fonte di reddito e, in altri, consente il calcolo di imposte locali quali, ad esempio, l'IMU.

Categoria catastale e categoria funzionale
Attualmente, sono previste sette diverse categorie catastali (categoria A – Abitazioni e uffici; categoria B – Immobili destinati a servizi; categoria C – Immobili commerciali; categoria D – Immobili a destinazione speciale; categoria E – Immobili a destinazione particolare; categoria – Entità urbane; categoria – Terreni), ognuna delle quali risulta divisa in classi, ordinate sulla base di parametri reddituali.

La categoria funzionale o in base alla destinazione d'uso rappresenta, come rilevato, la finalità e l'utilizzo dell'immobile da un punto di vista urbanistico.

Ciò significa che per modificare una destinazione d'uso non è sufficiente il cambio della destinazione catastale, poiché si tratta di pratiche completamente distinte.


Destinazione d'uso nel contratto di locazione


La destinazione d'uso dell'immobile è anche (e spesso) indicata chiaramente anche nel contratto di locazione, per concorrenti motivi a tutela di entrambe le parti del rapporto.

La disciplina della locazione presenta aspetti ben diversi a seconda della specifica destinazione uso attribuita all'immobile.

Diversa può essere infatti la durata della locazione, diverse possono essere le norme che regolano come gestire e ripartire i costi e le responsabilità nei casi di usura.

Inoltre, i regolamenti condominiali possono anche vietare o limitare l'esercizio di specifiche attività nell'edificio.

Affitto e destinazione d'uso: come comportarsi?


Alla luce di tali circostanze è necessario, al momento della stipulazione di un contratto di affitto, indicare, con la massima trasparenza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di utilizzare l'immobile per uno scopo diverso rispetto alla destinazione in origine pattuita con la conseguenza di vedersi formulare la richiesta di risoluzione del contratto con danno o colpa grave.

La risoluzione del contratto, in tali ipotesi, è espressamente prevista dall'art. 80, L. n. 392/1978 a norma del quale il conduttore che adibisce l'immobile a un uso diverso rispetto all'utilizzo in origine pattuito, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui è venuto a conoscenza del diverso utilizzo o, in ogni caso, entro un anno dal mutamento della destinazione.


Affitto promiscuo nel contratto di locazione


Diversa ipotesi si verifica nel caso in cui il contratto di affitto abbia a oggetto un immobile destinato sin dal principio a usi diversi.

Il c.d. uso promiscuo di una immobile è assolutamente previsto dall'ordinamento anche se non normato espressamente.

In questo caso, si pone il problema di stabilire quale sia la disciplina in concreto applicabile al rapporto di locazione, posto che, in linea di principio, non è possibile applicare diverse disposizioni normative relative al medesimo affitto di una medesima unità immobiliare, salvo stipulazione di più rapporti giuridici.

Scelta questa più complessa da gestire anche a livello pratico.

Affitto immobile uso promiscuo
Al fine di evitare possibili contestazioni anche da parte dell'Amministrazione finanziaria, potrebbe essere utile prevenire (ed evitare) possibili problemi, provando a blindare il contratto di affitto, attraverso la previsione di una clausola specifica in cui si chiarisce che l'immobile è locato ad uso abitazione, restando in ogni caso consentito svolgere nell'immobile attività del tutto secondaria e accessoria.


Destinazione d'uso promiscuo e aspetti fiscali


Come anticipato, scegliere di dedicare un medesimo immobile all'attività lavorativa e alla propria vita privata, può rappresentare una scelta vincente in termini di costi.

Si tratta di immobili c.d. a uso promiscuo.

Tale situazione riguarda chiaramente professionisti o comunque soggetti che svolgono una attività di lavoro autonomo.

Basti pensare alle spese di mantenimento o servizi (spese condominiali, costi di riscaldamento) che possono essere dedotte nel limite del 50% del loro importo (art. 54, D.P.R. n. 917/1986, c.d. TUIR).

Bonus immobili uso promiscuo
Al riguardo è importante specificare che le spese deducibili dal reddito imponibile devono essere costi strumentali all'attività esercitata, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo.

Non rilevano ai fini della determinazione delle imposte dovute a esempio spese che non riguardano o che non sono sostenute per l'attività lavorativa ma che hanno rilevanza esclusivamente privata.


Destinazione d'uso promiscuo e detrazioni fiscali


Altro importante tema riguarda la fruibilità delle agevolazioni fiscali, c.d. bonus, in caso di interventi realizzati su immobili a uso promiscuo.

In linea generale, molti benefici fiscali attualmente in vigore quali a titolo esemplificativo il Superbonus sono ridotti nel caso in cui gli interventi agevolabili siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo.

