La gestione e manutenzione dell'impianto è di competenza del condominio. In sostanza l'amministratore di condominio, dovrà provvedere a mantenerlo in buono stato.
In condominio è possibile trovare due tipi d'impianto di riscaldamento:
a) quello autonomo, allora si parlerà più che altro di impianti di riscaldamento ed essi saranno tanti quante le unità immobiliari che ne sono dotate.
b) quello centralizzato, ossia un impianto comune a tutti i condomini (o meglio a quelli che ne possono usufruire, es. chi è proprietario solamente di un box, solitamente, non è mai comproprietario del riscaldamento).
Nel primo caso si tratta di una cosa di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui esso serve.
Il condominio non avrà alcun potere sullo stesso, salvo che per la sua installazione si occupino in modo lesivo le parti comuni.
Per intendersi, sarà il singolo condomino a dover rispettare gli orari di accensione (stabiliti dal d.p.r. n. 412/93 in modo differente sul territorio nazionale a seconda delle fasce climatiche) ed il condominio non avrà poteri e/o responsabilità in merito.
Nel secondo caso, invece, la gestione e manutenzione dell'impianto è di competenza del condominio.
In sostanza l'amministratore, quale legale rappresentante dei condomini in relazione alle parti comuni dello stabile, dovrà provvedere a mantenerlo in buono stato.
Si tratterà di fare eseguire le verifiche di buon funzionamento (per i fumi, ecc.) e se si tratta d'impianto a gasolio, garantire (sulla scorta delle decisioni dell'assemblea) la continuità dell'approvvigionamento.
A lui spetterà, in assenza di indicazioni dell'assemblea o di disposizione del regolamento di condominio, il compito di individuare nell'ambito della fascia oraria consentita, l'orario di accensione.
È questa indubbiamente, assieme a quella dei costi, la problematica che genera più lamentele verso l'amministratore, o contrasti tra condomini.
Chi dice che l'orario è troppo lungo, chi preferisce un frazionamento dell'accensione, chi ritiene che la stagione consenta un risparmio.
Poi, ancora, le lamentele sulle spese, suddivise in modo iniquo, sempre troppo alte e quasi mai giuste.
Nell'ottica di un contenimento del consumo di energia e di una maggiore autonomia dei singoli in relazione al concreto utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato, la legge n. 10 del 1990 ha previsto la possibilità, per l'assemblea di deliberare, con delle maggioranze semplificate, l'installazione di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione autonomi.
Il primo serve a quantificare, in termini economici, il consumo dell'unità immobiliare di riferimento.
Il secondo, infine, è utile a regolare la durata di accensione e la temperatura desiderata.
Si tratta di apparecchiature che necessitano d'un impianto comune con specifiche caratteristiche teniche, oltre che perfettamente funzionante, per essere concretamente utilizzabili.
Al fine di favorirne la diffusione il legislatore, come detto innanzi, ha previsto dei quorum agevolati.
Recita il quinto comma dell'art. 26 l. 10/91:
Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.
In pratica, stando a quanto riportato nell'articolo, la decisione di adottare tali sistemi sarà valida laddove la deliberazione sia approvata dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea.
