Spese di ristrutturazione del terrazzo

La copertura dell'edificio condominiale, sia essa del tipo tetto o lastrico, necessita periodicamente d'interventi manutentivi.
Scopo delle opere, è evidente, è quello di preservare il buono stato di quella parte dell'edificio indispensabile alla completa fruizione dello stesso.
La legge contempla espressamente due ipotesi in relazione alla proprietà del tetto o del lastrico.
Esse rivestono una notevole importanza con specifico riferimento alla disciplina di ripartizione delle spese inerenti interventi manutentivi del terrazzo.

Così, nel caso di tetto (o lastrico) di proprietà condominiale, salvo il caso di diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale d'origine contrattuale, i costi per le opere conservative dovranno essere sostenuti da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).


Qualora il condominio avesse più lastrici (o tetti) le spese di manutenzione degli stessi devono essere ripartite solamente tra i condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Diverso il caso in cui la parte di copertura dell'edificio è di proprietà comune ma l'uso è riservato ad uno o più condomini.
In tal caso, sempre facendo salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale d'origine contrattuale, ai sensi dell'art. 1126 c.c. quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Che cosa accade, invece, allorquando oltre all'uso anche la proprietà di quella parte dell'edificio è esclusiva?
Come dovranno essere ripartite le spese?



La domanda sorge spontanea e molte volte si è tentati a concludere dicendo che poiché il bene è di proprietà esclusiva alle spese di conservazione debba provvedere solamente il legittimo proprietario.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno smentito tale convincimento, equiparando la copertura dell'edificio di proprietà esclusiva a quella concessa in uso esclusivo, sia per quanto concerne le spese di conservazione, sia per quelle relative a danni causati da ritardi e noncuranza nell'esecuzione delle prime.
In particolare, i giudici di legittimità hanno affermato che poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. (Cass. SS.UU. n. 3672/97).