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Uso promiscuo abitazione

NEWS Affittare casa08 Maggio 2014 ore 17:13
Un immobile ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per l'attività lavorativa, o viceversa un immobile commerciale usato in parte per abitarci.

Destinazione d'uso di un immobile


La destinazione d'uso di un immobile indica la sua modalità e finalità di utilizzo. Siamo soliti, quindi, parlare di immobili ad uso residenziale, ad uso ufficio, commerciale, industriale e così via.

Eppure, non sono rari i casi in cui si possono far coincidere in un solo immobile più destinazioni d'uso.

È frequente, infatti, adibire una parte della proprio abitazione ad uso ufficio, per svolgervi la propria attività lavorativa, soprattutto nell'era del web, in cui molte attività si possono svolgere attraverso il telelavoro.


Affitto ad uso promiscuo di una abitazione


uso promiscuo abitazioneUn immobile adibito ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per un'attività lavorativa, o viceversa, un immobile ad uso ufficio o commerciale, usato in parte per abitarci.

Nel caso di locazione di un immobile che si voglia adibire ad uso promiscuo, quindi sia come abitazione che come sede della propria attività lavorativa, si pongono dei problemi sia di carattere giuridico che contrattuale.

Infatti in Italia esistono due leggi che disciplinano i diversi tipi di locazione: la legge n. 431 del 1998 per quelle di tipo residenziale; la legge n. 392 del 1978 che regola la locazione di immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere.

L'art. 80 di quest'ultima legge, tuttavia, ammette che si possa utilizzare un immobile anche ad uso promiscuo.

Per capire però quale delle due leggi bisogna considerare per regolare il contratto, bisogna individuare quello che è l'uso prevalente dell'immobile. Ciò inciderà, pertanto, anche sulla durata del contratto, che potrà essere di 4 + 4 anni se a prevalenza d'uso abitativo, o 6 + 6 se a prevalenza d'uso commerciale.

Non esiste una definizione precisa e genericamente riconosciuta di cosa si intenda per uso prevalente: la prassi comune è quella di adottare un criterio quantitativo, di valutare cioè per cosa è utilizzata la maggior parte della superficie dell'immobile.
Così, se ad esempio di un appartamento di 100 mq si utilizza l'80% per abitarci e il 20% come ufficio, la destinazione prevalente sarà quella abitativa.

Fermo restando, quindi, che l'uso promiscuo deve essere esplicitamente indicato nel contratto d'affitto, esso andrà stipulato seguendo le regole contrattuali previste per l'uso prevalente che se ne vuole fare.


Aspetti fiscali dell'uso promiscuo di una abitazione


L'articolo 54, comma 3, del Tuir, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, stabilisce che il professionista titolare di partita Iva che prenda in affitto un immobile ad uso promiscuo, ad esempio destinando a proprio ufficio una stanza della casa in cui abita, potrà portare in deduzione dal proprio reddito il 50% del canone di locazione pagato.

Lo stesso 50% potrà essere dedotto per altre spese relative all'utilizzo strumentale dell'immobile, come quelle per le utenze, o per spese di ristrutturazione, riparazione o ammodernamento, nonché per la rendita catastale, nel caso di immobile di proprietà.

aspetti fiscali uso promiscuo abitazioneLa percentuale del 50%, quindi, è un parametro standard valido sempre che non dipende dall'effettiva percentuale della superficie utilizzata per svolgere l'attività, che potrebbe essere anche inferiore.
Si tratta pertanto di un elemento che si rivela favorevole per i professionisti, che possono in tal modo avere il vantaggio di poter dedurre il 50% delle spese affrontate, ad esempio, per ristrutturare la propria abitazione.
Il vantaggio offerto da questa possibilità nasce dall'esigenza di forfettizzare e rendere più semplice il calcolo del reddito, evitando l'insorgere di contenziosi per il calcolo della superficie effettivamente utilizzata per l'attività lavorativa.

Tuttavia questa regola è valida soltanto per la deducibilità dal reddito e non per la detraibilità dell'Iva, per la quale si deve invece risalire all'effettiva quota di costi da ripartire tra casa e lavoro.
Sarà necessario, quindi, individuare in proporzione la parte di immobile destinata ad attività professionale, perché non esiste una indicazione precisa su come effettuare il calcolo.

