Uso promiscuo abitazione

NEWS DI Affittare casa
Un immobile ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per l'attività lavorativa, o viceversa un immobile commerciale usato in parte per abitarci.
08 Maggio 2014 ore 17:13
Arch. Carmen Granata

Destinazione d'uso di un immobile


La destinazione d'uso di un immobile indica la sua modalità e finalità di utilizzo. Siamo soliti, quindi, parlare di immobili ad uso residenziale, ad uso ufficio, commerciale, industriale e così via.

Eppure, non sono rari i casi in cui si possono far coincidere in un solo immobile più destinazioni d'uso.

È frequente, infatti, adibire una parte della proprio abitazione ad uso ufficio, per svolgervi la propria attività lavorativa, soprattutto nell'era del web, in cui molte attività si possono svolgere attraverso il telelavoro.


Affitto ad uso promiscuo di una abitazione


uso promiscuo abitazioneUn immobile adibito ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per un'attività lavorativa, o viceversa, un immobile ad uso ufficio o commerciale, usato in parte per abitarci.

Nel caso di locazione di un immobile che si voglia adibire ad uso promiscuo, quindi sia come abitazione che come sede della propria attività lavorativa, si pongono dei problemi sia di carattere giuridico che contrattuale.

Infatti in Italia esistono due leggi che disciplinano i diversi tipi di locazione: la legge n. 431 del 1998 per quelle di tipo residenziale; la legge n. 392 del 1978 che regola la locazione di immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere.

L'art. 80 di quest'ultima legge, tuttavia, ammette che si possa utilizzare un immobile anche ad uso promiscuo.

Per capire però quale delle due leggi bisogna considerare per regolare il contratto, bisogna individuare quello che è l'uso prevalente dell'immobile. Ciò inciderà, pertanto, anche sulla durata del contratto, che potrà essere di 4 + 4 anni se a prevalenza d'uso abitativo, o 6 + 6 se a prevalenza d'uso commerciale.

Non esiste una definizione precisa e genericamente riconosciuta di cosa si intenda per uso prevalente: la prassi comune è quella di adottare un criterio quantitativo, di valutare cioè per cosa è utilizzata la maggior parte della superficie dell'immobile.
Così, se ad esempio di un appartamento di 100 mq si utilizza l'80% per abitarci e il 20% come ufficio, la destinazione prevalente sarà quella abitativa.

Fermo restando, quindi, che l'uso promiscuo deve essere esplicitamente indicato nel contratto d'affitto, esso andrà stipulato seguendo le regole contrattuali previste per l'uso prevalente che se ne vuole fare.


Aspetti fiscali dell'uso promiscuo di una abitazione


L'articolo 54, comma 3, del Tuir, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, stabilisce che il professionista titolare di partita Iva che prenda in affitto un immobile ad uso promiscuo, ad esempio destinando a proprio ufficio una stanza della casa in cui abita, potrà portare in deduzione dal proprio reddito il 50% del canone di locazione pagato.

Lo stesso 50% potrà essere dedotto per altre spese relative all'utilizzo strumentale dell'immobile, come quelle per le utenze, o per spese di ristrutturazione, riparazione o ammodernamento, nonché per la rendita catastale, nel caso di immobile di proprietà.

aspetti fiscali uso promiscuo abitazioneLa percentuale del 50%, quindi, è un parametro standard valido sempre che non dipende dall'effettiva percentuale della superficie utilizzata per svolgere l'attività, che potrebbe essere anche inferiore.
Si tratta pertanto di un elemento che si rivela favorevole per i professionisti, che possono in tal modo avere il vantaggio di poter dedurre il 50% delle spese affrontate, ad esempio, per ristrutturare la propria abitazione.
Il vantaggio offerto da questa possibilità nasce dall'esigenza di forfettizzare e rendere più semplice il calcolo del reddito, evitando l'insorgere di contenziosi per il calcolo della superficie effettivamente utilizzata per l'attività lavorativa.

Tuttavia questa regola è valida soltanto per la deducibilità dal reddito e non per la detraibilità dell'Iva, per la quale si deve invece risalire all'effettiva quota di costi da ripartire tra casa e lavoro.
Sarà necessario, quindi, individuare in proporzione la parte di immobile destinata ad attività professionale, perché non esiste una indicazione precisa su come effettuare il calcolo.

Naturalmente la regola del 50% si applica soltanto alle spese miste, cioè a quei costi che riguardano sia l'aspetto lavorativo che quello residenziale e non a quelle spese che riguardano esclusivamente la vita privata.
Ad esmepio le spese per il canone di una pay tv non possono essere né portate in deduzione, né essere detratta l'Iva.
Allo stesso modo, i costi relativi unicamente all'attività lavorativa sono interamente deducibili.

