Termovalvole e problematiche relative alla contabilizzazione del calore in condominio

Che cosa sono le termovalvole?

Termovalvole quale soluzione al contenimento del consumo energetico derivante dal riscaldamento di unità immobiliari poste in edifici in condominio.

Questa, per sintetizzare la funzione delle termovalvole. Quando nel 1991 fu adottata la legge 10, contenente norme volte all'attuazione del piano energetico nazionale per l'uso razionale dell'energia ed il risparmio energetico, le cose stavano diversamente.


In quel periodo si riteneva che la dismissione degli impianti di riscaldamento centralizzati condominiali in favore d'impianti di riscaldamento autonomi a servizio delle singole unità immobiliari fosse la soluzione più logica, razionale per meglio dire, per contenere il consumo energetico.

L'originario art. 26 della legge n. 10/1991 – di quello attuale, nella parte che qui interessa, diremo oltre – riteneva sufficiente il voto a maggioranza delle quote millesimali per deliberare la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento (materialmente la loro dismissione) in impianti unifamiliari a gas.

Col tempo ci si è ricreduti: dietrofront s'è detto e legiferato. L'autonomizzazione non è poi così conveniente, meglio fare ricorso ad altri metodi. Ecco, allora, che fanno capolino le termovalvole, componente del sistema attualmente imposto dalla legge negli edifici condominiali con impianto di riscaldamento centralizzato.

La termovalvola, altrimenti nota come valvola termostatica, sono dispositivi che consentono all'utente di regolare la temperatura desiderata – nei limiti previsti dalla legge – in relazione ad ogni radiatore sul quale sono installate, al fine di consentire il raggiungimento della temperatura desiderata nel locale di riferimento.

Le termovalvole così definite rientrano nell'ambito di un sistema di contabilizzazione volto al contenimento del consumo energetico.

Tale sistema, definito nel d.lgs n. 102 del 2014, come modalità volta a misurare l'energia termica fornita dall'impianto di riscaldamento centralizzato (o da teleriscaldamento) alle singole unità immobiliari al fine di consentire la proporzionale suddivisione delle relative spese.

È questa la ratio del ritorno al riscaldamento centralizzato. L'unità immobiliare è collegata all'impianto condominiale, il suo utilizzatore gestisce autonomamente, grazie alle termovalvole, la climatizzazione degli ambienti, ma l'impianto è unico e ciò genera risparmio energetico.

Come funziona la ripartizione delle spese con le termovalvole?

Le termovalvole, si diceva, fanno parte di un sistema di contabilizzazione del calore volto alla quantificazione precisa dei consumi da parte dei singoli condòmini (o utilizzatori di unità immobiliari) e quindi alla ripartizione delle spese in base ad essi.

Ciò che assume notevole importanza nel sistema di ripartizione delle spese – laddove non sia possibile (cioè in quasi tutti gli edifici esistenti al momento della entrata in vigore dell'obbligo di legge – è il ripartitore di calore che dev'essere installato su ogni radiatore ai fini di consentire il calcolo dei consumi.

In sostanza da una parte le termovalvole consentono di regolare il calore emesso dal radiatore e quindi raggiungere – nei limiti di legge – le temperature desiderate. Dall'altro i sotto-contatori, ovvero i ripartitori di calore, detti anche conta calorie, registrano un dato grezzo che, poi, tradotto secondo le modalità ed i parametri stabiliti dalla normativa tecnica di riferimento richiamata dal d.lgs n. 102/2014 (che ha imposto l'adozione di sistemi di contabilizzazione) consente di indicare il consumo e quindi il relativo costo addebitabile all'utilizzatore dell'unità immobiliare.

Obbligo d'installazione delle termovalvole in condominio

Come si diceva, l'installazione di sistemi di contabilizzazione del calore e quindi di termovalvole in condominio è obbligatorio e lo è dal 30 giugno 2017 (dopo delle proroghe questa data non è stata spostata).

L'art. 5, quinto comma, lett. b) del d.lgs n. 102 del 2014 ha stabilito che nei condomini e negli edifici polifunzionali nei quali è presente un impianto di riscaldamento centralizzato ovvero riforniti da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, il proprietario di ciascuna unità immobiliare doveva, entro il 30 giugno 2017, far installare dei sotto-contatori che consentissero la misurazione dell'effettivo consumo di calore per ciascuna unità immobiliare.


Ciò, dice, la legge nella misura in cui l'operazione sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Laddove ciò non sia possibile, la successiva lettera c) prescrive l'obbligo d'installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare

il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini. d.lgs n. 102/2014

Delibera d'installazione delle termovalvole, quali maggioranze?

Il sistema di contabilizzazione che consente la misurazione dei consumi individuali, e quindi la ripartizione dei costi in base ad essi, necessita di interventi anche sulle parti comuni dell'impianto. Insomma oltre alle opere del singolo sul proprio impianto, è necessario l'intervento su quello centralizzato.


Al riguardo la legge n. 10 del 1991 recante disposizioni finalizzate all'uso razionale dell'energia, al risparmio energetico e allo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, all'art. 26 prevede che per le innovazioni volte all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore finalizzate alla ripartizione degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea decide a maggioranza, derogando quanto previsto dagli att. 1120 e 1136 c.c.
Ciò starebbe a significare che in seconda convocazione basterebbe il voto favorevole della maggioranza dei presenti nell'assemblea regolarmente costituitasi, al fine di deliberare quanto in esame.

Sanzioni per l'omessa installazione delle termovalvole in condominio

L'inadempimento dell'obbligo d'installazione di termovalvole e più in generale di sistemi di misurazione individuali dei consumi energetici legati all'uso di impianti di riscaldamento è sanzionato dal decreto legislativo n. 102 del 2014.

Le sanzioni riguardano tanto l'omessa installazione – entro il 30 giugno 2017 – dei sotto-contatori, tanto quella subordinata – ove la prima non sia possibile – di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali.

L'omessa installazione dell'uno o dell'altro dispositivo comporta l'irrogazione di sanzioni, in capo al proprietario, per un importo minimo di € 500,00 ed un importo massimo di € 2.5000,00.

Medesima sanzione è prevista in capo al condominio che non ripartisce le spese in conformità a quanto specificato dal suddetto decreto.