Spese rifacimento della facciata condominiale: chi paga in caso di vendita?

Spese facciata condominiale: che accade se si vende l'appartamento

Nel condominio dove abiti sono da poco iniziati i lavori per il rifacimento della facciata. Poiché stai per vendere il tuo appartamento ti interessa sapere chi dovrà sostenere le spese di manutenzione straordinaria in precedenza approvate.


Trattasi certamente di una questione alquanto dibattuta che presta il fianco a molteplici conflitti in caso di compravendita tra le parti contraenti, soprattutto se i lavori sono già terminati.

A dirimere le controversie soccorre la giurisprudenza. Per l'analisi della problematica faremo riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione n. 15547 del 22/06/2017 che ha trattato l'argomento.

Spese facciata condominiale: cosa dice la Corte di Cassazione

Chi paga le spese per interventi di manutenzione straordinaria o relative alle innovazioni su parti comuni, che al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita risultano già approvate dall'assemblea di condominio?

Per individuare il soggetto su cui gravano tali costi, in caso di lavori straordinari come il rifacimento della facciata dello stabile, si deve fare riferimento al momento in cui il lavoro è stato approvato con il voto dei condomini.

Secondo quanto affermato dai Supremi Giudici con sentenza n. 15547 del 22 giugno 2017, sarà obbligato a sostenere le spese dell'intervento colui che risulta proprietario al momento in cui il lavoro è stato deliberato.
Su di lui graverà la spesa anche nel caso in cui successivamente egli abbia deciso di vendere l'immobile. Medesima conclusione anche qualora la vendita sia avvenuta prima della assemblea di riparto della spesa tra i condomini che, sotto questo profilo, nulla rileva.

Quali sono le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, nella sentenza sopra citata, afferma che, per stabilire chi sia il soggetto tenuto ad adempiere all'obbligazione di pagamento delle spese per la facciata, si deve porre l'attenzione al momento in cui l'obbligazione è sorta.

Poiché il momento costitutivo dell'obbligazione coincide con il momento di approvazione dei lavori da parte dell'assemblea, sarà il proprietario che ha votato a dover sobbarcarsi la spesa, anche in caso di alienazione dell'appartamento.


Per i Supremi Giudici è del tutto irrilevante il momento in cui viene svolta l'assemblea di riparto, poiché in tale occasione viene soltanto determinato il quantum dell'obbligazione, ovvero l'ammontare dell'importo dovuto da ciascun condomino.

Può infatti accadere che la delibera di approvazione dei lavori risalga a molti anni prima rispetto alla delibera relativa alla ripartizione della spesa e che in questo lasso di tempo siano avvenuti dei trasferimenti di proprietà.

Niente articolo 63 per il venditore

Dunque, il venditore non può in alcun modo ritenersi liberato dall'obbligazione o invocare l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in base al quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Per chiarezza espositiva precisiamo che l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati alla medesima prestazione e l'adempimento di uno libera gli altri.

Di quest'ultimo aspetto ci fornisce una spiegazione la Corte di Cassazione con un'altra sentenza, la n.1847 del 25 gennaio 2018.

Le spese per la facciata sono a carico del venditore

Con la pronuncia della Corte di Cassazione n.1847 del 25 gennaio 2018 i Giudici Supremi precisano che in caso di lavori straodinari, come certamente il rifacimento della facciata condominiale, le spese devono essere corrisposte all'impresa esecutrice ovvero il terzo creditore.

Per quanto concerne invece le spese ordinarie i contributi a carico dei condomini sono da questi dovuti direttamente all'amministratore che ha provveduto ad effettuare l'esborso e che in tali casi non necessita di una preventiva autorizzazione.

In base all'orientamento giurisprudenziale più acclarato dunque, per i lavori straordinari, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ai sensi dell'articolo. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipare agli oneri condominiali, coincidente con la data di approvazione della delibera assembleare inerente l'intervento.

L'acquirente non ha obblighi nei confronti dell'impresa

Nonostante il vincolo di solidarietà, l'acquirente dell'immobile, che non era condomino al momento della delibera assembleare, non può essere direttamente obbligato nei confronti dell'impresa esecutrice, in quanto la regola del vincolo solidale trova applicazione solo per quanto concerne le somme dovute al condominio.


Quand'anche si potesse far valere nella fattispecie il principio di solidarietà, l'acquirente nuovo proprietario e condomino che decidesse di pagare, potrebbe comunque legittimamente invocare il suo diritto alla rivalsa nel confronti del venditore dell'immobile, al fine di recuperare quanto versato.

Spese facciata condominiale: ecco chi paga

Alla luce di quanto finora esposto possiamo concludere che, quando nel condominio vengono eseguiti lavori straordinari come il rifacimento della facciata, per individuare il soggetto a cui spettano le spese condominiali, sarà necessario applicare il seguente criterio.

Per tutte le spese deliberate dall'assemblea dopo l'atto di vendita, risponderà l'acquirente, ovvero il nuovo condòmino. A nulla rileva il fatto che in via preliminare si siano tenute delle riunioni per sondare l'opinione dei vari condomini in merito al grado di interesse relativo ad una determinata spesa.

Per le spese deliberate anteriormente al rogito notarile risponde soltanto il condomino di allora, ovvero il proprietario che ha venduto l'immobile.