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Destinazione d'uso promiscuo di un immobile

È possibile destinare un immobile a usi diversi quali, ad esempio, per la vita privata e per l'attività lavorativa? Quali sono i vantaggi e gli aspetti fiscali?
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Destinazione d'uso immobile cos'è e a cosa serve


La destinazione d'uso è essenzialmente la finalità e/o la funzione impressa a un bene, da un punto di vista urbanistico.

In linea generale, un immobile è caratterizzato da una specifica destinazione d'uso.

Per conoscere l'uso a cui è destinata una unità immobiliare occorre essere in possesso o richiedere un certificato di agibilità-abitabilità dell'immobile o ancora rivolgersi all'Ufficio archivio edilizio.

Sovente può tuttavia accadere che in un medesimo immobile siano attribuite diverse destinazioni d'uso.

Destinazione uso immobile
Tale situazione ha avuto un progressivo aumento soprattutto negli ultimi anni, con l'incremento di attività lavorative che possono svolgersi a distanza o da remoto con un notevole risparmio in termini di costi anche di imposta.


Categorie destinazioni d'uso


In ambito immobiliare, le destinazioni d'uso sono indicate dall'art. 23, Testo Unico sull'Edilizia che, salvo diversa e più specifica qualificazione a livello locale, in particolare da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, prevede cinque categorie funzionali:

  • residenziale;

  • turistico-ricettiva;

  • produttiva e direzionale;

  • commerciale;

  • rurale.


Categoria catastale e categoria funzionale


Molto spesso si tende a confondere o a considerare quali sinonimi la categoria catastale e la categoria funzionale.

In realtà si tratta di concetti distinti che assolvono a diverse funzioni.

La categoria catastale è il valore del bene ai fini fiscali e, in alcuni casi, rappresenta la capacità dell'immobile di costituire fonte di reddito e, in altri, consente il calcolo di imposte locali quali, ad esempio, l'IMU.

Categoria catastale e categoria funzionale
Attualmente, sono previste sette diverse categorie catastali (categoria A – Abitazioni e uffici; categoria B – Immobili destinati a servizi; categoria C – Immobili commerciali; categoria D – Immobili a destinazione speciale; categoria E – Immobili a destinazione particolare; categoria – Entità urbane; categoria – Terreni), ognuna delle quali risulta divisa in classi, ordinate sulla base di parametri reddituali.

La categoria funzionale o in base alla destinazione d'uso rappresenta, come rilevato, la finalità e l'utilizzo dell'immobile da un punto di vista urbanistico.

Ciò significa che per modificare una destinazione d'uso non è sufficiente il cambio della destinazione catastale, poiché si tratta di pratiche completamente distinte.


Destinazione d'uso nel contratto di locazione


La destinazione d'uso dell'immobile è anche (e spesso) indicata chiaramente anche nel contratto di locazione, per concorrenti motivi a tutela di entrambe le parti del rapporto.

La disciplina della locazione presenta aspetti ben diversi a seconda della specifica destinazione uso attribuita all'immobile.

Diversa può essere infatti la durata della locazione, diverse possono essere le norme che regolano come gestire e ripartire i costi e le responsabilità nei casi di usura.

Inoltre, i regolamenti condominiali possono anche vietare o limitare l'esercizio di specifiche attività nell'edificio.

Affitto e destinazione d'uso: come comportarsi?


Alla luce di tali circostanze è necessario, al momento della stipulazione di un contratto di affitto, indicare, con la massima trasparenza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di utilizzare l'immobile per uno scopo diverso rispetto alla destinazione in origine pattuita con la conseguenza di vedersi formulare la richiesta di risoluzione del contratto con danno o colpa grave.

La risoluzione del contratto, in tali ipotesi, è espressamente prevista dall'art. 80, L. n. 392/1978 a norma del quale il conduttore che adibisce l'immobile a un uso diverso rispetto all'utilizzo in origine pattuito, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui è venuto a conoscenza del diverso utilizzo o, in ogni caso, entro un anno dal mutamento della destinazione.


Affitto promiscuo nel contratto di locazione


Diversa ipotesi si verifica nel caso in cui il contratto di affitto abbia a oggetto un immobile destinato sin dal principio a usi diversi.

Il c.d. uso promiscuo di una immobile è assolutamente previsto dall'ordinamento anche se non normato espressamente.

