Contestazione per l'addebito di spese individuali in condominio

NEWS DI Ripartizione spese16 Novembre 2015 ore 09:00
In tema di spese in condominio, è possibile che ai condòmini vengano addebitate delle spese individuali; che cosa accade, tuttavia, se l'addebito è illegittimo?

Spese condominiali


Spese individualiCiascun condomino, per il solo fatto di essere tale, deve pagare le spese condominiali. L’obbligo di pagamento scaturisce dal diritto di proprietà, la misura dalla ripartizione dei costi approvata dall’assemblea con la delibera inerente il preventivo ed il consuntivo di gestione.

Nel corso degli anni è stata tracciata una distinzione tra spese di conservazione e spese d’uso, anche al fine di comprendere al meglio l’insorgenza dell’obbligo contributivo, specie in relazione ai casi di compravendita e alla nota solidarietà verso il condominio tra venditore e acquirente dell’unità immobiliare.

La misura dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali , altrimenti noto come quota condominiale, si diceva che è stabilito al momento dell’approvazione del preventivo, del consuntivo e dei relativi piani di riparto.

Così, ad esempio, la spesa per il compenso dell’ amministratore di condominio , da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà, sarà una di quelle voci che andranno a formare la quota di ogni singolo condomino. Lo stesso dicasi per le spese di manutenzione dell’ascensore, da ripartirsi secondo i criteri di cui all’art. 1124 c.c., nonché i costi per l’assicurazione (da ripartire in ragione dei millesimi di proprietà, ex art. 1123 c.c.).

Il quadro che emerge è chiaro: in ragione della sua qualità di condomino, il proprietario dell’unità immobiliare partecipa alle spese condominiali secondo i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge; la ripartizione secondo legge, è utile rammentarlo, può essere derogata in ragione di un accordo intercorrente tra tutti i condòmini.

Al di là di ciò, non è raro, anzi è molto ricorrente, vedere inserite nel rendiconto delle voci di spesa considerate individuali.

Quando le spese individuali in condominio devono essere considerate legittime? Che cosa accade, invece, nel caso di illegittimità?


Nozione di spese individuali in condominio


Devono essere considerati spese individuali in condominio tutte quelle voci di costo direttamente riferibili al singolo condomino.

Un esempio, come spesso succede, chiarirà le idee: si supponga che l’amministratore abbia chiesto di compilare i moduli dell’anagrafe condominiale, ma il condomino non abbia risposto o non lo abbia fatto compiutamente. In tal caso la legge riconosce all’amministratore il diritto di agire per ottenere le informazioni mancanti, con addebito di spese all’inadempiente (art. 1130 n. 6 c.c.).

Spese condominialiSi ipotizzi – per portare un altro caso pratico – che un condomino abbia commesso un’infrazione al regolamento condominiale, sanzionata dall’assemblea con l’applicazione di una sanzione pecuniaria ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c.; o ancora, si pensi alla spesa per il cambio della targhetta della cassetta delle lettere o del citofono.

Si tratta in entrambi i casi di spese individuali che, legittimamente, l’amministratore può inserire sotto la voce spese individuali.
Chiaramente è bene, anzi doveroso, che la voce spese individuali inserita in rendiconto contenga il dettaglio delle singole poste che la compongono, in modo tale da consentire l’immediata verificabilità di quanto addebitato.

Queste spese, una volta approvato il rendiconto devono essere corrisposte all’amministratore, laddove vi sia un conguaglio a favore del condominio, chiaramente nulla vieta al condomino di contestarle laddove le ritenga infondate.
Ciò che si può contestare in questi casi, tuttavia, è la specifica spesa (es. perché inesistente) e non il fatto che quella categoria di spesa (es. sostituzione targa cassetta delle lettere) sia stata addebitata.

Diverso il caso in cui alla voce spese individuali siano addebitati costi che il condomino non dev’essere considerato l’unico obbligato.


Spese individuali in condominio illegittime


Devono considerarsi illegittime tutte quelle spese individuali che si è provveduto ad addossare al condomino senza un accertamento da parte dell’Autorità Giudiziaria o comunque senza una sua espressa accettazione.

Si pensi alle spese legali per il sollecito di pagamento o a costi di riparazione di parti comuni asseritamente danneggiate dalla condotta del condomino cui sono state imputate.
In questi casi la legge non consente l’addebito diretto, ma per addivenire a tale risultato richiede o il riconoscimento della controparte (il condomino) oppure l’accertamento e la condanna da parte dell’Autorità Giudiziaria.

In una sentenza resa dal Tribunale di Milano nel mese di settembre del 2015 (sent. n. 10247 dell’11 settembre 2015), un condomino si è visto dare ragione dall’Autorità Giudiziaria rispetto a una spesa individuale, nella specie costo del sollecito scritto da parte dell’avvocato, addebitatogli quale voce di spesa individuale senza alcun riconoscimento da parte sua.