Inoltre se un professionista che utilizza la propria abitazione ad uso promiscuo, per esempio ricevendo dei clienti, ha anche, nello stesso Comune, un immobile destinato unicamente all'attività lavorativa, non potrà dedurre le spese relative all'immobile ad uso promiscuo.

riproduzione riservata
Articolo: Uso promiscuo abitazione
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Uso promiscuo abitazione: Commenti e opinioni


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  • Nicola851
    Nicola851
    Giovedì 17 Agosto 2017, alle ore 19:35
    Vorrei affittare delle stanze per uso ufficio (in totale 3) in un appartamento che ho ereditato l'anno scorso e per il quale, però, usufruisco dell''agevolazione "prima casa".Come si può fare senza decadere dalla predetta agevolazione?Cioè immagino che se locassi le tre stanze a tre professionisti (una per ognuno) sarebbe palese il venir meno "sostanzialmente" della destinazione ad uso abitativo dell'appartamento in questione... per me questo è ormai diventato un vero dilemma, e su quel appartamento sto puntando molto vista anche la crisi che oggi giorno attanaglia noi giovani in cerca di lavoro... insomma, un piccolo reddito sarebbe già qualcosa
    rispondi al commento
  • Chiara
    Chiara
    Venerdì 21 Luglio 2017, alle ore 08:19
    Sono in affitto in un appartamento che vorrei adesso utilizzare ad uso promicuo.
    Sul contratto di locazione però è specificato che l'immobile deve essere a uso esclusivo di abitazione.
    In quale modo deve essere modificato il contratto per consentire l'uso promiscuo?
    Inoltre, è una modifica che va apportata al contratto o può essere sufficiente redigere un altro documento di "accordo" per un uso differente?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara
      Lunedì 24 Luglio 2017, alle ore 18:39
      La modifica del contratto di affitto può avvenire in qualsiasi momento ma devono, necessariamente, conciliare oltre le volontà i rispettivi interessi.  Se il proprietario ha aderito alla cedolare secca e vuole rimanere in questa condizione fiscale favorevole, sarà impossibile la variazione contrattuale. Se invece non vi sono particolari vincoli da parte del locatario, potrà stipulare un nuovo contratto con le condizioni a Lei più gradite. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Utente
    Utente
    Venerdì 28 Aprile 2017, alle ore 14:15
    Devo stipulare un contratto ad uso residenziale dove vorrei adibire una stanza a studio (trattamenti per il benessere, no estetista , no uso macchinari) so del promiscuo.
    Iil problema è che per l'appartamento in questione il conduttore vuole avvalersi della cedolare secca, mi hanno detto che l'alternativa al promiscuo è l'esclusività della stanza ossia, fare presente al comune di pertinenza (urbanistica) dell'intenzione di lavorare presso i proprio domicilio garantendo " l'esclusività della stanza " ossia una stanza adibita ad uso esclusivo di lavoro dove non verranno svolte altre attività domestiche.
    Mi chiedevo nel caso di esito positivo da parte del comune basta questo per tutelarmi dal punto di vista legale o è comunque necessario un contratto ad uso promiscuo?                                                                              
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Utente
      Mercoledì 3 Maggio 2017, alle ore 13:01
      Il problema è di natura fiscale. Se il proprietario ha interesse ad aderire alla "cedolare secca", il contratto di locazione deve essere solo abitativo.  Infatti, tale disciplina è applicabile solo per gli immobili locati con finalità abitative, precludendo le locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni come precisa la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, anche nel caso in cui una parte consistente dell'immobile fosse utilizzata ad uso abitativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Eugenio
    Eugenio
    Venerdì 14 Aprile 2017, alle ore 08:31
    Io e la mia compagna stiamo per prendere in locazione un appartamento come nostra abitazione.
    Leggendo la bozza del contratto di locazione, è specificato che l'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione.
    Io sono un dipendente e d'accordo col datore di lavoro vorrei effettuare il telelavoro da casa.
    Ciò è possibile o contrasta con quanto specificato dal contratto di locazione?
    In tal caso, come dovrebbe essere modificato per potermi permettere di svolgere il telelavoro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Eugenio
      Martedì 18 Aprile 2017, alle ore 11:52
      Il telelavoro da casa non comporta nessun divieto o modifica del contratto di locazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Riccardo
    Riccardo
    Giovedì 24 Novembre 2016, alle ore 12:36
    Io e la mia compagna abbiamo preso in locazione ad uso abitativo nel mese di marzo 2016 un appartamento. I proprietari hanno esercitato l'opzione della cedolare secca.
    Qualche mese dopo, la mia compagna ha aperto un'attività.
    Questa attività è svolta nella sostanza al di fuori delle mura domestiche, ma il Comune, per dare il via libera, ci ha chiesto di indicare necessariamente una porzione dell'appartamento destinata come laboratorio.
    In accordo con i proprietari, è stata comunicato quanto richiesto (la sala). 
