Tabelle millesimali giudiziali

Tabelle millesimali in condominio

Ogni condominio, qualunque sia il numero di partecipanti, necessita di tabelle millesimali per il corretto funzionamento dell'assemblea e per la ripartizione delle spese.

Si potrebbe obiettare che siccome le tabelle millesimali sono allegate al regolamento (cfr. art. 1138, primo comma, c.c.), esse sono obbligatorie solamente quando il regolamento è obbligatorio, ossia superati i dieci partecipanti alla compagine.

Non è così: sebbene la legge non sia affatto chiara sul punto, anzi come detto l'art. 1138 c.c. può trarre in inganno, non può esistere condominio senza tabelle, o meglio se il condominio, qualunque sia il numero dei partecipanti, ne è sprovvisto, ciascun condomino può prendere l'iniziativa per addivenire alla loro formazione.

Due i modi per centrare l'obiettivo:

a) approvazione per via assembleare;

b) approvazione per via giudiziale.

Approvazione assembleare delle tabelle millesimali

Per lungo tempo si è dibattuto (e litigato) sui quorum deliberativi necessari per addivenire all'approvazione delle tabelle.

Consenso di tutti i condomini! Esclamavano i più fondando questa loro affermazione sulla natura delle tabelle; esse, secondo tale tesi, dovevano essere considerate un negozio di accertamento del valore della proprietà esclusiva come tale necessitante del consenso di tutti i condomini.

Alla fine ha prevalso la tesi contraria, affermatasi con maggior forza all'inizio del nuovo secolo, la quale vedeva nelle tabelle un mero strumento utile al funzionamento del condominio, senza attribuire alle stesse alcun valore negoziale.

Per risolvere il contrasto è stato necessario un intervento delle Sezioni Unite datato agosto 2010.

Si legge in questa sentenza che se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio […] di cui all'art. 1138 c.c., comma 2, c.c. (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

Questa tesi, sia pur non espressamente, pare essere stata confermata anche dalla legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio.

Tabelle millesimali formate dal giudice

Può accadere che, nonostante la possibilità di approvazione a maggioranza, l'assemblea non riesca ad approvare.

I motivi possono essere vari (contrasto tra i comproprietari, disinteresse, ecc.) e non influiscono, né costituiscono presupposto, per la richiesta di formazione giudiziale delle tabelle millesimali.

In buona sostanza ogni condomino, individualmente o assieme ai suoi vicini, può promuovere un giudizio finalizzato alla formazione delle tabelle; prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio si riteneva necessario citare in causa gli altri condomini, in seguito, a dirlo è l'art. 69 disp. att. c.c., è sufficiente notificare l'atto introduttivo del giudizio all'amministratore del condominio.

Alla fine di questa causa il giudice, quasi sicuramente affidando l'incarico di redazione dei millesimi ad un consulente tecnico, sentenzierà la formazione delle tabelle millesimali applicabili.

A quali spese si applicheranno quei millesimi? A quelle future o v'è anche la possibilità di utilizzarli per quelle passate?

La questione non è teorica ma è stata più volte posta all'attenzione dei giudici; più di recente lo ha fatto il Tribunale di Bari con una sentenza resa il 27 marzo 2014.

La pronuncia del magistrato pugliese, come si suole dire, accoglie l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Si legge in sentenza che per gli ermellini pur essendo possibile una richiesta di revisione di tabelle, in sede giudiziaria, in mancanza di apposita delibera dell'assemblea dei condomini, deve riconoscersi che una modifica delle stesse non può avere efficacia retroattiva (Cass., 10 marzo 2011, n. 5690). Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, infatti, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. cod. civ., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato (Cass. 8 settembre 1994 n. 7696) (Trib. Bari 27 marzo 2014).

In buona sostanza o l'assemblea delibera la revisione delle rendicontazioni precedenti la sentenza di formazione delle tabelle millesimali, secondo i parametri in esse contenute, oppure tali millesimi varranno solamente per il futuro.