Subaffitto di una casa: come funziona?

Subaffitto: che cos'è

È possibile subaffittare un appartamento? Ecco come fare rispettando le norme di legge.
Vediamo come deve comportarsi l'inquilino e quali sono i rischi da affrontare.
È necessario che il proprietario dia il suo consenso? A queste e ad altre domande daremo una risposta qui di seguito.

Durante periodi di crisi economica o in presenza di canoni d'affitto molto elevati, subaffittare il proprio appartamento o parte di esso, può essere una necessità. Anche per altre motivazioni può rivelarsi opportuno subaffittare l'immobile locato. Si pensi ad una vacanza prolungata o ad una lunga assenza per ragioni di lavoro.
Per recuperare, anche solo in parte, le spese comunque sostenute, può rivelarsi un'ottima soluzione quella di lasciare temporaneamente ad altre persone l'appartamento locato.

L'inquilino sottoscrive a favore di un terzo un contratto di subaffitto (detto anche dalla legge sublocazione) che sarà totalmente indipendente rispetto al contratto principale di locazione.

Cosa dice la legge sull'argomento?

Il codice civile prevede il contratto di sublocazione all'articolo 1594 che afferma quanto segue:

Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi Articolo 1594 Cod.civ.

Il codice sembra essere molto chiaro in materia. Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare il bene ricevuto in locazione ma senza il consenso del proprietario non può cedere il contratto. La legge distingue dunque tra sublocazione e cessione del contratto di locazione.


Con la sublocazione nasce un ulteriore rapporto giuridico, la cui sorte è connessa al contratto di locazione principale. In caso di cessione del contratto di locazione un altro soggetto invece, il cessionario, subentra al conduttore originario.

In ambito di sublocazione o subaffitto la materia è disciplinata, per quanto concerne nello specifico gli immobili ad uso abitativo, dalla Legge 431/98 che, mantenendo in vigore l'articolo 2 della Legge 392/78, vieta, oltre alla cessione del contratto, anche la sublocazione totale, qualora non vi sia il consenso del locatore.

In base alla suddetta disposizione normativa, se nel contratto di locazione non è inserita una clausola specifica autorizzativa, l'inquilino potrà solo sublocare parzialmente l'immobile adibito a propria abitazione. Il diritto dell'inquilino di subaffittare l'immobile nella sua interezza, ad una o più persone, deve dunque essere reso esplicito nel contratto di locazione.
L'autorizzazione del proprietario non deve necessariamente riferirsi ad una persona determinata, in quanto può essere del tutto generica.

Nel caso in cui l'inquilino, pur in assenza della clausola di subaffitto, decida ugualmente di subaffittare l'appartamento, il locatore avrà titolo per agire in giudizio, presentando domanda di risoluzione del contratto di locazione e di quello di sublocazione.

L'accoglimento di tale richiesta da parte dell'autorità giudiziaria comporta lo sfratto sia dell'inquilino che del subconduttore.

Per quanto concerne la durata, la sublocazione cesserà al termine della locazione principale, in quanto il subconduttore non può vantare una durata superiore. Allo scadere del termine, il conduttore principale recupererà la disponibilità dell'immobile.

Come abbiamo detto, subaffittare l'appartamento può essere una necessità ma è contrario alla legge subaffittare dei locali al solo scopo di poter liberare l'immobile perché, ad esempio, si è trovata altra sistemazione.

La pratica della sublocazione non è immune da rischi per chi decide di subaffittare l'appartamento preso in locazione. Infatti, qualora il subaffittuario non versi il canone richiesto, sarà l'inquilino principale a doverlo comunque pagare, in quanto unico responsabile di fronte al proprietario di casa. Lo stesso qualora il subaffittuario danneggi l'immobile o non liberi la casa a tempo debito, nell'ipotesi in cui il contratto di locazione sia giunto al termine.
Il conduttore principale risponderà di fronte al proprietario dell'immobile, con i propri mezzi e il proprio patrimonio, di ogni comportamento del subaffittuario che si riveli contrario alla legge.

