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Destinazione d'uso promiscuo di un immobile

È possibile destinare un immobile a usi diversi quali, ad esempio, per la vita privata e per l'attività lavorativa? Quali sono i vantaggi e gli aspetti fiscali?
- NEWS Proprietà

Destinazione d'uso immobile cos'è e a cosa serve


La destinazione d'uso è essenzialmente la finalità e/o la funzione impressa a un bene, da un punto di vista urbanistico.

In linea generale, un immobile è caratterizzato da una specifica destinazione d'uso.

Per conoscere l'uso a cui è destinata una unità immobiliare occorre essere in possesso o richiedere un certificato di agibilità-abitabilità dell'immobile o ancora rivolgersi all'Ufficio archivio edilizio.

Sovente può tuttavia accadere che in un medesimo immobile siano attribuite diverse destinazioni d'uso.

Destinazione uso immobile
Tale situazione ha avuto un progressivo aumento soprattutto negli ultimi anni, con l'incremento di attività lavorative che possono svolgersi a distanza o da remoto con un notevole risparmio in termini di costi anche di imposta.


Categorie destinazioni d'uso


In ambito immobiliare, le destinazioni d'uso sono indicate dall'art. 23, Testo Unico sull'Edilizia che, salvo diversa e più specifica qualificazione a livello locale, in particolare da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, prevede cinque categorie funzionali:

  • residenziale;

  • turistico-ricettiva;

  • produttiva e direzionale;

  • commerciale;

  • rurale.


Categoria catastale e categoria funzionale


Molto spesso si tende a confondere o a considerare quali sinonimi la categoria catastale e la categoria funzionale.

In realtà si tratta di concetti distinti che assolvono a diverse funzioni.

La categoria catastale è il valore del bene ai fini fiscali e, in alcuni casi, rappresenta la capacità dell'immobile di costituire fonte di reddito e, in altri, consente il calcolo di imposte locali quali, ad esempio, l'IMU.

Categoria catastale e categoria funzionale
Attualmente, sono previste sette diverse categorie catastali (categoria A – Abitazioni e uffici; categoria B – Immobili destinati a servizi; categoria C – Immobili commerciali; categoria D – Immobili a destinazione speciale; categoria E – Immobili a destinazione particolare; categoria – Entità urbane; categoria – Terreni), ognuna delle quali risulta divisa in classi, ordinate sulla base di parametri reddituali.

La categoria funzionale o in base alla destinazione d'uso rappresenta, come rilevato, la finalità e l'utilizzo dell'immobile da un punto di vista urbanistico.

Ciò significa che per modificare una destinazione d'uso non è sufficiente il cambio della destinazione catastale, poiché si tratta di pratiche completamente distinte.


Destinazione d'uso nel contratto di locazione


La destinazione d'uso dell'immobile è anche (e spesso) indicata chiaramente anche nel contratto di locazione, per concorrenti motivi a tutela di entrambe le parti del rapporto.

La disciplina della locazione presenta aspetti ben diversi a seconda della specifica destinazione uso attribuita all'immobile.

Diversa può essere infatti la durata della locazione, diverse possono essere le norme che regolano come gestire e ripartire i costi e le responsabilità nei casi di usura.

Inoltre, i regolamenti condominiali possono anche vietare o limitare l'esercizio di specifiche attività nell'edificio.

Affitto e destinazione d'uso: come comportarsi?


Alla luce di tali circostanze è necessario, al momento della stipulazione di un contratto di affitto, indicare, con la massima trasparenza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di utilizzare l'immobile per uno scopo diverso rispetto alla destinazione in origine pattuita con la conseguenza di vedersi formulare la richiesta di risoluzione del contratto con danno o colpa grave.

La risoluzione del contratto, in tali ipotesi, è espressamente prevista dall'art. 80, L. n. 392/1978 a norma del quale il conduttore che adibisce l'immobile a un uso diverso rispetto all'utilizzo in origine pattuito, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui è venuto a conoscenza del diverso utilizzo o, in ogni caso, entro un anno dal mutamento della destinazione.


Affitto promiscuo nel contratto di locazione


Diversa ipotesi si verifica nel caso in cui il contratto di affitto abbia a oggetto un immobile destinato sin dal principio a usi diversi.

Il c.d. uso promiscuo di una immobile è assolutamente previsto dall'ordinamento anche se non normato espressamente.

In questo caso, si pone il problema di stabilire quale sia la disciplina in concreto applicabile al rapporto di locazione, posto che, in linea di principio, non è possibile applicare diverse disposizioni normative relative al medesimo affitto di una medesima unità immobiliare, salvo stipulazione di più rapporti giuridici.