Nel caso del bonus 110% la riduzione del 50% della quota di spese che è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo è stata affermata in più occasioni dalla stessa Agenzia delle Entrate (circolare, 8 luglio 2020, n. 20, n. 19; risposta istanza interpello 9 dicembre 2020, n. 570; risposta istanza interpello 28 gennaio 2021, n. 65), la quale ha confermato il dato letterale del Decreto Rilancio, istitutivo dell'agevolazione.

Ad analoghe conclusioni si giunge con riferimento a detrazioni c.d. a regime, quali l'agevolazione prevista per interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 16 bis D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 che, espressamente prevede che allorquando le opere sia realizzate su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio di arti o professioni, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

Destinazione d'uso prevalente


Nelle ipotesi in cui tale indicazione non sia stata inserita nel contratto, occorre fare riferimento al criterio della destinazione d'uso c.d. prevalente.

Nello specifico, al fine di valutare se applicare la normativa della relativa alla locazione di immobili di tipo residenziale (legge n. 431/1998) o la legge che regola gli affitti per gli immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere (legge n. 392/1978)occorre valutare, in concreto, quale sia l'utilizzo che caratterizza in via principale o quantomeno prevalente l'unità immobiliare locata.

Il parametro della destinazione d'uso prevalente, introdotto dal decreto Sblocca Italia (d.l. n. 133/2014), è ancorato a un dato oggettivo, ovverosia alla superficie utile calpestabile, calcolabile in metri quadrati.


Cambio destinazione d'uso


Per mutamento della destinazione d'uso si intende ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale (art. 23-ter, comma 1 D.P.R. 380/2001).

Al fine comprendere quale sia la categoria originaria di appartenenza, ai sensi dell'art.23, Testo Unico sull'Edilizia, occorre fare riferimento alla documentazione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis D.P.R. 380/2001, ovverosia alla documentazione relativa allo stato legittimo degli immobili.


Di recente è anche intervenuta la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 13941/2021, ha chiarito che costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie.

Cambio destinazione d'uso: meglio affidarsi a un professionista


Da un punto di vista pratico il cambio di destinazione costituisce una procedura di non sempre immediata e facile completamento che solitamente richiede l'intervento di tecnici iscritti ad appositi albi professionali per il numero e la diversità di pratiche e documenti di carattere amministrativo.

È necessario infatti individuare la pratica edilizia corretta da avviare, previo attento studio e analisi del singolo caso concreto nonché normativa locale.