Il giudice meneghino, nel considerare fondate le doglianze (sia pur solamente in via teorica, data la sostituzione della delibera sul punto) ha specificato che l’ordinamento non riconosce all’assemblea (fatta eccezione per il caso delle multe, aggiungiamo noi) alcun potere di autotutela, sicché, costi individuali discendenti da comportamenti asseritamente illegittimi possono essere addebitati al responsabile solamente nel caso di accertamento giudiziale.

Nello specifico, si legge in sentenza, le delibere di addebito di spese individuali non dovute, nei termini qui spiegati devono essere considerate nulle.

riproduzione riservata
Articolo: Spese individuali in condominio
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Spese individuali in condominio: Commenti e opinioni


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  • Roro 1
    Roro 1
    Sabato 4 Agosto 2018, alle ore 13:13
    A febbraio 2018 ho ritirato due raccomandate, inviatemi dal un avvocato per conto del condominio.
    Una in cui mi obbligava a cambiare il colore dei nuovi infissi in quanto diversi da quelli degli altri condomini, cosa assolutamente non vera e successivamente chiarita con l'amministratore (non avendo controllato lui personalmente il colore si è fidato del condomino per così dire daltonico).
    L'altra lettera mi avvisava che un sabato sera (festa di compleanno) alcuni condomini avrebbero sentito musica e voci derivanti dal mio appartamento oltre l'orario concesso (non potevo buttar fuori gli invitati). 
    Ora nel consuntivo mi ritrovo addebitata la spesa di €380 giustificata dall'amministratore solo per la seconda lettera (la prima suo errore).
    Premesso che né il regolamento né alcuna delibera di assemblea dà il diritto all'amministratore di rivolgersi ad un avvocato per qualsiasi tipo di comunicazione (Se non per i solleciti ai morosi), posso rifiutarmi di pagare la spesa persobale addebitatami ?
    La legge mi dà ragione?
    Un altro amministratore mi ha detto che la lettera avrebbe dovuto inviarla lo studio dell'amministratore e al massimo farmela pagare €20/30.
    È così?
    rispondi al commento
    • Manu2
      Manu2 Roro 1
      5 giorni fa
      Ho un problema simile.
      Posso chiederti com'è  finita? 
      rispondi al commento
  • Giusidonato
    Giusidonato
    Martedì 22 Maggio 2018, alle ore 08:02
    Nel giugno del 2017 mi sono trasferita in un nuovo appartamente e ho chiesto all'amministratore di sostituire sul citofono e sulla cassetta della posta il nome della vecchia proprietaria con il mio nome.
    L'amministratore l'ha fatto e per questo mi ha addebitato un totale di 66 euro regolamente fatturato dalla ditta che ha effettuato l'intervento.
    Mi è sembrato un importo davvero esoso, come se questo tipo di intervento richiedesse chissà quale competenze tecniche.
    Mi chiedo se l'amministratore non avrebbe dovuto comunicarmi le pretese della ditta prima di fare effettuare l'intervento.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giusidonato
      Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 11:36
      Se gli hai chiesto di farlo effettuare e non hai dato altre condizioni, mi pare difficile poter contestare.
      rispondi al commento
  • Vito3
    Vito3
    Sabato 3 Febbraio 2018, alle ore 17:56
    Nel 2017 (MARZO) un condomino ha effettuato lavori di riparazione balcone, l’amministratore ha messo la spesa nella voce spese personali,spesa anticipata dal condominio.
    Nel preventivo spese condominiali 2018 ci ritroviamo la spesa del singolo condomino spalmata nelle 4 rate annuali della gestione 2018,
    In pratica il condominio ha sborsato la cifra per riparare balcone nel 2017 e si rivede rientrare la quota nel 2018 (21 mesi dopo).
    É regolare che il condominio anticipi le spese per una riparazione personale e che rientri della quota dopo 21 mesi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Vito3
      Giovedì 8 Febbraio 2018, alle ore 11:04
      No, a meno che il regolamento non dica qualcosa di particolare.
      rispondi al commento
  • Luciana
    Luciana
    Lunedì 29 Maggio 2017, alle ore 14:07
    Amministro il condominio dove abito.
    Lo scorso anno un condomino a seguito di una perdita del lavandino del suo bagno, causò una macchia alle scale condominiali.
    Fu mandata una lettera dal precedente amministratore per poter meglio visionare l'accaduto e deciderne l'imputazione.
    La perdita fu riparata dall'arrecante che però non diede seguito alle richieste dell'amministratore in carica.        
    A distanza di due anni la scala non è ancora stata imbiancata, posso imputare la spesa della tinteggiatura al singolo condomino indisciplinato? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luciana
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 16:01
      No, puoi intimargli di pagare il danno e se non lo fa fargli causa, se così decide l'assemblea.Per una consulenza dettagliata puoi eventualmente utilizzare il servizio (a pagamento) offerto dai consulenti di Lavorincasa.it qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
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