In materia si deve comunque considerare quanto disposto dal DM Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002 in base al quale viene fatto divieto di sublocazione in caso di contratti ad uso transitorio o contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.

Sublocazione parziale

Abbiamo visto che si ha sublocazione quando il conduttore (sublocatore) concede ad un terzo (subconduttore) l'immobile, previo pagamento del prezzo.
Si può dare in sublocazione l'intero appartamento, e in questo caso si parla di sublocazione totale, oppure si può concedere in sublocazione solo una parte dell'immobile, e in questa ipotesi siamo in presenza di una sublocazione parziale.

In tale ipotesi il sublocatore dovrà comunicare al padrone di casa (con lettera raccomandata) il nominativo del subconduttore, la durata del subaffitto e la precisa individuazione dei vani sublocati.


A differenza del contratto di subaffitto totale, in caso di subaffitto di una o più camere non si richiede una clausola all'interno del contratto con la quale il locatore dia la propria autorizzazione.
Dunque, la sublocazione parziale, non deve essere prevista nel contratto in quanto sempre lecita e possibile.

Nel caso il padrone di casa sia contrario al subaffitto di una parte dell'immobile, tale dissenso deve essere oggetto di accordo contrattuale. Potrà altresì, entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione dell'inquilino manifestare il suo diniego per gravi motivi.

Opposizione del locatore al subaffitto

Il locatore proprietario dell'immobile può opporsi alla sublocazione?
Vi sono tre casi in cui il padrone di casa più rifiutare il subaffitto.

In quali casi il locatore può negare il consenso al subaffitto?

• il conduttore (ovvero l'inquilino) rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione;
  
  
• le condizioni del contratto di sublocazione, confrontate con quelle del contratto principale di locazione, devono ritenersi abusive;
  
  
• la sublocazione arreca un pregiudizio al padrone di casa come in caso di cambiamento nella destinazione d'uso dei locali.
  
  

Si può addirittura arrivare alla disdetta del contratto principale?

La risposta è affermativa: il proprietario ostile al subaffitto può anche disdire il contratto principale quando:

• il conduttore non rispetta il rifiuto giustificato del locatore alla sublocazione stipulando comunque un contratto si sublocazione;
  
  
• il locatore non era a conoscenza della sublocazione ma avrebbe potuto opporsi qualora l'avesse saputo. Si avrà così la risoluzione immediata del contratto principale.
  Potrà chiedere il rilascio dell'immobile a chi lo occupi senza alcun titolo, oltre al risarcimento del danno eventuale al conduttore che ha sublocato l'immobile con modalità non conformi alla legge.
  
  

In quali casi il proprietario dell'immobile ha un rapporto diretto con il subconduttore?

Di fatto tra locatore e subconduttore non è prevista alcuna relazione di tipo contrattuale.
Tuttavia vi sono dei casi, in cui un rapporto giuridico proprietario e subconduttore è previsto. Vediamo quando.

Una relazione diretta tra i due soggetti sussiste quando il subconduttore non utilizzi il locale in maniera conforme all'uso convenuto. In tal caso il locatore può rivolgersi a lui direttamente per il rispetto della destinazione stabilita nel contratto e in relazione alla tipologia di immobile.

In caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore principale, il locatore può trattenere gli oggetti appartenenti al subconduttore. Al termine del contratto principale il locatore può domandare lo sfratto del subconduttore che non volesse lasciare l'immobile.

Per quanto concerne la durata del contratto di locazione non è prevista dalla normativa vigente alcuna durata massima. Nell'ambito dell'autonomia contrattuale delle parti il conduttore che subaffitta dovrà in ogni caso tenere presente la scadenza contrattuale del contratto di locazione principale. In caso di sublocazione parziale dovrà comunicare al proprietario la durata del subaffitto che in ogni caso non dovrà superare quella della locazione in corso.