Ritardo stipula contratto definitivo: che fare?

Cos'è il contratto preliminare

La compravendita immobiliare è solitamente preceduta dalla stipula di un contratto preliminare, detto anche compromesso, disciplinato dall'articolo 1351 del codice civile.

Si tratta del contratto con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto del quale predeterminano gli aspetti essenziali.

Scopo del contratto preliminare è quello di stabilire in anticipo le condizioni del futuro affare. Sarà solo con il contratto definitivo di compravendita che avverrà il trasferimento della proprietà dell'immobile da una parte all'altra.


Il contratto preliminare, a differenza del definitivo, ha per oggetto l'impegno delle parti a vendere (promittente venditore) e ad acquistare (promissario acquirente).

In caso di sottoscrizione di un contratto preliminare risulta di fondamentale importanza conoscere quelle che sono le tutele previste dalla legge nel caso in cui il venditore non ottemperi agli obblighi sanciti nel contratto.

Può accadere infatti che il venditore non voglia o non possa, per le più svariate ragioni, addivenire alla conclusione del contratto definitivo il giorno stabilito per il rogito notarile.

Termine preliminare non rispettato

Abbiamo detto che il contratto preliminare è fonte di un'obbligazione di contrarre.

Si tratta di un'obbligazione che ha per oggetto la prestazione che consiste nella conclusione di un altro contratto, quello definitivo, con il quale avverrà il passaggio di proprietà sul bene.

Qualsiasi obbligazione, inclusa quella di contrarre, deve essere eseguita correttamente. L'esattezza della prestazione deve essere valutata alla stregua di molteplici criteri tra i quali rientra il tempo dell'adempimento, stabilito solitamente tramite la fissazione di una data.


Il venditore futuro è dunque inadempiente se non esegue la prestazione dovuta, ossia rifiuta in toto la conclusione del contratto definitivo perché, ad esempio ha cambiato idea, o se non la esegue rispettando i termini pattuiti.
In tal caso egli sarà in ritardo nell'esecuzione della prestazione da lui dovuta.

Quanto sopra rende evidente come l'inadempimento sia un fatto oggettivo e come tale comporta la responsabilità del debitore.

Prova liberatoria del venditore

Di fronte all'inadempimento del venditore vedremo che il futuro acquirente ha diverse strade percorribili.

Il venditore però può fornire una prova liberatoria per non incorrere nelle conseguenze negative riconducibili al suo inadempimento.


Egli, infatti, è ammesso a provare che la mancata esecuzione della prestazione nonché il ritardo nello stipulare il rogito notarile, sono stati determinati da sopravvenuta impossibilità della prestazione e che questa sopravvenuta impossibilità è dipesa da causa a lui non imputabile.

Anche in caso di contratto preliminare tale principio è invocabile ma la prova è piuttosto ardua.

Ritardo stipula contratto definitivo: cosa può fare l'acquirente

Dall'ipotesi del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà occorre tenere distinto il mancato rispetto del termine convenuto. Magari il venditore è semplicemente in attesa di comprare a sua volta un nuovo appartamento o che l'inquilino rilasci la casa di cui si è già proprietari.

Il ritardo del venditore nell'adempiere è il preludio al definitivo inadempimento oppure a una tardiva esecuzione della prestazione, come per lo più accade a seguito di un contratto preliminare. Spesso e volentieri, per le più svariate ragioni, i tempi non vengono rispettati.

A seguito dell'atto formale di costituzione in mora con il quale si invita e diffida il venditore ad adempiere, consegue il risarcimento del danno che l'acquirente dimostri di aver subito a seguito del ritardo nell'adempimento.

Il futuro acquirente, ad esempio, è stato costretto ad andare a vivere in affitto perché a sua volta aveva venduto il suo appartamento confidando nell'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare. Dunque se il rogito ci sarà ma in ritardo, innanzitutto l'acquirente avrà diritto al risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Caparra confirmatoria

Nel caso in cui il compratore nonostante il ritardo sia comunque interessato all'affare, il risarcimento dei danni sarà sufficiente a soddisfare le sue ragioni.

Può accadere però che, magari per il passare dei mesi senza che si arrivi alla conclusione del contratto definitivo, a fronte dell'inadempimento del venditore, l'acquirente decida di far valere la caparra confirmatoria da lui consegnata all'atto del preliminare e recedere dal contratto, al fine di svincolarsi e poter trovare un altro immobile.

Come ristoro per la mancata conclusione del definitivo a causa dell'inadempimento del venditore, l'acquirente potrà pretendere il doppio della caparra versata.

Possibile anche la risoluzione davanti al Giudice

Si ricorda che l'aver dato una caparra non comporta la rinuncia ad agire per la risoluzione del contratto (o per l'adempimento) né comporta rinuncia a chiedere il risarcimento del danno secondo le modalità ordinarie.

Trattenere il doppio della caparra a fronte dell'inadempimento del venditore è una mera facoltà dell'acquirente che si era dimostrato disposto ad adempiere versando il prezzo dovuto.

Siamo di fronte ad una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che cioè non avviene davanti al Giudice. Essa presuppone l'inadempimento sempre secondo i caratteri che giustificano la risoluzione giudiziale.

Nel momento in cui si opta per la risoluzione dovuta all'inadempimento il venditore può:

• agire per l'adempimento, chiedendo al Giudice di condannare la parte all'esecuzione della prestazione mancata;
  
  
• agire per la risoluzione, chiedendo al Giudice di stabilire lo scioglimento del contratto.
  
  
  

Come deve essere l'inadempimento?

Abbiamo visto che l'inadempimento sussiste in caso di mancata o inesatta esecuzione della prestazione. In ogni caso, affinché la risoluzione abbia fondamento è necessario che l'inadempimento sia rilevante.

Deve essere un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte. Un ritardo di pochi giorni non può certo essere considerato significativo mentre lo sarà certamente un ritardo di svariate settimane.


In sostanza occorre che l'inadempimento sia tale da giustificare a sua volta il mancato versamento del prezzo da parte dell'acquirente.

Sentenza esecutiva degli effetti del contratto definitivo

Le tutele a favore di parte acquirente non finiscono qui.
Qualora uno dei due contraenti non ottemperi agli obblighi assunti, la parte adempiente potrà rivolgersi al Giudice per ottenere l'esecuzione forzata dell'obbligazione di contrarre.

Potrà cioè chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Il provvedimento dell'Autorità Giudiziaria trasferirà la proprietà del bene all'acquirente, previo pagamento del prezzo.