Uso improprio delle parti comuni: come far valere i propri diritti

Uso improprio delle parti comuni: la difesa dei propri diritti in condominio

L’uso improprio delle parti comuni è quasi sempre motivo di conflitto all’interno dei condomini.

Secondo quanto stabilito dalla legge, ciascun condomino ha il diritto di utilizzare le aree condivise.

Di contro, sempre la normativa vigente, impone altresì l’obbligo di rispettarne la destinazione d’uso e di non limitarne la fruizione da parte degli altri.

Quando un residente occupa abusivamente un cortile, lascia oggetti ingombranti nell’androne o modifica senza permesso spazi comuni, avviene una violazione che può essere contrastata con strumenti sia interni al condominio sia giuridici.

La tutela passa innanzitutto dalla conoscenza delle regole dettate dal Codice Civile e dal regolamento condominiale, oltre che dalla consapevolezza delle azioni legali a disposizione dei singoli proprietari.

Cosa si intende per parti comuni in condominio

Per capire quando si verifica un utilizzo non appropriato delle parti comuni, occorre partire dalla definizione di queste ultime.

Stante al contenuto del’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che rientrano tra queste il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, il tetto e il lastrico solare.

Altresì ne fanno parte le scale, gli androni e i pianerottoli, i cortili, i giardini e gli impianti centralizzati.

Parti comuni condominio - Getty Images

Si tratta di beni appartenenti a tutti i proprietari in proporzione alla quota millesimale di ognuno di essi.

In virtù della loro natura condivisa, le parti comuni si devono impiegare in base alla destinazione originaria e in maniera tale da garantire a ciascuno pari possibilità di godimento.

Regole di utilizzo e limiti imposti dalla legge

Il gancio traino che determina il corretto impiego delle parti comuni è sancito dall’art. 1102 del Codice Civile.

Ciascun condomino può servirsene, purché non alteri la funzione e a patto che non ne pregiudichi i diritti altrui.

Ciò vuol dire che si possono attraversare le scale o si può utilizzare l’ascensore, ma non si può ad esempio trasformare il pianerottolo in un deposito privato o ostruire l’accesso al cortile con una recinzione.

La legge consente, volendo, anche un utilizzo più intenso delle aree comuni, purché non ne venga compromesso il godimento collettivo.

In altre parole, la libertà individuale trova il proprio limite nel rispetto degli altri residenti e della destinazione d’uso.

Strumenti di tutela e ruolo dell’amministratore

Quando si verifica un uso improprio delle parti comuni, il primo passo è la segnalazione all’amministratore, che deve attivarsi per ristabilire l’ordine.

Egli può inviare diffide formali, convocare l’assemblea e, se necessario, promuovere azioni giudiziarie.

Qualora l’amministratore non intervenga, ciascun condomino ha comunque la possibilità di agire individualmente per la tutela dei propri diritti, chiedendo al giudice sia la cessazione dell’abuso sia il risarcimento dei danni subiti.

La giurisprudenza ha più volte riconosciuto la legittimazione del singolo condomino ad agire contro chi altera le parti comuni.

Vie legali e azioni possibili

Se il dialogo e gli strumenti interni non bastano, la legge offre diverse soluzioni.

Si può ricorrere alla mediazione obbligatoria, prevista in materia condominiale, che mira a trovare un accordo prima del giudizio.

Qualora vada male, è possibile presentare un ricorso d’urgenza onde ottenere provvedimenti immediati, come la rimozione di oggetti ingombranti o la sospensione di attività moleste.

Uso improprio parti comuni condominio - Getty Images

Un’altra strada è l’azione per il ripristino dello stato dei luoghi, che obbliga il responsabile a riportare l’area alla condizione originaria.

Infine, nei casi più gravi, può essere richiesto il risarcimento dei danni materiali e morali derivanti dall’abuso.

L’importanza di prevenire i conflitti

La gestione corretta delle parti comuni non riguarda soltanto il rispetto formale delle norme, ma anche la qualità della convivenza.

Prevenire i conflitti significa adottare un atteggiamento collaborativo, che prevede il rispetto delle regole e la partecipazione attiva alle assemblee.

