Casa in affitto: come si tutela l'inquilino se l'appartamento non è a norma?

Contratto di locazione e obbligo delle parti

La locazione immobiliare è il contratto con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all'altra, il locatario (o conduttore) un bene immobile per un dato tempo, verso il corrispettivo di una somma di denaro detta canone.

Il conduttore è obbligato a:

- prendere in consegna l'immobile entrandone in possesso;
- servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso stabilito in contratto;
- pagare il corrispettivo (canone) nei tempi concordati;
- restituire l'immobile alla scadenza del contratto.

Il locatore è obbligato a:

- consegnare il bene locato in buono stato di manutenzione;
- mantenere l'immobile in condizioni tali da servire all'uso convenuto.

Al locatore spettano le riparazioni necessarie per consentire il godimento della cosa, facendo eseguire i lavori opportuni e astenendosi dal compiere innovazioni dannose.
Il locatore deve altresì garantire il pacifico godimento del bene da parte del conduttore.

Il proprietario deve consegnare l'immobile privo di vizi che lo rendano inidoneo all'uso pattuito.

Vizi dell'immobile in locazione

Dall'obbligazione di mantenere l'immobile nello stato da servire all'uso cui è destinato va distinta l'obbligazione di garanzia dei vizi.
Qualora successivamente alla stipula del contratto di affitto il conduttore dovesse accorgersi della presenza di vizi prima non noti, si potrà avvalere delle tutele previste dalla legge.

Quali sono allora le conseguenze sul contratto di locazione in caso di vizi della cosa locata che ne diminuiscano in modo apprezzabile la sua idoneità all'uso?

Si deve innanzitutto precisare che affinché il conduttore possa far valere le proprie ragioni deve trattarsi di vizi occulti cioè non conosciuti né facilmente riconoscibili.


Nella fattispecie descritta, al conduttore si aprono due opportunità:
- rivolgersi all'autorità giudiziaria per domandare la risoluzione del contratto di locazione, cioé lo scioglimento dello stesso con restituzione delle prestazioni effettuate;
-chiedere al giudice la riduzione del canone dovuto.

La scelta tra i due rimedi spetta all'autorità giudiziaria, non potendo l'inquilino stabilire, arbitrariamente la gravità dei vizi accertati e la loro incidenza sull'idoneità dell'immobile.
Il giudice stabilirà se ricorrono o meno le motivazione per poter recedere dal contratto o ridurre il canone.

In ambito di vizi della cosa locata, è bene precisare che è esclusa l'esperibilità dell'azione per richiedere l'esatto adempimento della prestazione da parte del proprietario.

Come prima accennato, i vizi dell'immobile devono essere occulti. In caso di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della consegna dell'immobile, il conduttore non potrà beneficiare di alcuna garanzia poiché l'omessa denuncia equivale alla loro accettazione.

Questo accade nell'ipotesi in cui siano stati specificatamente richiamati nel contratto di locazione ma non qualora il conduttore abbia accettato l'immobile nello stato in cui si trova essendo in presenza di una semplice clausola di stile.

Qualora i vizi siano noti al conduttore e da lui accettati in sede di stipula del contratto, la risoluzione dello stesso sarà comunque possibile ove i vizi determinino un serio pericolo per la salute del conduttore e dei suoi familiari.

L'inquilino potrà sempre domandare il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.
La responsabilità del locatore sarà esclusa solo qualora egli fornisca la prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna dell'appartamento.

Casa non a norma: cosa fare se l'immobile non può essere utilizzato

Muffa, impianti elettrici non a norma, cavi scoperti possono essere rinvenuti dall'inquilino dopo aver firmato il contratto di affitto ed essere entrato in possesso dell'appartamento.

Che succede se i vizi sopravvenuti sono tali da rendere del tutto impossibile il godimento dell'immobile? Potrà succedere ad esempio che gli impianti non conformi alla legge rendano pericoloso l'utilizzo dell'appartamento o che l'umidità non consenta di vivere in condizioni salubri.

Poniamo il caso che successivamente alla stipula del contratto il conduttore si accorga che la casa non è conforme ai requisiti di legge e per questo non è fruibile. Come potrà far valere le proprie ragioni?


Qualora l'appartamento sia completamente inutilizzabile a causa di difetti accertati, il conduttore potrà smettere di pagare il canone di locazione.

È quanto dichiarato dalla Corte di Cassazione che, con sentenza n. 8637 del 3/05/2016, ha ritenuto pienamente legittima la sospensione del canone di locazione in caso di impossibilità totale di godimento del bene. La Suprema Corte ha così riaffermato un principio contenuto in precedenti giurisprudenziali. Nella vicenda considerata era stata accertata la presenza di cavi elettrici senza protezione con rischio di folgorazione.

È compito del proprietario tenere l'immobile in buono stato, quando l'inquilino ne faccia ingresso e durante tutto il tempo della locazione. Il padrone di casa deve provvedere ai necessari interventi di manutenzione e a farsi carico di adeguare l'edificio e gli impianti alle norme di legge, ogni qualvolta vi siano modifiche o aggiornamenti.
Qualora questo non accada, il locatore potrà dirsi inadempiente. Poiché il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive potrà trovare applicazione quanto previsto all'articolo 1460 del codice civile. È dunque possibile applicare anche agli affitti il principio di autotutela di cui alla predetta norma.

Prima di entrare nel merito della normativa si precisa che per contratto a prestazioni corrispettive si intende qualunque contratto nel quale vi sia uno scambio tra le prestazioni delle parti. Ciascuna parte si obbliga a una prestazione per avere in cambio la prestazione cui si è obbligata l'altra parte.



Ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o se non offre di adempiere.

L'inquilino può pertanto sospendere il pagamento del canone se il locatore non adempie consegnando un bene affetto da vizi che lo rendono inutilizzabile.
È la cosiddetta eccezione di inadempimento.
Si tratta di un rimedio stragiudiziale.
È il legittimo rifiuto di adempiere nelle mani di chi sia inadempiente.

La Corte di Cassazione ritiene che il principio sancito dall'articolo 1460 codice civile della sospensione della controprestazione possa trovare applicazione solo se conforme a lealtà e buona fede.

Conclusioni

Tenuto conto di quanto precedentemente esposto si rileva che, in linea generale, l'inquilino non può interrompere o ridurre il corrispettivo della locazione in presenza di vizi nell'appartamento locato, anche qualora gli stessi non siano noti o facilmente riconoscibili al momento della consegna.
La diminuita utilità dell'immobile deve essere accertata dal giudice al quale il conduttore si deve rivolgere. Il conduttore dovrà esercitare l'azione di risoluzione contrattuale o riduzione del canone e il giudice ne valuterà ammissibilità e fondatezza (ridotta o diminuita utilità dell'immobile). È importante chiarire che l'inquilino non può autonomamente stabilire uno sconto sull'affitto.

A tale regola fa eccezione, come asserito da giurisprudenza di merito e legittimità, il caso in cui l'immobile sia totalmente inutilizzabile. Il conduttore, in forza del principio di autotutela applicabile anche al contratto di locazione, sarà legittimato a sospendere il pagamento del canone.