La trascrizione degli atti: cos'è e qual è la sua funzione

La trascrizione nei registri immobiliari

La trascrizione è un mezzo previsto dalla legge per dare pubblicità al compimento di un atto giuridico. Essa si attua presso i registri immobiliari oppure presso gli appositi registri relativi ai beni mobili registrati.

I registri immobiliari consentono la pubblicità degli atti costitutivi, traslativi e estintivi della proprietà e degli altri diritti reali su beni immobili o mobili registrati. Vedremo più avanti nello specifico quali sono gli atti soggetti a trascrizione.

La trascrizione è uno strumento di pubblicità cosiddetta dichiarativa (e non costitutiva).
È il mezzo mediante il quale si rendono note a terzi le vicende giuridiche che riguardano talune categorie di beni. In questa sede ci soffermeremo in particolare sui beni immobili.

La trascrizione ha la funzione di rendere opponibile ai terzi l'atto del quale è data la pubblicità, indipendentemente dalla circostanza che questi terzi ne abbiano avuta effettivamente conoscenza.
Si ha dunque la cosiddetta pubblicità legale. Una volta che dell'atto si è data pubblicità si presume conosciuto dai terzi che non potranno eccepire di ignorarlo.


Per fare un esempio, in caso di vendita immobiliare la mancata trascrizione non rende opponibile l'atto ai terzi, e in sua mancanza non si potrà nemmeno fornire la prova che i terzi erano a conoscenza dell'atto concluso.

Abbiamo detto che la trascrizione è una forma di pubblicità avente natura dichiarativa e non costitutiva. Questo vuol dire che se l'atto trascritto presenta un vizio essa non vale a sanarlo.
La sua funzione è unicamente quella di mettere i terzi nella condizione di venire a conoscenza del compimento di un determinato atto.

Si attua mediante annotazione in un pubblico registro dell'atto avente ad oggetto beni immobili (abitazioni, locali commerciali, box, capannoni, ecc).

Gli atti soggetti a trascrizione

La norma che ci permettere di sapere quali sono gli attisoggetti a trascrizione è l'articolo 2643 del codice civile, in base alla quale sussiste l'obbligo di trascrizione in riferimento a contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono diritti reali di godimento, contratti di locazione aventi durata ultranovennale, contratti costitutivi di società o associazioni che conferiscono in godimento beni immobili o altri diritti reali su beni immobili per una durata superiore ai 9 anni.

Infine le sentenze, i provvedimenti giudiziari che producano i medesimi effetti o le domande giudiziali riguardanti atti soggetti a trascrizione.


Il contratto o l'atto soggetto a trascrizione è valido ed efficace fra le parti anche in mancanza di trascrizione. Essa interviene in un momento successivo e assolve unicamente la funzione di risolvere, a vantaggio di chi per primo ha trascritto l'atto a proprio favore, il conflitto tra più acquirenti della proprietà del medesimo bene da un medesimo dante causa (principio di priorità). Stesso discorso in caso di diritto reale avente ad oggetto un bene immobile.

Può succedere infatti che dopo la stipula del contratto taluna delle parti alieni lo stesso diritto a più persone o costituisca lo stesso diritto in favore di più persone. Si crea un conflitto di interessi che deve essere risolto.

Per dirimere la questione si farà riferimento a chi per primo ha effettuato la trascrizione dell'atto concluso tra le parti che avrà un diritto di preferenza nei confronti di chi non vi ha provveduto o ha provveduto successivamente.

Chi, ad esempio, ha acquistato una servitù su un immobile se non trascrive l'atto di acquisto della servitù, non potrà opporre l'atto a chi abbia successivamente conseguito la proprietà dell'immobile che la acquisterà libera da pesi (a meno che la servitù non sia stata menzionata nella compravendita).

La trascrizione del contratto preliminare

Merita la nostra attenzione la trascrizione del contratto preliminare avente la funzione di effetto prenotativo, prevista dall'articolo 2645 bis.

È obbligatoria la trascrizione dei contratti preliminari redatti nella forma dell'atto pubblico o scrittura privata autenticata, che abbiano ad oggetto l'alienazione, costituzione, traslazione o modificazione di diritti reali su beni immobili. Con la trascrizione si produce un effetto prenotativo a favore dell'acquirente.


La trascrizione del contratto preliminare fa sì che la successiva trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che accoglie la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica prevalga sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti della trascrizione tuttavia cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data stabilita tra le parti non si addiviene alla conclusione del contratto definitivo come è stato pattuito.

Tali effetti cesseranno altresì qualora entro tre anni dalla trascrizione predetta non si effettui la trascrizione del rogito notarile o della domanda giudiziale.

La continuità delle trascrizioni

Il sistema della trascrizione immobiliare è basato sul principio della continuità delle trascrizioni.
In base a quanto disposto dall'articolo 2650 del codice civile nei casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.

Se Tizio ha venduto a Caio un certo immobile quest'ultimo deve provvedere a trascrivere l'atto ma la trascrizione non produrrà effetto se a sua volta Tizio, che aveva comprato da Sempronio, non aveva provveduto a trascrivere il suo acquisto. In mancanza, vi dovrà provvedere Caio.

Una volta che con la trascrizione dell'atto anteriore sia stata ristabilita la continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno effetto secondo l'ordine rispettivo. Concludendo, per acquistare in tutta sicurezza è necessario accertare che a partire dal proprio dante causa e andando a ritroso, vi sia una serie continua di trascrizioni.

Come effettuare la trascrizione

Per effettuare la trascrizione è necessario rivolgersi all'ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione il bene è situato. L'atto da trascrivere deve avere specifici requisiti formali in modo tale che possa costituire un titolo per la trascrizione: deve trattarsi di una sentenza, di un atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate o accertate giudizialmente.

Il titolo per la trascrizione (da depositare in copia autentica) deve essere accompagnato da una nota di trascrizione (in doppio originale) nella quale vengono riportati gli estremi dell'atto e gli immobili che ne costituiscono l'oggetto.

Dopo l'introduzione del modello unico informatico, gli adempimenti relativi alla trascrizione possono essere effettuati per via telematica. Sia la redazione della nota di trascrizione che la trasmissione all'ufficio dei registri immobiliari possono essere effettuate attraverso il software predisposto dall'Agenzia delle Entrate sul cui sito si potranno reperire maggiori informazioni.

Ricordiamo che la trascrizione degli atti che la legge considera soggetti a trascrizione costituisce solo un onere per le parti che in difetto, non potranno opporre l'atto a terzi. Per il notaio che abbia redatto l'atto pubblico o autenticato la scrittura privata costituisce invece un obbligo cui consegue il risarcimento del danno in caso di ritardo.