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Trascrizione e registrazione di un contratto: quali differenze

La trascrizione e la registrazione di un atto immobiliare sono due adempimenti connessi al contratto di compravendita: quali sono le differenze di significato?
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Trascrizione e registrazione di un atto


Spesso si sente parlare di trascrizione e registrazione di un contratto e i concetti a volte si confondono tra loro. Cerchiamo di fare chiarezza e specificare il significato di termini molto frequenti quando si effettua la stipula di un contratto.

Partiamo specificando che il nostro ordinamento prevede degli strumenti per dare pubblicità a determinati fatti giuridici, ovvero per rendere tali fatti conoscibili a chiunque. Tra questi figurano i registri immobiliari.

La pubblicità dei fatti giuridici può avere funzioni diverse: pubblicità notizia, dichiarativa e costitutiva. Vediamole più nel dettaglio.


Registri immobiliari e la funzione di pubblicità notizia


La pubblicità notizia vale a rendere i fatti giuridici conoscibili a chiunque senza alcuna funzione aggiuntiva. Ecco che dai registri immobiliari chi intende concedere un credito a una persona può desumere se questa è proprietaria di beni immobili e se tali beni immobili sono liberi da ipoteche o da altri diritti reali altrui.


Trascrizione di un atto immobiliare e pubblicità dichiarativa


La pubblicità dichiarativa ha la specifica funzione di rendere opponibili ai terzi il fatto giuridico del quale è stata data pubblicità, indipendentemente dalla circostanza (è questo l’aspetto rilevante) che i terzi ne abbiano avuto effettiva conoscenza.

Essa trasforma la conoscibilità del fatto in conoscenza legale e effettiva.
Questo sta a significare che, una volta che del fatto è stata data pubblicità, nessuno può eccepire di ignorarlo.

Trascrizione contratto
Un mezzo di pubblicità dichiarativa è la trascrizione di un atto che si effettua presso i registri immobiliari.

La trascrizione di un contratto di compravendita serve a rendere opponibile ai terzi l’avvenuto trasferimento della proprietà. La mancata trascrizione invece impedisce di opporre a terzi l’avvenuta cessione del bene.


Iscrizione e trascrizione differenza


Una pratica diversa dalla trascrizione di un atto è l'iscrizione presso i registri immobiliari. Tramite l'iscrizione di un fatto giuridico presso i registri si attua quella forma di pubblicità detta costitutiva.

Essa non vale solo a rendere il fatto opponibile a terzi poiché l’iscrizione è requisito necessario affinché si producano gli effetti giuridici dell’atto stesso.

È il caso dell’iscrizione dell’ipoteca: il diritto reale di garanzia è costituito sul bene solo nel momento in cui il titolo è iscritto nei registri immobiliari.
Senza l'iscrizione l'ipoteca non è valida.


Cosa significa trascrivere un contratto


La trascrizione di un atto ha per oggetto i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono diritti reali di godimento su di essi nonché locazioni ultranovennali.


Il contratto oggetto di trascrizione è perfettamente valido ed efficace tra le parti.
Essa non ha funzione sanante di eventuali vizi del contratto.

La funzione della trascrizione è quella di risolvere, a vantaggio di chi per primo ha trascritto l’atto a suo favore, l’eventuale conflitto tra più acquirenti della proprietà del medesimo bene da un medesimo venditore.
Stesso discorso in caso di acquisto di un diritto reale minore. Prevarrà dunque l'acquirente che ha trascritto l'atto per primo.


Chi provvede alla trascrizione di un contratto e quando


La trascrizione del contratto non è un obbligo per le parti ma un semplice onere.

Trascrivere contratto
Nel caso in cui venga richiesta, sarà il notaio che ha ricevuto o autenticato l’atto a dover provvedere entro il termine di 30 giorni.


A cosa serve la trascrizione del contratto preliminare


Quando si fa riferimento alla trascrizione del contratto preliminare si deve avere riguardo a un altro effetto della trascrizione. Stiamo parlando dell’effetto prenotativo.

Questo sta a significare che l’effetto della successiva trascrizione del contratto di compravendita definitivo retroagisce al momento della trascrizione del contratto preliminare.

L’effetto prenotativo di cui all’articolo 2645 bis del codice civile, concerne i preliminari che abbiano a oggetto contratti traslativi, costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali. Sono compresi gli atti relativi agli immobili da costruire.


La registrazione di un contratto


La registrazione di un contratto è un adempimento che si richiede presso l’Agenzia delle Entrata dietro pagamento dell’imposta di registro.
A differenza della trascrizione esso ha dunque una valenza prevalentemente fiscale.

Tale procedura è obbligatoria quando si stipula un atto pubblico dinanzi al notaio o altro pubblico ufficiale e sarà quest’ultimo a provvedere.

Registrazione contratto
Dunque, è bene sottolineare che la registrazione non è obbligatoria per tutti i tipi di atti.
È rimessa alla volontà delle parti che vi provvedono ove vogliano dare data certa all’atto che sono andate a sottoscrivere.

La compravendita immobiliare rientra tra gli atti che richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Citiamo altresì i contratti di locazione di beni immobili situati in Italia.

Per i contratti di comodato immobiliari la registrazione è richiesta solo in presenza di determinate circostanze, tra le quali, la volontà del comodante di avvalersi di agevolazioni fiscali come quelle previste per l’IMU.
Gli atti notarili, come già anticipato, vanno tutti registrati.


Quanto costa la registrazione di un contratto


Abbiamo visto che siamo di fronte a un adempimento che implica il pagamento di una tassa, l'imposta di registro.

Mediante la registrazione il Fisco viene a conoscenza dell’atto ed è in grado di acquisire consapevolezza di un elemento relativo alla posizione reddituale dei contraenti.

All'imposta di registro si aggiunge una somma aggiuntiva fissa, pari a 200 euro (salve alcune eccezioni) o proporzionale all'importo dell'atto da registrare.
Sarà la legge a stabilire in quali casi si applica uno o l'altro criterio.


Quando registrare un contratto


La registrazione di un contratto deve essere effettuata entro un termine fissato dalla legge che varia in funzione dell’atto da registrare. Solitamente 20 o 30 giorni che decorrono dalla data di sottoscrizione del contratto.


Chi deve effettuare la registrazione del contratto


Se l’atto è concluso davanti al notaio, sarà quest’ultimo a dover provvedere alla registrazione. Negli altri casi entrambe le parti possono espletare l’adempimento.

In caso di registrazione contratto locazione, anche se la legge prevede che l'adempimento sia a carico del proprietario di casa, il conduttore è comunque legittimato a provvedere.

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Trascrizione e registrazione contratto le differenze
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