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Uso promiscuo abitazione, ovvero immobile con più destinazioni d'uso

Un immobile ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per l'attività lavorativa, o viceversa un immobile commerciale usato in parte per abitarci.
08 Maggio 2014 ore 17:13 - NEWS Affittare casa

Destinazione d'uso di un immobile


La destinazione d'uso di un immobile indica la sua modalità e finalità di utilizzo. Siamo soliti, quindi, parlare di immobili ad uso residenziale, ad uso ufficio, commerciale, industriale e così via.

Eppure, non sono rari i casi in cui si possono far coincidere in un solo immobile più destinazioni d'uso.

È frequente, infatti, adibire una parte della propria abitazione ad uso ufficio per svolgervi la propria attività lavorativa, soprattutto nell'era del web, in cui molte attività si possono svolgere attraverso il telelavoro o smart working.


Affitto ad uso promiscuo di una abitazione


uso promiscuo abitazioneUn immobile adibito ad uso promiscuo può essere un'abitazione utilizzata in parte per un'attività lavorativa, o viceversa, un immobile ad uso ufficio o commerciale, usato in parte per abitarci.

Nel caso di locazione di un immobile che si voglia adibire ad uso promiscuo, quindi sia come abitazione che come sede della propria attività lavorativa, si pongono dei problemi sia di carattere giuridico che contrattuale.

Infatti in Italia esistono due leggi che disciplinano i diversi tipi di locazione: la legge n. 431 del 1998 per quelle di tipo residenziale; la legge n. 392 del 1978 che regola la locazione di immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere.

L'art. 80 di quest'ultima legge, tuttavia, ammette che si possa utilizzare un immobile anche ad uso promiscuo.


Per capire però quale delle due leggi bisogna considerare per regolare il contratto, bisogna individuare quello che è l'uso prevalente dell'immobile.

Ciò inciderà, pertanto, anche sulla durata del contratto, che potrà essere di 4 + 4 anni se a prevalenza d'uso abitativo, o 6 + 6 se a prevalenza d'uso commerciale.

Non esiste una definizione precisa e genericamente riconosciuta di cosa si intenda per uso prevalente: la prassi comune è quella di adottare un criterio quantitativo, di valutare cioè per cosa è utilizzata la maggior parte della superficie dell'immobile.

Così, se ad esempio di un appartamento di 100 mq si utilizza l'80% per abitarci e il 20% come ufficio, la destinazione prevalente sarà quella abitativa.

Fermo restando, quindi, che l'uso promiscuo deve essere esplicitamente indicato nel contratto d'affitto, esso andrà stipulato seguendo le regole contrattuali previste per l'uso prevalente che se ne vuole fare.


Aspetti fiscali dell'uso promiscuo di una abitazione


L'articolo 54, comma 3, del Tuir, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, stabilisce che il professionista titolare di partita IVA che prenda in affitto un immobile ad uso promiscuo, ad esempio destinando a proprio ufficio una stanza della casa in cui abita, potrà portare in deduzione dal proprio reddito il 50% del canone di locazione pagato.

Lo stesso 50% potrà essere dedotto per altre spese relative all'utilizzo strumentale dell'immobile, come quelle per le utenze, o per spese di ristrutturazione, riparazione o ammodernamento, nonché per la rendita catastale, nel caso di immobile di proprietà.

Aspetti fiscali uso promiscuo abitazioneLa percentuale del 50%, quindi, è un parametro standard valido sempre che non dipende dall'effettiva percentuale della superficie utilizzata per svolgere l'attività, che potrebbe essere anche inferiore.

Si tratta pertanto di un elemento che si rivela favorevole per i professionisti, che possono in tal modo avere il vantaggio di poter dedurre il 50% delle spese affrontate, ad esempio, per ristrutturare la propria abitazione.

Il vantaggio offerto da questa possibilità nasce dall'esigenza di forfettizzare e rendere più semplice il calcolo del reddito, evitando l'insorgere di contenziosi per il calcolo della superficie effettivamente utilizzata per l'attività lavorativa.

Tuttavia questa regola è valida soltanto per la deducibilità dal reddito e non per la detraibilità dell'IVA, per la quale si deve invece risalire all'effettiva quota di costi da ripartire tra casa e lavoro.

