Spese condominiali in tempo di crisi

L'Italia è ufficialmente in recessione.

C'è la crisi e i consumi subiscono una contrazione; c'è crisi e quindi gli italiani vanno meno al cinema, escono meno, viaggiano poco.

Tutte frasi comuni, angoscianti, trite e ritrite che sentiamo quotidianamente per descrivere l'attuale situazione di crisi economico - finanziaria.

Titoli di giornali che, ahinoi, spesso descrivono delle percezioni che, poi, i dati statistici fotografano crudamente.

Sensazioni che, anche leggendo il nostro forum, abbiamo avuto anche noi in relazione alle spese condominiali: grossa difficoltà a pagarle e di conseguenza maggiore attenzione ed interesse nel capire se sono dovute.

Il tutto condito da una particolarità: dove si può, si fa a meno di un servizio.

A queste nostre sensazioni viene data conferma da dati ufficiali: le spese condominiali sono tra le prime voci di costo che vengono tagliate dalla famiglie italiane.

Questa la conclusione cui giunge l'osservatorio Casa.it.

I dati frutto di una recente ricerca, comunicati dall'osservatorio – si precisa che si riferiscono ad appartamenti di metratura media (pari a 100 mq) – parlano chiaro: dov'è possibile si taglia e si cerca di spendere meno.

Nella nota diffusa da Casa.it si legge che tagliare alcune voci delle spese condominiali consente infatti un risparmio pari al 10% al mese nel proprio budget.

A quest'affermazione seguono degli esempi specifici.

La portineria è uno dei costi che incide maggiormente sul bilancio di una compagine.

Rinunciare alla presenza di un custode a tempo pieno a favore di un part time e demandare a società esterne i servizi di pulizia può ridurre le spese del 12% circa al mese.

A Milano, Napoli, Roma e Firenze, proseguono dall'osservatorio, nei condomini invece dove la portineria è assente si risparmia in media il 27%.

Certo licenziare un portiere o ridurgli l'orario di lavoro non è cosa semplice; il codice civile non aiuta e, così, bisogna guardare a che cosa dice la giurisprudenza che, e in più occasioni, ha avuto modo di specificare che qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138 comma 3 (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708).

Lo stesso discorso vale anche per il servizio non menzionato nel regolamento.

Ma il portiere non è l'unico a rischiare.

Si operano tagli anche sulle spese legate al giardino condominiale, pur essendo l'elemento che genera i risparmi meno consistenti, il picco massimo viene toccato a Firenze dove è possibile spendere un 5% in meno al mese se i condomini decidono di limitare e programmare gli interventi di manutenzione o di rinnovo delle piante e dei fiori nell'area verde del palazzo (fonte Casa.it).

Nelle grandi città, questo il dato rilevato dall'osservatorio, le spese si riducono solo del 2% in media.

Il costo più importante ed ineliminabile è costituito dalla manutenzione dell'ascensore, costituita in massima parte da interventi riguardanti la sicurezza dell'impianto e dagli inevitabili costi di forza motrice.

Dove però l'ascensore non c'è e dev'essere installato, il rinvio della decisione consente un risparmio stimato del 50% sulle spese condominiali degli anni successivi (fonte Casa.it).

È bene ricordare che la decisione di installare un simile impianto dev'essere considerata un'innovazione.

In questo contesto si devono considerare tali non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass. 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

L'innovazione è deliberata legittimamente se è approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).

Un dato è certo: nei condomini con più di quattro partecipanti non si può rinunciare all'amministratore.

Ciò vuol dire che quel costo, per quanto minimo, dev'essere comunque sopportato.

Salvo che, per stringere ulteriormente la cinghia, non si torni alla turnazione nell'amministrazione tra i proprietari: basta poi non lamentarsi dell'impreparazione del capo condomino di turno!