Strade condominiali, danni e spese di manutenzione

Una recente sentenza della Cassazione, la n. 26751 del 18 dicembre 2009, si occupa di strade condominiali e danni causati dalle stesse.

In effetti è usuale, soprattutto nei complessi di notevoli dimensioni, o in quei casi in cui i posti auto sono separati dallo stabile condominiale, che all'interno dell'area privata vi siano delle strade.

Queste permettono il transito dei veicoli e dei pedoni al fine raggiungere gli appartamenti o i box.
Trattandosi di aree accessorie e funzionali al godimento delle parti di proprietà esclusiva dovranno essere considerate di proprietà comune, salvo particolari disposizioni contenute negli atti d'acquisto o nel regolamento di condominio.

Che cosa significa tutto ciò?Vuol dire che come per gli altri beni (scale, riscaldamento, ascensore) le spese di manutenzione andranno ad essere ripartite secondo i millesimi di proprietà od in base ai diversi accordi intercorsi tra tutti i condomini.

Oltre agli aspetti economici, però, la condominialità di questa parte comune comporta l'assunzione di responsabilità del condominio (cioè di tutti i condomini) per i danni che la stessa può provocare a cose e persone.

Non è rilevante che la persona danneggiata sia estranea, o meno, al condominio.
Tutti coloro che subiscono un danno avranno diritto a vederselo risarcito.

L'essere condomino può influire in misura maggiore rispetto ad un estraneo sulla quantificazione del danno (come negare che il condomino residente nello stabile conosca meglio di altri le condizioni del fabbricato?) ma non può a priori escluderlo.

Si pensi, per rimanere sull'argomento strade, alla caduta causata da buche o pietrisco che rendono insidiosa la strada comune.
In questi casi, una volta occorso il danno a che titolo ne risponde il condominio?
La sentenza, citata in apertura, affronta la questione, in modo chiaro e preciso, affermando che il condominio deve essere considerato custode dei beni comuni e che come tale risponderà dei danni sulla base dell'art. 2051 c.c., che recita:
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Si tratta di una responsabilità c.d. oggettiva, ossia non è necessario che il custode (nel nostro caso il condominio) abbia agito con negligenza o peggio ancora con l'intenzione di causare un danno (dolo).
In pratica si risponde dei danni provocati dalle cose sempre e comunque salvo che si riesca a dimostrare il caso fortuito.
Per intendersi si pensi all'acquazzone improvviso che abbia aperto una buca nell'asfalto e che proprio per la sua imprevedibilità non abbia lasciato al condominio (e quindi all'amministratore) il tempo d'intervenire immediatamente per riparare la strada.
Chiarito ciò bisogna chiedersi che cosa debba dimostrare il danneggiato che vuole vedersi risarcito il danno.

Sul punto la Cassazione è stata chiarissima affermando che chi proponga domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., in relazione alle condizioni di una strada (nella specie, danni conseguenti alla caduta da una motocicletta), ha l'onere di dimostrare le anomale condizioni della sede stradale e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato (nella specie, presenza di pietrisco sul fondo stradale).È onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno (Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).

Detto in termini più pratici: il danneggiato dovrà dimostrare il danno subito, ed il fatto che lo stesso sia stato causato dalle condizioni della strada condominiale (c.d. nesso di causalità).

Il condominio, per andare esente da colpa, dovrà dare prova che le condizioni della strada che hanno permesso il verificarsi del danno sono state generate da un caso fortuito, ossia che non era il alcun modo prevedibile.