Manutenzione tubazioni e casa in locazione: come valutare chi paga le spese?

Tubazioni impianti

Le tubazioni degli impianti a servizio di un'unità immobiliare sono spesso causa di contrasti tra proprietario e conduttore. Le tensioni nascono in ragione della necessità di sostituire queste componenti e quindi delle conseguenti spese per approntare l'intervento.

Chi paga che cosa?

Se ci sono danni chi è tenuto a corrispondere il risarcimento?


In buona sostanza per indagare la questione della imputazione delle spese nell'ipotesi di sostituzione delle tubature, unitamente alle vicende risarcitorie, non si può prescindere dalla valutazione del rapporto di custodia sulle tubazioni oggetto di intervento.

Come si vedrà qui di seguito, l'allocazione del tubo fa sì che rispetto ad esso possa dirsi esistente un diverso custode: alle volte questa figura ricade sul proprietario, altre sul conduttore. Vedremo qual è il criterio discretivo per la individuazione del responsabile e quindi della persona tenuta a pagare la sostituzione e gli eventuali danni.

Esistono varie tubazioni nell'ambito di un appartamento e, come s'è accennato e si dirà, differenti custodi ove sia in essere un rapporto locatizio.

Qui un elenco, solo indicativo delle tubazioni:

• tubazioni dell'impianto idrico;
  
  
• tubazioni dell'impianto di riscaldamento;
  
  
• tubazioni dell'impianto fognario;
  
  
• tubazioni dell'impianto di condizionamento dell'aria;
  
  
• tubazioni flessibili a servizio di elettrodomestici e utensili.
  
  
  

Tubazioni incassate nei muri e tubazioni esterne

Il criterio discretivo per l'individuazione della persona del custode è rappresentato dal posizionamento delle tubature.

Riguardo a questo aspetto, la Corte di Cassazione, infatti, ha avuto modo di affermare che tra le riparazioni che sono a carico del conduttore vanno annoverate anche quelle attinenti alla rottura di elementi esterni dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

In questo caso i giudici di legittimità ritennero che i danni provocati dalla rottura del tubo flessibile a servizio del bidet fossero imputabili all'inquilino; ciò in considerazione del fatto che la serpentina (il tubo flessibile di raccordo tra bidet e tubazioni incassate nei muri, quelli posti nella parte posteriore del sanitario) è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico.


Per sostituirlo, questo il ragionamento dei giudici, non occorre intervenire nelle opere murarie anche in quanto direttamente visibile è quindi sotto la diretta vigilanza del conduttore-custode che dev'essere considerato responsabile dei relativi danni.

Il principio ha un suo logico e solido fondamento: il proprietario deve consegnare la cosa in modo da garantirne l'uso convenuto e deve mantenerla nel medesimo stato (art. 1575 c.c.).

Alcune cose, evidentemente i tubi flessibili, sono nella diretta vigilanza del conduttore che quindi si può avvedere se necessitino di manutenzione e se questa rientra nell'ambito dei piccoli interventi (art. 1609 c.c.) provvedervi direttamente, ovvero dare notizia al proprietario, salvo riparazioni urgenti poi rimborsabili (art. 1577 c.c.).

Altri tubi, quelli incassati, non sono nella sfera di signoria del conduttore e, meno che la loro rottura non sia conseguenza comportamenti improvvidi dell'inquilino, del loro stato manutentivo viene chiamato a rispondere il locatore.

Riepilogo sulla scorta della precedente elencazione:

• spese per tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto idrico, a carico del proprietario;
  
  
• spese per tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto di riscaldamento, a carico del proprietario;
  
  
• spese per tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto fognario, a carico del proprietario;
  
  
• spese per tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto di condizionamento dell'aria, a carico del proprietario;
  
  
• spese per tubazioni flessibili a servizio di elettrodomestici e impianti, a carico del conduttore.
  
  
  

Sostituzione tubazioni e rimborso della spesa

Si accennava al rimborso della spesa: si rompe un tubo flessibile di un lavandino perché vecchio. La vetustà è fattore che fa cadere l'onere manutentivo in capo al proprietario (art. 1609 c.c.). Per evitare danni e soprattutto per potere tornare ad utilizzare l'acqua il conduttore fa riparare il tubo.


Si tratta, secondo lo scrivente incontrovertibilmente, di una spesa urgente.
Ecco, allora, che, trova applicazione il secondo comma dell'art. 1577 c.c. a mente del quale, qualora le riparazioni siano urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso sempre che ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Tubo flessibile rotto per vetustà: chiamo l'idraulico e avviso il proprietario del fatto.

Danni da tubazioni e risarcimenti

Il quadro della situazione è chiaro da poterci permettere di riassumere in questo modo: il custode dei tubi incassati nei muri è il proprietario, mentre di quelli flessibili o comunque visibili il conduttore.

Ciò sta a significare che dei danni, conseguenti a rotture delle succitate tubazioni rispondono rispettivamente il proprietario e il conduttore, nella loro qualità di custodi, ai sensi dell'art. 2051 c.c. eventualmente anche in concorso, ai sensi dell'art. 2055 c.c. ove non si abbia certezza della misura delle responsabilità di ciascuno.

Tornando all'elenco più volte citato, questa la ripartizione delle responsabilità:

• risarcimento danni causati da tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto idrico, a carico del proprietario;
  
  
• risarcimento danni causati da tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto di riscaldamento, a carico del proprietario;
  
  
• risarcimento danni causati da tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto fognario, a carico del proprietario;
  
  
• risarcimento danni causati da tubazioni incassate nei muri riguardanti l'impianto di condizionamento dell'aria, a carico del proprietario;
  
  
• risarcimento danni causati da tubazioni flessibili a servizio di elettrodomestici e impianti, a carico del conduttore.