In questo caso, si pone il problema di stabilire quale sia la disciplina in concreto applicabile al rapporto di locazione, posto che, in linea di principio, non è possibile applicare diverse disposizioni normative relative al medesimo affitto di una medesima unità immobiliare, salvo stipulazione di più rapporti giuridici.

Scelta questa più complessa da gestire anche a livello pratico.

Affitto immobile uso promiscuo
Al fine di evitare possibili contestazioni anche da parte dell'Amministrazione finanziaria, potrebbe essere utile prevenire (ed evitare) possibili problemi, provando a blindare il contratto di affitto, attraverso la previsione di una clausola specifica in cui si chiarisce che l'immobile è locato ad uso abitazione, restando in ogni caso consentito svolgere nell'immobile attività del tutto secondaria e accessoria.


Destinazione d'uso promiscuo e aspetti fiscali


Come anticipato, scegliere di dedicare un medesimo immobile all'attività lavorativa e alla propria vita privata, può rappresentare una scelta vincente in termini di costi.

Si tratta di immobili c.d. a uso promiscuo.

Tale situazione riguarda chiaramente professionisti o comunque soggetti che svolgono una attività di lavoro autonomo.

Basti pensare alle spese di mantenimento o servizi (spese condominiali, costi di riscaldamento) che possono essere dedotte nel limite del 50% del loro importo (art. 54, D.P.R. n. 917/1986, c.d. TUIR).

Bonus immobili uso promiscuo
Al riguardo è importante specificare che le spese deducibili dal reddito imponibile devono essere costi strumentali all'attività esercitata, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo.

Non rilevano ai fini della determinazione delle imposte dovute a esempio spese che non riguardano o che non sono sostenute per l'attività lavorativa ma che hanno rilevanza esclusivamente privata.


Destinazione d'uso promiscuo e detrazioni fiscali


Altro importante tema riguarda la fruibilità delle agevolazioni fiscali, c.d. bonus, in caso di interventi realizzati su immobili a uso promiscuo.

In linea generale, molti benefici fiscali attualmente in vigore quali a titolo esemplificativo il Superbonus sono ridotti nel caso in cui gli interventi agevolabili siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo.

Nel caso del bonus 110% la riduzione del 50% della quota di spese che è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo è stata affermata in più occasioni dalla stessa Agenzia delle Entrate (circolare, 8 luglio 2020, n. 20, n. 19; risposta istanza interpello 9 dicembre 2020, n. 570; risposta istanza interpello 28 gennaio 2021, n. 65), la quale ha confermato il dato letterale del Decreto Rilancio, istitutivo dell'agevolazione.

Ad analoghe conclusioni si giunge con riferimento a detrazioni c.d. a regime, quali l'agevolazione prevista per interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 16 bis D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 che, espressamente prevede che allorquando le opere sia realizzate su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio di arti o professioni, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

Destinazione d'uso prevalente


Nelle ipotesi in cui tale indicazione non sia stata inserita nel contratto, occorre fare riferimento al criterio della destinazione d'uso c.d. prevalente.

Nello specifico, al fine di valutare se applicare la normativa della relativa alla locazione di immobili di tipo residenziale (legge n. 431/1998) o la legge che regola gli affitti per gli immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere (legge n. 392/1978)occorre valutare, in concreto, quale sia l'utilizzo che caratterizza in via principale o quantomeno prevalente l'unità immobiliare locata.

Il parametro della destinazione d'uso prevalente, introdotto dal decreto Sblocca Italia (d.l. n. 133/2014), è ancorato a un dato oggettivo, ovverosia alla superficie utile calpestabile, calcolabile in metri quadrati.


Cambio destinazione d'uso


Per mutamento della destinazione d'uso si intende ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale (art. 23-ter, comma 1 D.P.R. 380/2001).

Al fine comprendere quale sia la categoria originaria di appartenenza, ai sensi dell'art.23, Testo Unico sull'Edilizia, occorre fare riferimento alla documentazione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis D.P.R. 380/2001, ovverosia alla documentazione relativa allo stato legittimo degli immobili.



Di recente è anche intervenuta la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 13941/2021, ha chiarito che costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie.