riproduzione riservata
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Alert Commenti
  • Mventurelli
    Mventurelli
    3 giorni fa
    Possiedo da poco un monolocale in condominio accatastato A/10 perchè il precedente proprietario lo usava come ufficio per una sua attività commerciale.
    L'appartamento è dotato sia di bagno che di cucinotto separato dalla stanza/giorno.
    Posso affittare tale locale per un uso promiscuo?
    In tal caso che tipo di contratto devo prevedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mventurelli
      3 giorni fa
      Legalmente non è possibile, in caso di accertamento il locatore rischia sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
      La condizione che detta la destinazione d'uso di un immobile e quindi del relativo contratto di locazione, è la categoria catastale.
      E' sicuramente più facile nel caso opposto cioè fare un contratto ad uso promiscuo, avendo una catagoria catastale A/2, A/3... , purchè l'occupazione non superi il 50% della superficie complessiva dell'immobile,
      Pertanto, andrebbe fatto l'aggiornamento della posizione urbanistico-catastale dell'immobile.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gabriele5
    Gabriele5
    Giovedì 21 Settembre 2023, alle ore 15:55
    Devo avviare un'attività di noleggio impianti automazione industriale come impresa individuale commerciale, non aperta al pubblico.
    È possibile usufruire di un contratto residenziale ad uso promiscuo, per tale fattispecie?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gabriele5
      Domenica 24 Settembre 2023, alle ore 10:02
      Sì, è possibile purchè la stessa non comporti modifiche impiantistiche importanti.  Si informi presso il comune se compatibile alle normative locali, perchè negli ultimi tempi in sede di accertamenti e verifiche ed in automatico, stanno operando il cambio di destinazione con la richiesta di pagamenti Imu arretrati.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Felipy
    Felipy
    Martedì 7 Febbraio 2023, alle ore 19:59
    Devo comprare un'abitazione per uso residenziale come prima casa.
    La casa in questione è di un dottore/dentista in pensione e risulta classificata sia a catasto che in urbanistica comunale A3.
    Il notaio solleva il dubbio che, essendo scritto "ambulatorio" in una delle stanze sotto possano esserci problemi a livello tributario per noi ed ha bloccato la pratica d'acquisto.
    È necessario perciò avviare una pratica di cambio d'uso in comune prima di cambiare in catasto?
    Posso cambiare in catasto (per poter acquistare) e successivamente cambiare in comune o sono passibile di qualche tipo di sanzione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Felipy
      Mercoledì 8 Febbraio 2023, alle ore 11:33
      Non deve fare nulla. La proprietà deve certificare lo stato urbanistico e catastale dell'unità immobiliare in vendita attraverso la relazione tecnica di un professionista a cui il notaio è tenuto a sottostare. Se l'abitazione è conforme sia dal punto di vista urbanistico e catastale allo stato dei luoghi, Lei non deve temere per fatti o cose addebitabili ad altri per un uso improprio dell'immobile. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Angelo
    Angelo
    Giovedì 2 Febbraio 2023, alle ore 12:11
    Ho acquistato un immobile come prima abitazione e vorrei destinarne una parte a laboratorio artigianale.
    È possibile l’uso promiscuo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Angelo
      Venerdì 3 Febbraio 2023, alle ore 10:41
      E' possibile esercitare l'attività di laboratorio artigianale presso la propria abitazione, non soggetta al pubblico, purchè la stessa non comporti modifiche impiantistiche importanti (tipo cappe aspiranti, forni ad alte temperature, ecc.), non vengono impiegati materiali pericolosi soggetti a preventiva autoirizzazione all'Asl o ai Vigili del Fuoco (fiamme libere, gas, ecc.) e la cui occupazione non superi il 50% della superficie complessiva dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Angelo120375
        Angelo120375 Pasquale
        Venerdì 3 Febbraio 2023, alle ore 19:06
        Grazie per la risposta io faccio il fotografo e stampo con plotter a pigmenti a base d'acqua quindi niente di pericoloso, gli ordini mi arrivano per email e spedisco i lavori ultimati con corriere e quindi  non ricevo clienti. In questi giorni  Ho chiesto al comune a titolo informativo, ma loro dicono che devo fare il cambio di destinazione d'uso a bottega.potrebbe gentilmente indicarmi la normativa o circolare che disciplina l'uso promiscuo dell'abitazione?grazie sempre  
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Angelo120375
          Sabato 4 Febbraio 2023, alle ore 18:29
          I riferimenti normativi sono riportati in questo articolo, che Le riprorto, il DL Sblocca Italia n. 133/2014 in particolare per l'uso di un immobile con funzioni diverse senza mutare la destinazione risultante dal certificato di agibilità.  Il citato decreto ha introdotto il concetto di "destinazione d’uso prevalente", confermato dall’art. 23/ter del T.U.Edilizia DPR 380/01. Per il calcolo della superficie a "destinazione prevalente", è il metro quadrato di superficie utile calpestabile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Esseb
    Esseb
    Sabato 28 Gennaio 2023, alle ore 11:47
    Ho appena scoperto che l'immobile nel quale vivo in locazione, è in realtà accatastato come A/10.
    Sul contratto di locazione al punto "USO" è testualmente riportato: "l'immobile deve esdere dedtinsto esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone con lui conviventi".
    Ma la ricevuta di registrazione telematica riporta: " tipologia: Locazione immobile uso diverso da abitativo".
    Il commercialista mi dice che non ho possibilità di portare in detrazione il costo dell'affitto.
    Ma sopratutto che il proprietario di casa ha commesso un illecito andando a dochiarare una cosa non corretta sul contratto.Il proprietario di casa mi parla di "uso promiscuo" che però non figura da nessuna parte dul contratto, ed il commercialista mi dice che in nessun caso un'A/10 può essere adibito ad uso abitativo!
    Può darmi un parere sulla faccenda?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Esseb
