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Spese di manutenzione del cortile condominiale

NEWS Ripartizione spese25 Maggio 2010 ore 14:19
Salvo diversa disposizione contenuta negli atti d'acquisto, alle spese necessarie per la manutenzione e conservazione del cortile, concorrono tutti i condomini.

Spese di manutenzione del cortileIl cortile condominiale tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione
(Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).



Salvo diversa disposizione contenuta negli atti d'acquisto, alle spese necessarie per la manutenzione e conservazione di questa parte comune concorrono tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.
Tali spese, quindi, dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade se il piano di calpestio del cortile funge, altresì, da copertura per delle sottostanti unità immobiliari di proprietà esclusiva (box o cantine)?

La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 10858 del 5 maggio 2010 che è significativa in quanto s'inserisce in una situazione di contrasto tra due orientamenti.Innanzitutto vale la pena dire che nella sentenza succitata il Supremo Collegio afferma che nel caso di cortile condominiale il cui piano di calpestio funge da copertura per sottostanti locali, la spesa relativa alla manutenzione di questa parte del cortile dovrà essere ripartita tra i condomini ai sensi dell'art. 1125 c.c. e quindi le spese per la parte superiore (pavimentazione, ecc.) tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, mentre le spese per la parte inferiore (intonaco, ecc.) tra i proprietari delle rispettive unità immobiliari.

Nel prendere questa posizione la Cassazione si è rifatta integralmente ad un proprio precedente datato settembre 2005.

Spese di manutenzione del cortileIn quell'occasione i giudici di legittimità ebbero modo di affermare che sussistono [...] le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ.
Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio...
(Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).

In precedenza, contrariamente, sempre il Supremo Collegio ebbe modo di dire che - il cortile va assimilato, per la sua funzione di copertura, ad un lastrico solare , con conseguente applicazione del criterio di ripartizione delle spese indicato nell'art. 1126 cod. civ. (Cass. 10 novembre 1998 n. 11283).

Sebbene si tratti di semplici sentenze e non di disposizioni di legge non può affermarsi con certezza che la Corte di Cassazione non possa, in futuro, variamente nuovamente il proprio orientamento.

Allo stato attuale, però, usando una metafora calcistica non è sbagliato affermare che in relazione alla ripartizione delle spese del piano di calpestio del cortile che funge da copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva, l'art. 1125 c.c. batte l'art. 1126 c.c. due a uno.

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