Un regolamento condominiale chiaro e aggiornato, che disciplini nel dettaglio l’uso degli spazi condivisi, può rappresentare uno strumento efficace per ridurre le controversie.

La trasparenza nella gestione e la comunicazione tra condomini favoriscono un clima sereno e contribuiscono a preservare il valore dell’immobile nel tempo.

Quando l’uso diventa improprio: il metro della Cassazione

L’abuso non dipende solo dal fatto che un singolo si comporti “male”, ma dal risultato che quel comportamento produce sulla collettività condominiale.

Alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno chiarito che l’uso “esclusivo” di un bene comune può essere tollerato soltanto se trova un titolo idoneo o una deliberazione conforme alla legge.

Diversamente, va rimosso perché pregiudica l’uguaglianza tra i comproprietari.

Sentenze Corte di Cassazione uso improprio parti comuni - Getty Images

È il principio ribadito dalla sentenza n. 28972/2020, spesso richiamata come bussola nelle controversie su cortili, androni, pianerottoli e locali comuni.

Un esempio molto concreto è quello degli ingombri su pianerottoli e vani scala.

La Suprema Corte, con ordinanza n. 30468/2024, ha ritenuto illegittimo l’accatastamento di oggetti in aree di passaggio comuni, richiamando il dovere di non ostacolare il godimento altrui e le basilari esigenze di sicurezza e decoro.

In simili casi il condomino che subisce la compressione dei propri diritti può chiedere l’immediata rimozione degli ingombri.

Parti comuni condominio, casi di uso improprio

Si parla di uso improprio delle parti comuni ogni volta che un condomino ne limita la fruizione collettiva o ne altera la funzione.

Le situazioni più frequenti sono l’occupazione abusiva di spazi destinati a tutti, l’abbandono di rifiuti negli androni, la trasformazione di un locale comune in una cantina privata o la costruzione non autorizzata di tettoie e verande.

Anche il semplice parcheggio stabile in un cortile destinato al transito può configurare un abuso.

Questi comportamenti, oltre a ledere i diritti degli altri condomini, possono costituire violazioni del regolamento e del Codice Civile, con conseguenti responsabilità legali.

Il problema della pulizia e del decoro

Uno degli aspetti più delicati riguarda il mantenimento della pulizia delle aree comuni.

Sacchi di rifiuti lasciati negli androni, cicche di sigaretta nelle scale o sporcizia negli ascensori compromettono non solo il decoro, ma anche l’igiene e la sicurezza.

In tali casi l’amministratore è chiamato a intervenire, applicando le sanzioni previste dal regolamento e sollecitando i condomini al rispetto delle regole.

Quando l’inadempimento persiste, i proprietari possono documentare le violazioni e chiedere formalmente il ripristino delle condizioni di pulizia, ricorrendo, se necessario, anche alle autorità competenti.

Occupazioni abusive e lesione dei diritti

Particolarmente gravi sono le occupazioni abusive delle parti comuni.

L’utilizzo di un sottoscala come deposito personale, l’installazione di recinzioni che impediscono l’accesso al cortile o il posizionamento stabile di veicoli in aree condivise sono esempi tipici di appropriazione indebita.

In questi casi l’amministratore deve intimare la rimozione degli ostacoli e, se il condomino non ottempera, l’assemblea può autorizzare un’azione giudiziaria per ottenere lo sgombero forzato.

L’obiettivo è ripristinare la fruizione collettiva e tutelare i diritti di tutti i residenti.

Abusi edilizi nelle parti comuni

Un’altra problematica frequente è rappresentata dagli abusi edilizi realizzati nelle aree comuni.

Abusi edilizi parti comuni - Getty Images

La costruzione di verande, tettoie o manufatti senza l’autorizzazione dell’assemblea e senza i permessi urbanistici costituisce non solo una violazione condominiale, ma anche un illecito amministrativo.

In tali circostanze, il giudice può ordinare la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario.

L’amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, ha il dovere di agire a tutela della collettività, evitando che singoli interessi prevarichino sul bene comune.