Scelta questa più complessa da gestire anche a livello pratico.

Affitto immobile uso promiscuo
Al fine di evitare possibili contestazioni anche da parte dell'Amministrazione finanziaria, potrebbe essere utile prevenire (ed evitare) possibili problemi, provando a blindare il contratto di affitto, attraverso la previsione di una clausola specifica in cui si chiarisce che l'immobile è locato ad uso abitazione, restando in ogni caso consentito svolgere nell'immobile attività del tutto secondaria e accessoria.


Destinazione d'uso promiscuo e aspetti fiscali


Come anticipato, scegliere di dedicare un medesimo immobile all'attività lavorativa e alla propria vita privata, può rappresentare una scelta vincente in termini di costi.

Si tratta di immobili c.d. a uso promiscuo.

Tale situazione riguarda chiaramente professionisti o comunque soggetti che svolgono una attività di lavoro autonomo.

Basti pensare alle spese di mantenimento o servizi (spese condominiali, costi di riscaldamento) che possono essere dedotte nel limite del 50% del loro importo (art. 54, D.P.R. n. 917/1986, c.d. TUIR).

Bonus immobili uso promiscuo
Al riguardo è importante specificare che le spese deducibili dal reddito imponibile devono essere costi strumentali all'attività esercitata, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo.

Non rilevano ai fini della determinazione delle imposte dovute a esempio spese che non riguardano o che non sono sostenute per l'attività lavorativa ma che hanno rilevanza esclusivamente privata.


Destinazione d'uso promiscuo e detrazioni fiscali


Altro importante tema riguarda la fruibilità delle agevolazioni fiscali, c.d. bonus, in caso di interventi realizzati su immobili a uso promiscuo.

In linea generale, molti benefici fiscali attualmente in vigore quali a titolo esemplificativo il Superbonus sono ridotti nel caso in cui gli interventi agevolabili siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo.

Nel caso del bonus 110% la riduzione del 50% della quota di spese che è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo è stata affermata in più occasioni dalla stessa Agenzia delle Entrate (circolare, 8 luglio 2020, n. 20, n. 19; risposta istanza interpello 9 dicembre 2020, n. 570; risposta istanza interpello 28 gennaio 2021, n. 65), la quale ha confermato il dato letterale del Decreto Rilancio, istitutivo dell'agevolazione.

Ad analoghe conclusioni si giunge con riferimento a detrazioni c.d. a regime, quali l'agevolazione prevista per interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 16 bis D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 che, espressamente prevede che allorquando le opere sia realizzate su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio di arti o professioni, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

Destinazione d'uso prevalente


Nelle ipotesi in cui tale indicazione non sia stata inserita nel contratto, occorre fare riferimento al criterio della destinazione d'uso c.d. prevalente.

Nello specifico, al fine di valutare se applicare la normativa della relativa alla locazione di immobili di tipo residenziale (legge n. 431/1998) o la legge che regola gli affitti per gli immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere (legge n. 392/1978) occorre valutare, in concreto, quale sia l'utilizzo che caratterizza in via principale o quantomeno prevalente l'unità immobiliare locata.

Il parametro della destinazione d'uso prevalente, introdotto dal decreto Sblocca Italia (d.l. n. 133/2014), è ancorato a un dato oggettivo, ovverosia alla superficie utile calpestabile, calcolabile in metri quadrati.


Cambio destinazione d'uso


Per mutamento della destinazione d'uso si intende ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale (art. 23-ter, comma 1 D.P.R. 380/2001).

Al fine comprendere quale sia la categoria originaria di appartenenza, ai sensi dell'art.23, Testo Unico sull'Edilizia, occorre fare riferimento alla documentazione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis D.P.R. 380/2001, ovverosia alla documentazione relativa allo stato legittimo degli immobili.



Di recente è anche intervenuta la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 13941/2021, ha chiarito che costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie.

Cambio destinazione d'uso: meglio affidarsi a un professionista


Da un punto di vista pratico il cambio di destinazione costituisce una procedura di non sempre immediata e facile completamento che solitamente richiede l'intervento di tecnici iscritti ad appositi albi professionali per il numero e la diversità di pratiche e documenti di carattere amministrativo.

È necessario infatti individuare la pratica edilizia corretta da avviare, previo attento studio e analisi del singolo caso concreto nonché normativa locale.

