Spese condominiali non pagate, quali sono le conseguenze

Quali conseguenze per le spese condominiali non pagate

Non pagare le spese condominiali può avere delle pesanti ripercussioni per i proprietari degli immobili e gli inquilini. Il condominio, infatti, può decidere di arrivare a sospendere i servizi principali, o, addirittura, può arrivare a pignorare l'immobile per vedersi saldare quanto dovuto.

Essere puntuali con il versamento delle spese condominiali è importante poiché permette al condominio di pagare i fornitori che garantiscono i vari servizi ed evita anche di trovarsi in spiacevoli situazioni legali.

Panoramica di un condominio - Pexels

Le ripercussioni negative si possono far sentire fin da subito e coincidono, generalmente, con il blocco dei servizi.

Gli strumenti in mano all'amministratore per andare a recuperare le spese condominiali non versate sono diversi. Il più importante consiste nella possibilità di avviare una procedura di recupero crediti.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire cosa si rischia nel momento in cui non si versano delle spese condominiali.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali

Il primo rischio a cui si va incontro se non vengono pagate le spese condominiali è che possano essere sospesi i vari servizi.

Ma non solo. L'amministratore ha la possibilità di avviare una procedura di recupero dei crediti. A voler essere più precisi è tenuto a farlo per legge: la normativa gli impone di agire nei confronti dei morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio a cui il credito si riferisce.

A determinare l'obbligo a pagare le spese condominiali da parte di ogni singolo condominio sono gli articoli 1104 e 1123 del Codice Civile, che hanno stabilito che debbano essere versate in proporzione alle quote millesimali e al piano di riparto che è stato redatto direttamente dall'amministratore.

Volendo entrare un po' più nello specifico:

• attraverso l'articolo 1104 è stato stabilito che tutti i condomini sono obbligati a sostenere i costi per conservare e godere delle parti comuni;
  
  
• l'articolo 1123 ha stabilito che le spese per le parti comuni, la prestazione dei servizi e per le innovazioni debbano essere ripartite tra i diversi condomini in misura proporzionale, basandosi sulle quote millesimali.
  
  

In cosa consiste la quota millesimale

Le quote millesimali sono una proporzione tra la superficie di un singolo appartamento e quella dell'intero palazzo.

Condominio e spese condominiali - Pexels

A questa superficie, in estrema sintesi, vengono applicati una serie di coefficienti correttivi, come le caratteristiche dell'alloggio.

Chi deve pagare le spese condominiali

L'onere di pagare le spese condominiali in genere spetta sempre al proprietario dell'immobile, se è occupato da lui, mentre se l'appartamento è stato dato in affitto, l'onere cambia in base al tipo di spesa che è affrontata:

• le spese ordinarie: si riferiscono, solo per fare degli esempi, alla portineria, alle pulizie, alla bolletta elettrica comune. Queste devono essere pagate dall'inquilino, nel caso in cui l'immobile sia stato dato in locazione;
  
  
• le spese straordinarie: sono quelle relative agli interventi di ristrutturazione o riparazione urgenti. L'onere è in capo al proprietario dell'immobile.
  
  
  

Recupero delle spese condominiali non pagate

Nel momento in cui risultino spese di condominio non pagate l'amministrazione può procedere con il recupero coattivo del credito incaricando un avvocato di propria fiducia: non deve nemmeno chiedere il nulla osta preventivo da parte dell'assemblea condominiale.


L'avvocato, a questo punto, presenterà al giudice una richiesta di decreto ingiuntivo.
Tramite un'apposita procedura telematica deve depositare in cancelleria una copia dell'assemblea nella quale è stato approvato il bilancio preventivo o consuntivo. Dovrà, inoltre, allegare il piano di riparto delle spese che è stato redatto direttamente dall'amministratore.

Una volta che il decreto ingiuntivo viene emesso dal magistrato, deve essere notificato al condominio moroso nell'arco di 60 giorni.
Il soggetto che lo riceve, a questo punto, deve effettuare il pagamento immediatamente, perché il decreto risulta essere provvisoriamente esecutivo.