Sarà necessario, quindi, individuare in proporzione la parte di immobile destinata ad attività professionale, perché non esiste una indicazione precisa su come effettuare il calcolo.

Naturalmente la regola del 50% si applica soltanto alle spese miste, cioè a quei costi che riguardano sia l'aspetto lavorativo che quello residenziale e non a quelle spese che riguardano esclusivamente la vita privata.

Ad esempio: le spese per il canone di una pay tv non possono essere né portate in deduzione, né essere detratta l'IVA.
Allo stesso modo, i costi relativi unicamente all'attività lavorativa sono interamente deducibili.

Inoltre se un professionista che utilizza la propria abitazione ad uso promiscuo, per esempio ricevendo dei clienti, ha anche, nello stesso Comune, un immobile destinato unicamente all'attività lavorativa, non potrà dedurre le spese relative all'immobile ad uso promiscuo.

riproduzione riservata
Articolo: Uso promiscuo abitazione
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Uso promiscuo abitazione: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Piero
    Piero
    Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 23:01
    Per fittare un' immobile cat. A2 ad uso prevalente commericiale e parte minore abitatvo è necessario il cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Piero
      Domenica 31 Gennaio 2021, alle ore 15:10
      Sì, oltre al cambio di destinazione d'uso è necessario procedere anche al frazionamento in quanto la porzione destinata al commerciale segue una normativa totalmente diversa dal residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sandrino 89
    Sandrino 89
    Martedì 19 Gennaio 2021, alle ore 19:58
    Ho appena affittato un immobile ad uso abitativo.
    Visto che ho spazio volevo usare la parte sotto dell'abitazione come ufficio privato non aperto al pubblico, dove lavorare con dei miei colleghi.
    Devo apportare qualche modifica al contratto di locazione o mi basta in caso di controllo dire che uso l'abitazione ad uso promiscuo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sandrino 89
      Venerdì 22 Gennaio 2021, alle ore 10:41
      Considerato che non sarà soltanto Lei ad usarle i locali sottostanti all'abitazione è necessario informare la proprietà e integrare il contratto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Kikimichi
    Kikimichi
    Venerdì 3 Gennaio 2020, alle ore 22:10
    Un proprietario che vive in un immobile di categoria A/4 che volesse adibire un locale (poco meno del 20% dell'intera superficie) ad uso studio logopedico, può dichiarare l'immobile ad uso promiscuo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kikimichi
      Giovedì 9 Gennaio 2020, alle ore 09:45
      Nel caso specifico il contratto rimane vincolato ad abitativo/residenziale dove il proprietario non pone veti all'uso parziale dell'abitazione ad uno diverso purché non sia poi di fatto prevalente sulla natura originaria. Diversamente va adeguata la destinazione con una variazione da A/4 ad A/10 e di conseguenza il contratto di specie. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuelito
    Manuelito
    Lunedì 18 Marzo 2019, alle ore 11:20
    Ho individuato un immobile si categoria A/2 e vorrei prenderlo in locazione e farci un ufficio di ingegneria, dunque che tipologia di contratto mi conviene fare?
    Il proprietario può fittare l'immobile senza fare il cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuelito
      Giovedì 21 Marzo 2019, alle ore 09:27
      La regola vuole che la categoria catastale sia allineata alla destinazione d'uso dell'immobile. Il proprietario, in caso di accetamento, rischia un procedimento penale per violazione delle urbanistiche ed uno amministrativo tributario per evasione fiscale in quanto la rendita A/2 abitativo è più bassa dell'A/10. Riguardo al Suo caso indubbiamente Le conviene il contratto 6+6. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ancer1
    Ancer1
    Martedì 12 Marzo 2019, alle ore 09:38
    Sarei interessato ad un locale accatastasto D8 per farci un ristorante e in parte un'abitazione.
    È' possibile un uso promiscuo considerando 2/3 per il ristorante e 1/3 per l'abitazione?
    Antonio
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ancer1
      Mercoledì 13 Marzo 2019, alle ore 13:03
      La destinazione D8 è piuttosto vincolante per le specifiche caratteristiche dell'immobile che Lei sta trattando. Prima di procedere all'acquisizione Le consiglio di consultare il regolamento edilizio e le norme di attuazione vigenti nel comune dove è ubicato l'immobile per essere certo del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franci2