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Articolo: Uso promiscuo abitazione
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Uso promiscuo abitazione: Commenti e opinioni



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  • Lumontu
    Lumontu
    Mercoledì 20 Ottobre 2021, alle ore 18:40
    Avrei bisogno di chiarimenti all'accesso Ecobonus per una casa ad uso promiscuo.
    In pratica sono titolare di PI come ditta individuale e la sede legale corrisponde all'abitazione, però svolgo la mia attivà professionale in una stanza (ufficio) adiacente alla casa con ingresso separato, pur essendo comunicante con una porta iterna.
    La casa è intestata per due terzi a mia moglie (dipendente nel privato) ed un terzo a me.
    Come posso accedere a pieno al bonus, cambiando la destinazione all'ufficio e quindi separandola dalla casa oppure devo cambiare sede legale/luogo dell'attività?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lumontu
      Venerdì 22 Ottobre 2021, alle ore 10:22
      Nel caso specifico la legge prevede che la detrazione spettante dall'Ecobonus, su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, è ridotta al 50%. Per sfruttare al 100% tale condizione deve spostare la residenza altrove, e quindi l'attività, in un luogo diverso dalla propria abitazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pedrock
    Pedrock
    Domenica 17 Ottobre 2021, alle ore 13:01
    In merito all'accesso al Superbonus per edifici ad uso promiscuo secondo lei è sufficiente aggiornare il luogo di esercizio dell'attività mediante comunicazione all'Agenzia delle Entrate o occorre cambiare anche la sede fiscale?
    Avendo partita Iva individuale mi è stato riferito che non è possibile modificare quest'ultima in quanto coincide con la residenza.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pedrock
      Martedì 19 Ottobre 2021, alle ore 13:02
      Quanto Le hanno riferito risponde al vero. Riguardo all'adesione al superbonus, va bene la comunicazione all'AdE per la sede operativa della ditta individuale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Lunedì 26 Luglio 2021, alle ore 00:57
    A livello fiscale il locatore che affitta con uso promiscuo prevalentemente residenziale, subisce variazioni nei costi di gestione dell'immobile a causa dell'uso commerciale di una parte dell'abitazione affittata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessandro
      Lunedì 26 Luglio 2021, alle ore 19:05
      No, non cambia nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Mercoledì 21 Luglio 2021, alle ore 12:14
    Un rinomato sito di annunci immobiliari propone appartamento di ampia metratura (150 mq calpestabili) categoria A/10 (destinazione d’uso ufficio).
    La descrizione fa riferimento tuttavia ad un’utilizzazione “effettiva” (da sempre) come abitazione (c’è cucina, salone, camere da letto) seppur con terza stanza a disposizione del proprietario titolare di partita iva che vi esercita anche la sua professione.
    Dalle informazioni in mio possesso (confermate dal proprietario) non è assolutamente possibile modificare la destinazione d’uso in quanto ci sono vincoli derivanti da Piano Regolatore Generale (PRG).
    Partendo dal presupposto che il prezzo di vendita proposto è alquanto allettante (rispetto a immobili simili di categoria A/2) e che anche il sottoscritto è titolare di partita IVA, Lei valuterebbe conveniente l’acquisto?
    Sarebbe pertanto lecito abitarci con la propria famiglia e al contempo utilizzare una stanza per l’esercizio della professione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessandro
      Giovedì 22 Luglio 2021, alle ore 16:03
      Al prezzo allettante va commisurato ad una valutazione degli aspetti fiscali, finanziari ed praticità d'uso dell'operazione. In primis va detto che i costi di acquisto sono molto alti (da un 2% per acquisto prima casa ad un 9% per uso ufficio) e tributario Imu con aliquote libere e obbligo di dichiarare nella denuncia dei redditi che a seconda del valore catastale dell'immobile può pesare da un minimo di €. 1.500,00 annui a diverse migliaia di euro (se prima casa ne è esentato). La tassa sui rifiuti va calcolata su parametri diversi dall'abitativo-residenziale, con un sostanzioso aumento. Inoltre, va calcolato l'investimento vero e proprio, visto che il valore ha pochi margini rivalutazione, anzi nel ventennio, tenderà a perdere progressivamente mercato. Non dimentichi, inoltre, che molti comuni non rilasciano il benestare a risiedere in un immobile non abitativo. Dopo questa carrellata di informazioni avrà modo di valutare serenamente la produttività dell'investimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Martedì 15 Giugno 2021, alle ore 15:53
    In merito al Superbonus 110% stavo valutando di eseguire dei lavori sulla mia abitazione, dove risulta anche la mia sede legale.
    Nelle specifiche del Superbonus è indicato che se l'immobile fosse ad uso promiscuo ci sarebbe un recupero solamente del 50%.
    Esercitando io un'attività, come impresa individuale, a domicilio per cui nella mia abitazione non lavoro e non tengo nessuna strumentazione in quanto ho tutto in un magazzino ed ufficio che affitto da terzi, esterno alla mia abitazione, l'immobile non è da considerare un bene strumentale dell'impresa?