Se il condomino moroso continua a non pagare, l'avvocato procede con l'atto di precetto, il quale è un ultimo avvertimento a pagare nell'arco di dieci giorni.

Se la morosità continua a persistere si procede con il pignoramento dei beni.

È possibile difendersi da un decreto ingiuntivo

Il condomino moroso ha facoltà di difendersi dal decreto ingiuntivo, nel caso in cui ritenga che sia infondato.

È bene sottolineare, ad ogni modo, che non è possibile opporsi nel caso in cui il ricorrente dovesse dedurre un semplice vizio di annullabilità della delibera assembleare, e non abbia provveduto a impugnare quest'ultima nei tempi previsti dalla normativa (30 giorni dalla delibera per dissenzienti e astenuti o dalla notifica del verbale per gli assenti).

Se il moroso contesta un vizio più grave rispetto alle spese condominiali che non ha versato e questo dovesse implicare la nullità della delibera, è possibile opporsi al decreto ingiuntivo, anche se non è stata contestata la votazione.

Spese di condominio non pagate, cosa può pignorare il condominio

Quando un condomino non paga le spese condominiali, il pignoramento può andare a colpire:

• lo stipendio o la pensione: ne viene pignorato un quinto;
  
  
• il conto corrente, entro i limiti previsti dalla legge. Generalmente per la parte connessa all'accredito dello stipendio o della pensione;
  
  
• i canoni di locazione percepiti da terzi;
  
  
• l'appartamento all'interno dello stesso condominio, anche quando si tratta della prima casa.
  
  

Condomino con relative spese condominiali - Pexels

Quando deve agire l'amministratore

L'amministratore può far partire le pratiche per riscuotere le spese condominiali non pagate con tempistiche differenti a seconda che si tratti di:

• spese ordinarie: il termine di pagamento scade ogni mese. Il condomino diventa automaticamente moroso, senza necessità di una diffida;
  
  
• spese straordinarie: dopo la delibera con la quale è stato approvato il bilancio preventivo e il piano di riparto.

I giudici del Tribunale di Vibo Valentia, con la sentenza n. 116 del 4 marzo 2024 hanno decretato che per il recupero della morosità connessa con le spese straordinarie è ammesso il decreto ingiuntivo, che viene ottenuto dall'amministratore di condominio con il verbale dell'assemblea condominiale, senza il relativo piano di riparto.

Ad ogni modo, è compito del condominio dimostrare l'esistenza del proprio credito e il suo ammontare, oltre che dimostrare che il condominio sia inadempiente.

Spetta, invece, direttamente al debitore dimostrare di aver effettuato i versamenti nei tempi dovuti o in ritardo. O dimostrare qualsiasi altra circostanza che possa comprovare l'inesistenza dei crediti vantati nei suoi confronti.

Quali documenti deve avere l'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio, al fine di recuperare le spese condominiali non pagate, sia per quelle ordinarie che per quelle straordinarie, deve produrre una copia del verbale di approvazione del bilancio consuntivo e dello stato di riparto.

Come abbiamo visto in precedenza, per la giurisprudenza, in alcuni casi è sufficiente il solo bilancio preventivo per poter recuperare gli eventuali crediti.
In questo caso il decreto ingiuntivo sarà provvisorio e il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per pagare.

La decorrenza scatta dalla notifica, più i successivi 10 giorni per la notifica dell'atto di precetto.

Entro quando si prescrivono le spese condominiali

Le spese condominiali si prescrivono in tempi diversi: quelle ordinarie in cinque anni, mentre quelle straordinarie in dieci.

Quelle ordinarie vanno in prescrizione nell'arco di cinque anni dal primo giorno successivo rispetto a quello a cui si riferisca la mensilità che non è stata versata.

Le spese straordinarie, invece, si prescrivono nell'arco di dieci anni dalla delibera con la quale sono stati approvati i lavori.