Cambio destinazione d'uso: meglio affidarsi a un professionista


Da un punto di vista pratico il cambio di destinazione costituisce una procedura di non sempre immediata e facile completamento che solitamente richiede l'intervento di tecnici iscritti ad appositi albi professionali per il numero e la diversità di pratiche e documenti di carattere amministrativo.

È necessario infatti individuare la pratica edilizia corretta da avviare, previo attento studio e analisi del singolo caso concreto nonché normativa locale.

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Uso promiscuo abitazione
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Uso promiscuo abitazione: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Nunzio
    Nunzio
    Mercoledì 2 Novembre 2022, alle ore 09:46
    Sto eseguendo lavori di Superbonus e Bonus ristrutturazione, sono un libero professionista, abito e lavoro in una stanza di una casa A/7 intestata a mia moglie.
    Sono un tecnico, non ricevo clienti in studio, sono io che vado da loro.
    Nessuna utenza è intestata all'attività professionale.
    La mia situazione è da definirsi sempre promiscua?
    Allo stato attuale, con un bonus concluso e un altro in corso, come posso fare per risolvere la questione senza ridurre la cessione al 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzio
      Giovedì 3 Novembre 2022, alle ore 09:44
      Può stare tranquillo. Una recentissima Circolare 23/E del 23.06.2022 dell’Agenzia delle Entrate, ha chiarito in modo definitivo la posizione delle unità immobiliari a destinazione residenziale adibite promiscuamente sia a residenza dell’imprenditore che all’esercizio di un’attività, artigianale, commerciale o professionale.
      Le riporto fedelmente quanto scrive l'AdE al punto 2.6:
      - "L’abitazione nella quale è stabilita la sede amministrativa dell’imprenditore individuale che svolge un’attività tipicamente “in cantieri” (impiantisti, imbianchini, etc.) non può definirsi “strumentale per l’esercizio dell’attività” e neppure utilizzata promiscuamente ai sensi dell’articolo 64, comma 2, del TUIR nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professione. Di conseguenza, nel caso di interventi agevolabili, non opera la predetta riduzione del 50 per cento"-. 
      Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Valentina R.
    Valentina R.
    Mercoledì 27 Luglio 2022, alle ore 10:01
    Il mio compagno risulta proprietario di un immobile a destinazione d'uso residenziale (A/2) in cui sposterà la residenza nei prossimi mesi.
    Nel caso in cui usassi una camera per esercitare la mia attività professionale aperta al pubblico su appuntamento, con regolare contratto di comodato d'uso registrato, occorre procedere al frazionamento e quindi al cambio di destinazione d'uso senza opere presso il Comune di competenze e quindi alla variazione catastale della stanza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valentina R.
      Mercoledì 3 Agosto 2022, alle ore 12:27
      Per il tipo di attività al pubblico è richiesto il cambio di destinazione d'uso dell'intero appartamento.
      Va presentata una SCIA al comune con successiva variazione catastale.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Monica
    Monica
    Giovedì 21 Luglio 2022, alle ore 19:38
    Vorrei sapere se posso affittare un bilocale abitativo per aprire ufficio di intermediazione immobiliare come ditta individuale.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Monica
      Venerdì 22 Luglio 2022, alle ore 19:17
      Legalmente non è possibile, anche se con l'accordo dell'affittuario, molti lo fanno ancora a rischio e pericolo ed il locatore rischia sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Pertanto, andrebbe fatto l'aggiornamento della posizione urbanistico-catastale dell'immobile. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Lio73
    Lio73
    Lunedì 20 Giugno 2022, alle ore 11:05
    Sono proprietaria di un immobile ad uso residenziale, posso concederlo in uso gratuito a mio marito per svolgere l'attività professionale?
    Dovrei fare una variazione catastale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lio73
      Lunedì 20 Giugno 2022, alle ore 15:12
      Sì, ne ha facoltà. Riguardo alla variazione catastale, non va presentata, se sono rispettati due parametri essenziali: l'attività non deve essere soggetta alla frequentazione al pubblico e di non superare il 50% della superficie complessiva dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ang.vi
    Ang.vi
    Sabato 4 Giugno 2022, alle ore 10:38
    Sono proprietaria del 30% dell'immobile in cui vivo con mio marito (proprietario del restante 70%) e mia figlia.
