La conformazione del supercondominio, ossia un insieme di edifici non per forza in condominio aventi parti in comune tra loro, incide sui poteri dell'assemblea.
La figura di creazione dottrinario-giurisprudenziale del supercondominio torna a farsi largo nella pronunce della Corte di Cassazione.
Andiamo per ordine e partiamo dal fatto concreto. In una città, come in tante d'altra parte, viene costruito un complesso immobiliare composto dagli edifici Alfa, Beta e Gamma.
In un'assemblea condominiale, le spese relative ad alcuni interventi sullo stabile Beta vengono ripartite tra tutti i condomini, ossia tra i proprietari delle unità immobiliari ubicata nei tra edifici.
Alcuni comproprietari non ci stanno e impugnano quella decisione; a loro dire, infatti, quello in cui vivono è un supercondominio.
In sostanza i tre edifici sarebbero autonomi condomini e le parti comuni a questi, ossia un cortile ed alcuni impianti, andrebbero a formare un supercondominio.
Il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, poi, rigettano questa tesi e considerano valida la deliberazione assembleare.
La Corte di Cassazione, invece, la trova fondata e l'accoglie.
Si legge nella sentenza, che ha dato soluzione al caso esposto (caso realmente accaduto), che per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.. b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione, in particolare:
1) supercondominio: 1) si applicano le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante (Cass. 7286/06), fermo restando che - come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte - all'assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l'eventuale regolamento non disponga diversamente (Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).
Insomma per aversi un supercondominio è sufficiente che vi siano più edifici, autonomi tra loro e non per forza in condominio, che abbiano in comune alcune parti esterne alla loro struttura ma comunque funzionali al godimento delle unità immobiliari.
Solamente una diversa disposizione degli atti d'acquisto può farsi si che non si parli di supercondominio ma di condominio o comunione.
Di conseguenza è da ritenersi nulla la delibera che ripartisce le spese relative ad uno solo dei condominii, che compongono il supercondominio, tra tutte le compagini.
Insomma per aversi un supercondominio è sufficiente che vi siano più edifici, autonomi tra loro e non per forza in condominio, che abbiano in comune alcune parti esterne alla loro struttura ma comunque funzionali al godimento delle unità immobiliari.