Naturalmente la regola del 50% si applica soltanto alle spese miste, cioè a quei costi che riguardano sia l'aspetto lavorativo che quello residenziale e non a quelle spese che riguardano esclusivamente la vita privata.
Ad esmepio le spese per il canone di una pay tv non possono essere né portate in deduzione, né essere detratta l'Iva.
Allo stesso modo, i costi relativi unicamente all'attività lavorativa sono interamente deducibili.

Inoltre se un professionista che utilizza la propria abitazione ad uso promiscuo, per esempio ricevendo dei clienti, ha anche, nello stesso Comune, un immobile destinato unicamente all'attività lavorativa, non potrà dedurre le spese relative all'immobile ad uso promiscuo.

riproduzione riservata
Articolo: Uso promiscuo abitazione
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Uso promiscuo abitazione: Commenti e opinioni


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  • Manuelito
    Manuelito
    Lunedì 18 Marzo 2019, alle ore 11:20
    Ho individuato un immobile si categoria A/2 e vorrei prenderlo in locazione e farci un ufficio di ingegneria, dunque che tipologia di contratto mi conviene fare?
    Il proprietario può fittare l'immobile senza fare il cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuelito
      Giovedì 21 Marzo 2019, alle ore 09:27
      La regola vuole che la categoria catastale sia allineata alla destinazione d'uso dell'immobile. Il proprietario, in caso di accetamento, rischia un procedimento penale per violazione delle urbanistiche ed uno amministrativo tributario per evasione fiscale in quanto la rendita A/2 abitativo è più bassa dell'A/10. Riguardo al Suo caso indubbiamente Le conviene il contratto 6+6. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ancer1
    Ancer1
    Martedì 12 Marzo 2019, alle ore 09:38
    Sarei interessato ad un locale accatastasto D8 per farci un ristorante e in parte un'abitazione.
    È' possibile un uso promiscuo considerando 2/3 per il ristorante e 1/3 per l'abitazione?
    Antonio
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ancer1
      Mercoledì 13 Marzo 2019, alle ore 13:03
      La destinazione D8 è piuttosto vincolante per le specifiche caratteristiche dell'immobile che Lei sta trattando. Prima di procedere all'acquisizione Le consiglio di consultare il regolamento edilizio e le norme di attuazione vigenti nel comune dove è ubicato l'immobile per essere certo del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franci2
    Franci2
    Sabato 27 Ottobre 2018, alle ore 18:09
    Io e il mio compagno stiamo cercando una casa in affitto dove poter anche svolgere attività lavorativa, abbiamo entrambi partita iva.
    Nella stipulazione del contratto di locazione basta introdurre uso promiscuo dell'abitazione (se son d'accordo i proprietari) poi riferirlo all'Agenzia delle Entrate?
    Oppure dovremmo andare al comune per dei permessi?
    Iinoltre ho letto da qualche parte che il proprietario dovrebbe pagare l'IRPEF sull'affitto che versiamo,  è attendibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franci2
      Lunedì 29 Ottobre 2018, alle ore 15:50
      È opportuno chiarire che non esiste il contratto "promiscuo" ma quello a destinazione residenziale e quello commerciale. Se prevale la destinazione civile si opta per classico contratto di affitto libero dove il proprietario non pone veti all'uso parziale dell'abitazione ad uno diverso purché non sia poi di fatto prevalente sulla natura originaria. Nel caso opposto va comunque dichiarata la sede fiscale all'AdE.  Se l'attività commerciale prevede anche la frequentazione al pubblico, va presentata una pratica al comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Orario24
    Orario24
    Domenica 21 Ottobre 2018, alle ore 18:18
    Ho locato la mia abitazione con contratto concordato (3+2), optando per il regime di cedolare secca.
    Ora il mio inquilino vuole utilizzare l'abitazione ad uso promiscuo per la sua attività.
    Ciò è in contrasto con la tipologia di contratto stipulato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Orario24
      Mercoledì 24 Ottobre 2018, alle ore 13:31
      La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, precisa che il regime della cedolare secca non prevede deroghe alla destinazione esclusiva abitativo-residenziale. Le consiglio il consulto con il Suo commercialista di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stelui73
    Stelui73
    Mercoledì 30 Maggio 2018, alle ore 16:16
    Da un anno ho concesso in affitto un'abitazione di proprietà scegliendo il regime della cedolare secca al 10%.
    Ora il mio inquilino sta aprendo un'associazione e vorrebbe segnare la sede legale presso l'abitazione, mentre la sede operativa sarebbe in altro luogo. 
    Vorrei capire se questo comporterebbe la decadenza del regime della cedolare secca e se si come dovrei procedere.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stelui73
