Uso della cosa comune e divieto di parcheggio

Tutti i condomini possono usare le cose comuni in modo tale da trarne il miglior godimento.

L'unico limite è rappresentato dal divieto di ledere il pari diritto, a fare l'uso che ritengono più consono alle loro esigenze, degli altri condomini.

Questo in sintesi il contenuto del primo comma dell'art. 1102 c.c.La giurisprudenza della Cassazione ha il merito di avere specificato precipuamente come si possa esercitare tale diritto all'uso delle cose comuni.


Secondo i giudici di legittimità il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, (come ritiene la sentenza impugnata) è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Un esempio renderà ancor più chiaro il pensiero della Cassazione.
Dato un cortile condominiale ogni comproprietario, in assenza di norme regolamentari che ne disciplinino le modalità d'uso, potrà trarre da quel parte il beneficio che ritiene migliore.

Così, se compatibile con gli spazi, Tizio potrà parcheggiarvi l'auto, Caio lasciare depositati oggetti e così via.

Ogni singolo utilizzo, però, non deve essere lesivo del diritto degli altri.
Quindi se la sosta della macchina di Tizio impedisce il passaggio di Caio, quell'uso non potrà essere considerato legittimo.

Proprio in una fattispecie inerente il parcheggio in area comune, la Cassazione ebbe a dire che il parcheggio prolungato di un'autovettura nel cortile condominiale integra gli estremi dell'utilizzazione illegittima ex art. 1102 c.c. in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. 24 febbraio 2004, n. 3640).

Che cosa fare per ottenere il rispetto della legge?

I modi sono sostanzialmente due:
a) tentativo stragiudiziale di bonario componimento, magari per mezzo dell'amministratore che, ai sensi dell'art. 1130, primo comma, c.c. è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni affinché ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini;
b) azione giudiziaria, ossia una domanda rivolta al giudice di pace che ai sensi dell'art. 7 c.p.c. ha la competenza esclusiva a conoscere le controversie che vertono sulla misura e sulle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.

Ricordiamo infine che dal mese di marzo del prossimo anno (2011) anche per queste controversie sarà necessario, prima d'intraprendere una causa, esperire il tentativo obbligatorio di mediazione.