    Franci2
    Sabato 27 Ottobre 2018, alle ore 18:09
    Io e il mio compagno stiamo cercando una casa in affitto dove poter anche svolgere attività lavorativa, abbiamo entrambi partita iva.
    Nella stipulazione del contratto di locazione basta introdurre uso promiscuo dell'abitazione (se son d'accordo i proprietari) poi riferirlo all'Agenzia delle Entrate?
    Oppure dovremmo andare al comune per dei permessi?
    Iinoltre ho letto da qualche parte che il proprietario dovrebbe pagare l'IRPEF sull'affitto che versiamo,  è attendibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franci2
      Lunedì 29 Ottobre 2018, alle ore 15:50
      È opportuno chiarire che non esiste il contratto "promiscuo" ma quello a destinazione residenziale e quello commerciale. Se prevale la destinazione civile si opta per classico contratto di affitto libero dove il proprietario non pone veti all'uso parziale dell'abitazione ad uno diverso purché non sia poi di fatto prevalente sulla natura originaria. Nel caso opposto va comunque dichiarata la sede fiscale all'AdE.  Se l'attività commerciale prevede anche la frequentazione al pubblico, va presentata una pratica al comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Peppe
        Peppe Pasquale
        Giovedì 2 Luglio 2020, alle ore 13:18
        In Italia esistono due leggi che disciplinano i diversi tipi di locazione:
        - la legge n. 431 del 1998 per quelle di tipo residenziale;
        - la legge n. 392 del 1978 che regola la locazione di immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere.
        L'art. 80 di quest'ultima legge, tuttavia, ammette che si possa utilizzare un immobile anche ad uso promiscuo.
        rispondi al commento
  • Orario24
    Orario24
    Domenica 21 Ottobre 2018, alle ore 18:18
    Ho locato la mia abitazione con contratto concordato (3+2), optando per il regime di cedolare secca.
    Ora il mio inquilino vuole utilizzare l'abitazione ad uso promiscuo per la sua attività.
    Ciò è in contrasto con la tipologia di contratto stipulato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Orario24
      Mercoledì 24 Ottobre 2018, alle ore 13:31
      La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, precisa che il regime della cedolare secca non prevede deroghe alla destinazione esclusiva abitativo-residenziale. Le consiglio il consulto con il Suo commercialista di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stelui73
    Stelui73
    Mercoledì 30 Maggio 2018, alle ore 16:16
    Da un anno ho concesso in affitto un'abitazione di proprietà scegliendo il regime della cedolare secca al 10%.
    Ora il mio inquilino sta aprendo un'associazione e vorrebbe segnare la sede legale presso l'abitazione, mentre la sede operativa sarebbe in altro luogo. 
    Vorrei capire se questo comporterebbe la decadenza del regime della cedolare secca e se si come dovrei procedere.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stelui73
      Giovedì 31 Maggio 2018, alle ore 08:23
      Lo scopo della legge è quello di rendere più flessibile il mercato delle locazioni ad uso abitativo-residenziale. Se il Suo inquilino sta creando un'associazione, una cooperativa oppure un ente senza scopo di lucro con specifici limiti d'uso, non decade da nessuna agevolazione. Diversamente passerà ad un contratto ad uso diverso ed a tassazione ordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jinny
    Jinny
    Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 19:12
    Sono un'estetista e vorrei affittare un appartamento dove poter vivere e svolgere la mia attività lavorativa.
    Non necessito di grandi macchinari come solarium ecc, poiché mi occupo solo di estetica di base perciò tutta la zona lavorativa si ridurrebbe ad una stanza.
    Tramite il contratto di locazione ad uso promiscuo non è necessario perciò fare una variazione d'uso per quella parte di casa che viene destinata al lavoro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jinny
      Sabato 17 Marzo 2018, alle ore 23:33
      La variazione urbanistico-catastale si rende necessaria quando la maggior parte della superficie è destinata all'attività lavorativa. Nel Suo caso non deve fare nulla in quanto l'area lavorativa si riduce ad una modesta parte della casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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