    Posso quindi usufruire del recupero del 110%?
    Oppure è sufficiente avere la sede legale presso la mia abitazione per considerarla bene strumentale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Mercoledì 16 Giugno 2021, alle ore 17:43
      Capisco perfettamente la Sua condizione. Per aderire al Superbonus del 110% deve spostare la sede legale o la residenza in un luogo differente dalla casa dove vive abitualmente. L'AdE più volte si è espressa in tal senso, affermando che l'immobile a destinazione promiscua gode solo del 50%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Maurizio
        Maurizio Pasquale
        Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 20:49
        Mi trovo nella stessa situazione.
        Una stanza, ai fini fiscali, è dichiarata come sede di attività professionale.
        Ho intenzione di spostare la sede dell'attività presso l'abitazione di un familiare per poter usufruire del super bonus 110%, ma a tal proposito ho un paio di dubbi:
        devo fare un contratto di comodato d'uso gratuito con il familiare che ospiterà (una stanza) la sede dell'attività?
        Dopo quanto tempo posso riportare la sede dell'attività presso la mia abitazione?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maurizio
          Venerdì 2 Luglio 2021, alle ore 19:07
          Sì, il contratto di comodato d'uso gratuito è una forma di garanzia per entrambe le parti. Riguardo alla tempistica di riportare nuovamente la sede legale dell'attività presso la Sua abitazione, lo potrà fare subito dopo la chiusura della pratica edilizia e la consegna della documentazione tecnica di rito. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Cristiano
    Cristiano
    Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 16:47
    Ho da poco iniziato una nuova attività di infortunistica.
    La mia sede legale risulta essere su di un piccolo immobile di 60mq a conduzione famigliare accatastata come domicilio privato, quindi utilizzato praticamente come fosse una casa.
    La mia regione (Umbria) mi costringe in qualsiasi modo a cambiare la destinazione d'uso da privata a commerciale.
    A tutti gli effetti capita di ricevere dei clienti ma al livello meramente pratico non è necessario che vengano fisicamente, il disbrigo delle pratiche infortunistiche puo essere svolto anche solo telematicamente.
    Per non andare incontro ai costi del cambio destinazione d'uso, come posso fare per adibire l'immobile ad uso promiscuo?
    Mi è necessario giusto lo spazio per una scrivania ed uno scaffale per lavorare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristiano
      Mercoledì 19 Maggio 2021, alle ore 17:03
      Per evitare il cambio di destinazione d'uso è necessario che Lei dichiari due cose fondamentali: la prima è che l'attività che svolge non ha contatto diretto con il pubblico; la seconda è che in questa casa Lei ci risiede e che l'area destinata all'attività occupa solo pochi metriquadri di uno studio/camera. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Robert
    Robert
    Venerdì 16 Aprile 2021, alle ore 15:47
    Sono in una casa in affitto con destinazione d'uso abitativo.
    Vorrei avviare attività online (dove non devo ricevere clienti o lavorare con altri soci) e devo indicare sede legale della ditta individuale e fornire i dati catastali.
    Posso farlo in autonomia o devo informare il proprietario?
    Deve inoltre essere cambiata la destinazione d'uso dell'immobile?
    Roberto
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Robert
      Sabato 17 Aprile 2021, alle ore 17:25
      È una operazione che può fare senza particolari problemi né di variazione contrattuale né di cambio di destinazione d'uso. È opportuno, però, portare a conoscenza della Sua nuova condizione lavorativa il proprietario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Piero
    Piero
    Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 23:01
    Per fittare un' immobile cat. A2 ad uso prevalente commericiale e parte minore abitatvo è necessario il cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Piero
      Domenica 31 Gennaio 2021, alle ore 15:10
      Sì, oltre al cambio di destinazione d'uso è necessario procedere anche al frazionamento in quanto la porzione destinata al commerciale segue una normativa totalmente diversa dal residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sandrino 89
    Sandrino 89
    Martedì 19 Gennaio 2021, alle ore 19:58
    Ho appena affittato un immobile ad uso abitativo.
    Visto che ho spazio volevo usare la parte sotto dell'abitazione come ufficio privato non aperto al pubblico, dove lavorare con dei miei colleghi.
    Devo apportare qualche modifica al contratto di locazione o mi basta in caso di controllo dire che uso l'abitazione ad uso promiscuo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sandrino 89
      Venerdì 22 Gennaio 2021, alle ore 10:41
      Considerato che non sarà soltanto Lei ad usarle i locali sottostanti all'abitazione è necessario informare la proprietà e integrare il contratto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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