L'assemblea condominiale può approvare e revisionare le tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese purché la relativa deliberazione sia adottata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'adunanza che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
A questa conclusione è giunta la Corte di Cassazione con la storica sentenza n. 18477 resa il 9 agosto 2010 dalle Sezioni Unite.
Ciò detto è utile rispondere ad una domanda che spesso viene posta anche nel nostro forum.
Il quesito è il seguente: come va ripartita la spesa per il compenso del tecnico incaricato della redazione e/o la revisione delle tabelle millesimali?
La sentenza succitata, che ha l'indubbio merito d'aver inquadrato chiaramente natura e funzione delle tabelle, fornisce, implicitamente, la risposta corretta.
Secondo la massima espressione della Corte di legittimità la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634).
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.
L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.
Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente. (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).
Sintetizzando: i valori espressi nella tabella millesimale esistono fin dall'edificazione dello stabile cosicché il tecnico non fa altro che dargli una forma intellegibile.
In questo contesto, pertanto, le spese per il suo compenso dovranno essere ripartite, salvo diverso accordo tra tutti i condomini (art. 1123 c.c.), trai comproprietari proprio sulla base dei millesimi di proprietà che andranno ad essere approvati.
Ci si potrebbe domandare: e se il tecnico pretende un anticipo?
Come suddividere quella spesa se le tabelle ancora non esistono?
Nessun dubbio: l'amministratore può chiedere una quota forfettaria (es. in parti uguali) e successivamente riparametrare il tutto sulla base delle tabelle approvate.