    Da due mesi, ho indicato tale immobile come domicilio della mia attività di avvocato.
    L'immobile non è aperto al pubblico, non ricevo clienti in quanto collaboro con un altro studio legale.
    Mio marito ritiene che io debba fare il cambio di destinazione d'uso, io, invece, sostengo che sia sufficiente un uso promiscuo.
    Le chiedo, gentilmente, di chiarirmi le idee e di indicarmi quali adempimenti fiscali sono necessari.
    Ad esempio, so che bisogna fare comunicazione per il pagamento della tari. E poi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ang.vi
      Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 12:04
      L'attività di libero professionista esercitata presso la propria abitazione, non soggetta al pubblico, non comporta la necessità di autorizzazioni varie purchè non superi il 50% della superficie complessiva dell'immobile. Per quanto attiene alla Tari, è bene verificare cosa dispone il regolamento comunale e se prevede una superficie minima tassabile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanna Giada
    Giovanna Giada
    Sabato 19 Marzo 2022, alle ore 16:09
    Vorrei chiedere gentilmente se mi può aiutare.
    Ho trovato una casa che lo voglio comprare come prima casa.
    La casa è a 2 piani, di quale il piano terra e ad uso commerciale A10, ed il primo piano e ad uso residenziale.
    Come posso comprare?
    Per non perdere le agevolazioni prima casa? ( ho appena venduto la mia prima casa prima di 5 anni) e vorrei essere sicura di ciò che compro.
    Giovanna Giada
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanna Giada
      Lunedì 21 Marzo 2022, alle ore 12:07
      La destinazione del locale al piano terra A/10 (Uffuci e studi privati), potrebbe essere un vincolo importante in caso di accorpamento con l'unità immobiliare posta al primo piano. E' necessario, quindi, accertare la fattibilità del cambio di destinazione d'uso da A/10 ad A/2 del piano terra e successivamente procedere alla fusione, nel rispetto alle norme urbanistiche vigenti nel comune dove è ubicato il cespite. Ad esito positivo, si procede alla variazione da farsi prima della compravendita e successivamente in sede di rogito, Lei potrà acquistare entrambe le unità immobiliari con i benefici "prima casa", con l'impegno di accorparle entro un anno dalla data dell'atto. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lumontu
    Lumontu
    Mercoledì 20 Ottobre 2021, alle ore 18:40
    Avrei bisogno di chiarimenti all'accesso Ecobonus per una casa ad uso promiscuo.
    In pratica sono titolare di PI come ditta individuale e la sede legale corrisponde all'abitazione, però svolgo la mia attivà professionale in una stanza (ufficio) adiacente alla casa con ingresso separato, pur essendo comunicante con una porta iterna.
    La casa è intestata per due terzi a mia moglie (dipendente nel privato) ed un terzo a me.
    Come posso accedere a pieno al bonus, cambiando la destinazione all'ufficio e quindi separandola dalla casa oppure devo cambiare sede legale/luogo dell'attività?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lumontu
      Venerdì 22 Ottobre 2021, alle ore 10:22
      Nel caso specifico la legge prevede che la detrazione spettante dall'Ecobonus, su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, è ridotta al 50%. Per sfruttare al 100% tale condizione deve spostare la residenza altrove, e quindi l'attività, in un luogo diverso dalla propria abitazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pedrock
    Pedrock
    Domenica 17 Ottobre 2021, alle ore 13:01
    In merito all'accesso al Superbonus per edifici ad uso promiscuo secondo lei è sufficiente aggiornare il luogo di esercizio dell'attività mediante comunicazione all'Agenzia delle Entrate o occorre cambiare anche la sede fiscale?
    Avendo partita Iva individuale mi è stato riferito che non è possibile modificare quest'ultima in quanto coincide con la residenza.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pedrock
      Martedì 19 Ottobre 2021, alle ore 13:02
      Quanto Le hanno riferito risponde al vero. Riguardo all'adesione al superbonus, va bene la comunicazione all'AdE per la sede operativa della ditta individuale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Lunedì 26 Luglio 2021, alle ore 00:57
    A livello fiscale il locatore che affitta con uso promiscuo prevalentemente residenziale, subisce variazioni nei costi di gestione dell'immobile a causa dell'uso commerciale di una parte dell'abitazione affittata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessandro
      Lunedì 26 Luglio 2021, alle ore 19:05
      No, non cambia nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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