      Lunedì 30 Gennaio 2023, alle ore 13:45
      La condizione che detta la destinazione d'uso di un immobile e quindi del relativo contratto, è la categoria catastale. Va detto che la legge non pone il divieto di utilizzare un ufficio ad uso abitativo e viceversa, ma in caso di accertamento viene equiparato all"omessa indicazione della categoria catastale" ed il proprietario rischia sanzioni che vanno da un minimo del 120% a un massimo del 240%, oltre alla differenza d'imposta.  Va rammentato, inoltre, che le imposte comunali quali l’Imu e la Tari sono calcolate sulla base dell’uso dell’immobile e che il mancato corrispettivo del giusto tributo comporta il recupero dell’imposta finanche agli ultimi 5 anni.  Fatta la debita premessa è palese, quindi, che non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto nè indicare fraudolentemente una categoria catastale differente da quella effettiva. Segua le indicazioni ed i consigli del Suo commercialista che ha espresso correttamente le direttive della legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rita
    Rita
    Venerdì 6 Gennaio 2023, alle ore 10:52
    Abito in un immobile con regolare contratto di locazione ad uso abitativo sul quale non ho trasferito la mia residenza.
    Da quest'anno passo esco dal regime forfettario ed entro nell'ordinario per cui vorrei intestare il contratto alla mia partita IVA e poterlo considerare come ufficio.
    Cosa devono fare i proprietari di casa?
    A loro cambia qualcosa in terminidi costi fiscali?
    Sono una consulente aziendale per cui in quell'immobile svolgo solo attività di ufficio e non ricevo nessun cliente.
    Vorrei capire se è più conveniente questa scelta oppure lasciare tutto com'è, prendere in questo immobile la residenza principale così da ridurre i costi di TARI e bollette e denunciarla come uso promiscuo deducendo il 50% invece del 100%.
    Anche in quest'ultimo caso vorrei capire se può bastare una dichiarazione dei proprietari firmata tra noi dove loro mi danno il consenso per usare l'immobile anche per altri usi accessori e secondari rispetto all'abitazione.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rita
      Lunedì 9 Gennaio 2023, alle ore 17:51
      In primis il contratto di locazione ad uso abitativo-residenziale in essere va risolto e stipulato uno nuovo di tipo commerciale. Per i proprietari, cosa alquanto difficile da ottenere, comporta un cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, che prevede la presentazione di una Scia al comune e la relativa variazione catastale con un costo che va dai duemila ai tremila euro, oltre ad un probabile aumento degli estimi catastali. Per Lei sotto il profilo fiscale, questa rappresenterebbe la soluzione migliore in quanto detrae per intero il contratto, le utenze, la tari, ecc.  Diversamente, lasciando l'attuale condizione contrattuale con la semplice variazione ad uso promiscuo, Lei detrae il 50% di tutte le spese mentre ai proprietari non comporta nessun onere se non il consenso scritto alla  promiscuità del bene dato in locazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nunzio
    Nunzio
    Mercoledì 2 Novembre 2022, alle ore 09:46
    Sto eseguendo lavori di Superbonus e Bonus ristrutturazione, sono un libero professionista, abito e lavoro in una stanza di una casa A/7 intestata a mia moglie.
    Sono un tecnico, non ricevo clienti in studio, sono io che vado da loro.
    Nessuna utenza è intestata all'attività professionale.
    La mia situazione è da definirsi sempre promiscua?
    Allo stato attuale, con un bonus concluso e un altro in corso, come posso fare per risolvere la questione senza ridurre la cessione al 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzio
      Giovedì 3 Novembre 2022, alle ore 09:44
      Può stare tranquillo. Una recentissima Circolare 23/E del 23.06.2022 dell’Agenzia delle Entrate, ha chiarito in modo definitivo la posizione delle unità immobiliari a destinazione residenziale adibite promiscuamente sia a residenza dell’imprenditore che all’esercizio di un’attività, artigianale, commerciale o professionale.
      Le riporto fedelmente quanto scrive l'AdE al punto 2.6:
      - "L’abitazione nella quale è stabilita la sede amministrativa dell’imprenditore individuale che svolge un’attività tipicamente “in cantieri” (impiantisti, imbianchini, etc.) non può definirsi “strumentale per l’esercizio dell’attività” e neppure utilizzata promiscuamente ai sensi dell’articolo 64, comma 2, del TUIR nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professione. Di conseguenza, nel caso di interventi agevolabili, non opera la predetta riduzione del 50 per cento"-. 
      Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Valentina R.
    Valentina R.
    Mercoledì 27 Luglio 2022, alle ore 10:01
    Il mio compagno risulta proprietario di un immobile a destinazione d'uso residenziale (A/2) in cui sposterà la residenza nei prossimi mesi.
    Nel caso in cui usassi una camera per esercitare la mia attività professionale aperta al pubblico su appuntamento, con regolare contratto di comodato d'uso registrato, occorre procedere al frazionamento e quindi al cambio di destinazione d'uso senza opere presso il Comune di competenze e quindi alla variazione catastale della stanza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valentina R.
      Mercoledì 3 Agosto 2022, alle ore 12:27
      Per il tipo di attività al pubblico è richiesto il cambio di destinazione d'uso dell'intero appartamento.
      Va presentata una SCIA al comune con successiva variazione catastale.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Monica
    Monica
    Giovedì 21 Luglio 2022, alle ore 19:38
    Vorrei sapere se posso affittare un bilocale abitativo per aprire ufficio di intermediazione immobiliare come ditta individuale.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Monica
      Venerdì 22 Luglio 2022, alle ore 19:17
      Legalmente non è possibile, anche se con l'accordo dell'affittuario, molti lo fanno ancora a rischio e pericolo ed il locatore rischia sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Pertanto, andrebbe fatto l'aggiornamento della posizione urbanistico-catastale dell'immobile. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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