      Giovedì 31 Maggio 2018, alle ore 08:23
      Lo scopo della legge è quello di rendere più flessibile il mercato delle locazioni ad uso abitativo-residenziale. Se il Suo inquilino sta creando un'associazione, una cooperativa oppure un ente senza scopo di lucro con specifici limiti d'uso, non decade da nessuna agevolazione. Diversamente passerà ad un contratto ad uso diverso ed a tassazione ordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jinny
    Jinny
    Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 19:12
    Sono un'estetista e vorrei affittare un appartamento dove poter vivere e svolgere la mia attività lavorativa.
    Non necessito di grandi macchinari come solarium ecc, poiché mi occupo solo di estetica di base perciò tutta la zona lavorativa si ridurrebbe ad una stanza.
    Tramite il contratto di locazione ad uso promiscuo non è necessario perciò fare una variazione d'uso per quella parte di casa che viene destinata al lavoro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jinny
      Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 23:33
      La variazione urbanistico-catastale si rende necessaria quando la maggior parte della superficie è destinata all'attività lavorativa. Nel Suo caso non deve fare nulla in quanto l'area lavorativa si riduce ad una modesta parte della casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicola851
    Nicola851
    Giovedì 17 Agosto 2017, alle ore 19:35
    Vorrei affittare delle stanze per uso ufficio (in totale 3) in un appartamento che ho ereditato l'anno scorso e per il quale, però, usufruisco dell''agevolazione "prima casa".Come si può fare senza decadere dalla predetta agevolazione?Cioè immagino che se locassi le tre stanze a tre professionisti (una per ognuno) sarebbe palese il venir meno "sostanzialmente" della destinazione ad uso abitativo dell'appartamento in questione... per me questo è ormai diventato un vero dilemma, e su quel appartamento sto puntando molto vista anche la crisi che oggi giorno attanaglia noi giovani in cerca di lavoro... insomma, un piccolo reddito sarebbe già qualcosa
    rispondi al commento
  • Chiara
    Chiara
    Venerdì 21 Luglio 2017, alle ore 08:19
    Sono in affitto in un appartamento che vorrei adesso utilizzare ad uso promicuo.
    Sul contratto di locazione però è specificato che l'immobile deve essere a uso esclusivo di abitazione.
    In quale modo deve essere modificato il contratto per consentire l'uso promiscuo?
    Inoltre, è una modifica che va apportata al contratto o può essere sufficiente redigere un altro documento di "accordo" per un uso differente?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara
      Lunedì 24 Luglio 2017, alle ore 18:39
      La modifica del contratto di affitto può avvenire in qualsiasi momento ma devono, necessariamente, conciliare oltre le volontà i rispettivi interessi.  Se il proprietario ha aderito alla cedolare secca e vuole rimanere in questa condizione fiscale favorevole, sarà impossibile la variazione contrattuale. Se invece non vi sono particolari vincoli da parte del locatario, potrà stipulare un nuovo contratto con le condizioni a Lei più gradite. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Utente
    Utente
    Venerdì 28 Aprile 2017, alle ore 14:15
    Devo stipulare un contratto ad uso residenziale dove vorrei adibire una stanza a studio (trattamenti per il benessere, no estetista , no uso macchinari) so del promiscuo.
    Iil problema è che per l'appartamento in questione il conduttore vuole avvalersi della cedolare secca, mi hanno detto che l'alternativa al promiscuo è l'esclusività della stanza ossia, fare presente al comune di pertinenza (urbanistica) dell'intenzione di lavorare presso i proprio domicilio garantendo " l'esclusività della stanza " ossia una stanza adibita ad uso esclusivo di lavoro dove non verranno svolte altre attività domestiche.
    Mi chiedevo nel caso di esito positivo da parte del comune basta questo per tutelarmi dal punto di vista legale o è comunque necessario un contratto ad uso promiscuo?                                                                              
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Utente
      Mercoledì 3 Maggio 2017, alle ore 13:01
      Il problema è di natura fiscale. Se il proprietario ha interesse ad aderire alla "cedolare secca", il contratto di locazione deve essere solo abitativo.  Infatti, tale disciplina è applicabile solo per gli immobili locati con finalità abitative, precludendo le locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni come precisa la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, anche nel caso in cui una parte consistente dell'immobile fosse utilizzata ad uso abitativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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