Sala riunioni condominiale, istruzioni per l'uso

Sala riunioni condominiale

Sala riunioni condominiale, ovvero luogo utilizzato per lo svolgimento delle assemblee.

Oltre a questa modalità di sfruttamento, i condòmini possono trarne altri vantaggi per utilizzazioni personali?


Ce lo domanda un nostro lettore, che scrive quanto segue:
«nel condominio in cui vivo, al piano terreno, appena entrati sulla destra, c'è una saletta di circa 80 m² che è destinata ad accogliere lo svolgimento delle riunioni condominiali. Per lungo tempo quella è stata la sola destinazione fatta. Qualche giorno fa un mio vicino ha detto che vorrebbe tenere in quella sala una festicciola per i dieci anni di sua figlia. Siccome è venuto a vivere qui da poco mi ha chiesto quale fosse la procedura per chiedere la sala ( se bastasse semplicemente chiedere all'amministratore) se ci fossero dei limiti e così via. Non saprei davvero cosa rispondere. Sapreste aiutarmi?»

Per rispondere al quesito, che riguarda la sala riunioni condominiale, ma potrebbe essere rivolto a ogni spazio comune fruibile in maniera alternativa alla sua normale utilizzazione (si pensa alla terrazza condominiale), è utile partire dall'inquadramento generale della disciplina delle cose comuni, passando dai normali usi, a quelli individuali, ai poteri di regolamentazione da parte dell'assemblea.

L'art. 1117 c.c. annovera tra le parti dell'edificio che devono considerarsi di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, i locali per i servizi in comune.

La norma prosegue nella individuazione di tali locali con una breve elencazione: si tratta, come dice ormai da anni la giurisprudenza, di un'elencazione meramente esemplificativa (tra le tante in tal senso, si veda, Cass. 13 marzo 2009, n. 6175).

Nessun dubbio che tra i locali comuni, se i titoli (leggasi primo atto d'acquisto dall'originario unico proprietario dell'edificio, ovvero regolamento condominiale contrattuale) non dispongono diversamente, possa essere annoverata la sala riunioni condominiale.

Uso normale della sala riunioni condominiale

La normale destinazione della sala riunioni condominiale è quella di accogliere lo svolgimento delle assemblee di condominio. Questa è l'unica funzione?

No, la sala riunioni condominiale può essere utilizzata dai condòmini e dall'amministratore per tutte le attività connesse alla normale gestione del condominio.

Portiamo solamente alcuni esempi, quelli, come dire, più lampanti:

• riunioni del consiglio dei condòmini;
  
  
• luogo di incontro per la discussione su temi d'interesse comune;
  
  
• luogo di pagamento dei contributi condominiali;
  
  
• luogo per tenere ricevimento da parte dell'amministratore dei condòmini ovvero di fornitori del condominio.

In breve: la sala riunioni condominiale può essere usata per le esigenze afferenti alla normale gestione del condominio, delle quali quella certamente più nota è rappresentata dallo svolgimento dell'assemblea.

Usi alternativi della sala riunioni condominiale

Oltre a quanto possibile secondo la normale destinazione, v'è la possibilità per i condòmini di trarre dalla sala riunioni condominiale ulteriori vantaggi attraverso modalità d'uso differenti da quelle fin qui esaminate?

Risposta: sì, salvo i limiti di cui si dirà da qui in poi, al condòmino è riconosciuta questa facoltà.

La norma che garantisce questo diritto è contenuto nel primo comma dell'art. 1102 c.c. – dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile al condominio giusta quanto disposto dall'art. 1139 c.c. – a mente del quale ciascun condomino può servirsi della cosa comune, a patto:

• non ne alteri la destinazione;
  
  
• non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
  
  

La giurisprudenza ha altresì specificato che l'uso ad personam non deve ledere la sicurezza, la stabilità ed il decoro dell'edificio.

In linea di principio, dunque, è legittima l'utilizzazione della sala riunioni condominiale per scopi personali, quali l'organizzazione di feste e ritrovi ludici, come nel caso sottopostoci dal nostro lettore.

Regolamento per l'uso della sala riunioni condominiale

S'è detto in linea di principio, poiché esistono delle possibilità di regolamentazione dell'uso.

Si badi: regolamentazione dell'uso non può voler dire limitazione, se non nella misura in cui determinati usi siano chiaramente contrastanti con la normale destinazione del luogo oggetto di disciplina.

Detta diversamente: si può vietare l'uso della sala condominiale quale palestra per praticare la box, ovvero come luogo per la prova di fuochi pirotecnici.

Certo non si può impedire al condòmino di usarla come sala da tè per incontro privati con amici.

Allo stesso modo è certo che l'assemblea, attraverso una delibera ad hoc ovvero con norme regolamentari (art. 1138, primo comma, c.c.) possa disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni per garantire tutti i condòmini: si pensi alle regole dettate in materia di prenotazione di quegli spazi.

Modifica della destinazione d'uso della sala riunioni condominiale

Laddove ve ne siano le possibilità urbanistico/edilizie, la sala riunioni può essere destinata ad altri usi. Si pensi al caso in cui si voglia ottenere un maggiore rendimento di quel bene e, essendoci i presupposti di legge, si decida di mutare la destinazione di quella sala, in ufficio.

In tal caso, visto quanto disposto dall'art. 1117-ter c.c. e nel rispetto della procedura ivi indicata, ove tale modificazione soddisfi esigenze di interesse condominiale (la redditività del bene può essere considerata tale), allora l'assemblea con il voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e di quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso della sala riunioni condominiale.