    Ora, leggendo il Suo articolo, mi viene un dubbio: ci possono essere problemi con la cedolare secca, anche se inizialmente (ed anche oggi, nella sostanza) i locali erano solo abitativi?
    Quali conseguenze possono esserci a livelli di accertamento/fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Riccardo
      Venerdì 25 Novembre 2016, alle ore 18:22
      Se la Sua compagna non porta in detrazione la quota parte del contratto di locazione (la sala), sotto forma di spese, al proprietario non cambia nulla rispetto all'adesione alla cedolare secca. Diversamente deve modificare il tipo di contratto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Alessandro Cestari
        Alessandro Cestari Pasquale
        Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 15:09
        C'è la possibilita di convertire un garage in sala d attesa per studio fisioterapico ?Quali sono i costi di urbanizzazione e parcella tecnico?
        C'è da fare Scia ?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Alessandro Cestari
          Domenica 18 Dicembre 2016, alle ore 12:05
          In prima istanza va consultato il regolamento edilizio vigente nel comune ove è ubicato l'immobile per le procedure e le prescrizioni da ottemperare. Il provvedimento da presentare è sicuramente una Scia per il cambio di destinazione d'uso. Gli oneri di rilascio si aggirano in media tra i 20 e 30 euro per mq. di superficie mentre il costo della pratica urbanistico-catastale è di circa 2.200/2.500 euro oltre CPA ed iva.  Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Marco
            Marco Pasquale
            Giovedì 20 Luglio 2017, alle ore 17:04
            La stessa cosa vale anche per l'appartamento?
            Vorrei organizzare dei corsi di formazione usando tutti gli 89 mq del mio immobile di mia proprieta'. Immagino anche in questo caso vada cambiata la destinazione d'uso.
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Marco
              Sabato 22 Luglio 2017, alle ore 22:35
              Nel Suo caso si rende necessario il cambio di destinazione d'uso. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Barbarade angelis
    Barbarade angelis
    Mercoledì 10 Giugno 2015, alle ore 12:24
    Salve ho la residenza come prima casa nell'appartamento nel quale svolgo la mia attività di psicologa. Vorrei affittare una stanza a due colleghe. Che tipo di contratto dovrei fare? Devo cambiare la destinazione d'uso da abitazione residenziale a uso promiscuo? Cambierà la categoria catastale dell'immobile? Le colleghe potranno scaricare l'affitto come costo professionale? Quale deve essere la durata del contratto? Grazie cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Barbarade angelis
      Venerdì 12 Giugno 2015, alle ore 09:52
      I quesiti sono tanti: penso sia opportuno richiedere consulenza a un commercialista.
      rispondi al commento
  • Giorgio.
    Giorgio.
    Mercoledì 6 Maggio 2015, alle ore 21:57
    Salve a tutti, io sono proprietario di un appartamento e ho deciso di afittarlo. Il potenziale affittuario mi ha chiesto di stipulare il contratto di affitto promiscuo. Quali sgaravi fiscali avrei io in qualità di proprietario? con questo tipo di contratto posso applicare cedolare secca?grazie mille
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Giorgio.
      Venerdì 8 Maggio 2015, alle ore 12:59
      L?Agenzia delle entrate ha specificato che non possono usufruire del regime della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, (circolare 26/E del 2011).
      rispondi al commento
  • Elisacucinella@tiscali.it
    Elisacucinella@tiscali.it
    Mercoledì 1 Aprile 2015, alle ore 13:00
    Ed è sul punto 2) che sorge il problema perchè i conduttori non svolgono nessuna attività ...non hanno partita Iva. Come si può risolvere? grazie del tempo che vorrete dedicarmi....
    rispondi al commento
  • Elisacucinella@tiscali.it
    Elisacucinella@tiscali.it
    Mercoledì 1 Aprile 2015, alle ore 12:57
    Ho una porzione di villa bifamiliare accatastata come C/1 devo scrivere un contratto però ad uso esclusivo abitativo. I futuri conduttori non sono liberi professionisti e non hanno partita IVA. domande sono due:1) COME INTITOLO IL CONTRATTO? contratto di locazione ad uso abitativo Ai sensi dell?art. 2, comma 1 legge 431/1998 2) BASTEREBBE INSERIRE LA CLAUSOLA locato uso abitativo restando per altro consentito al locatore di svolgere...
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Elisacucinella@tiscali.it
      Mercoledì 1 Aprile 2015, alle ore 13:02
      La categoria C1 (negozio), consente solo l'affitto a uso commerciale. L'unica soluzione è effettuare un cambio di destinazione d'uso, se possibile.
      rispondi al commento
      • Elisacucinella@tiscali.it
        Elisacucinella@tiscali.it Anonymous
        Mercoledì 1 Aprile 2015, alle ore 13:28
        Valutare un promisco con prevalenza abitativa?
        rispondi al commento
        • Anonymous
          Anonymous Elisacucinella@tiscali.it
          Giovedì 2 Aprile 2015, alle ore 09:22
          Forse non è molto chiaro l'articolo: l'uso promiscuo è consentito in abitazioni (cat. A), dove è possibile svolgere anche un'attività lavorativa. Non il contrario.
          rispondi al commento
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