Spese condominiali a acquisto di una casa
Ogni qualvolta ci si imbatte nell'acquisto di un appartamento si presenta l'annoso dilemma: chi paga le spese condominiali arretrate?
E ancora: se ha pagato il compratore, per quali spese egli può rivalersi sul venditore?
La questione, di non poco conto quando il pregresso è di notevole consistenza, può incidere sul prezzo dell'immobile e nelle situazione peggiori creare sgradevoli contenziosi.
L'amministratore d'altra parte, non solo per comodità ma anche in osservanza della legge, tende a privilegiare l'azione contro l'acquirente. Chi acquista, in poche parole, è quello che rischia di più.
Come vedremo, nel silenzio della legge e in presenza di due orientamenti giurisprudenziali, pur essendo uno di essi dominante, la soluzione è semplice: basta seguire poche regole che possiamo definire di maggior tutela per l'acquirente al fine non incorrere in spiacevoli sorprese.
Partiamo dalla lettura delle disposizioni normative che si occupano della vicenda; a norma dell'art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ.:
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Solidarietà e rivalsa sul venditore
Tizio acquista da Caio un appartamento nel condominio Alfa.
Al momento della cessione il condominio è creditore nei confronti di Caio di alcune quote mensili. L'amministratore Sempronio, una volta che si è formalizzato il trasferimento, chiede a Tizio di saldare le pendenze arretrate.
Tizio inizialmente si oppone ma, sentito il proprio legale, viene a scoprire che per quelle spese sussiste una responsabilità solidale; ciò significa che l'amministratore potrà pretendere le quote condominiali, per l'anno nel quale è avvenuta la vendita e per quello precedente, indifferentemente, sia al venditore (Caio) che dall'acquirente (Tizio).
Per scongiurare il rischio di vedersi notificato un decreto ingiuntivo, Tizio decide di pagare e, in virtù della solidarietà, di agire contro Caio per rivalersi di quanto anticipato (artt. 1292 e ss c.c.). Quella appena illustrata è la così detta solidarietà tra venditore e acquirente nei casi di compravendita di un'unità immobiliare sita in condominio.
Per l'acquirente esiste un modo per evitare l'azione di recupero del credito?
La risposta è negativa:
l'amministratore ha potere d'azione anche contro lui, stante il disposto dell'art. 63 succitato.
Tuttavia, conoscere lo stato dei conti prima di acquistare e ottenere rassicurazioni e certificazioni (anche ai fini di successive azioni risarcitorie, oltre a quella di rivalsa) è caldamente consigliabile.
In primo luogo è conveniente che il compratore si faccia autorizzare dal venditore a prendere visione dei conteggi condominiali tenuti dall'amministratore, il quale, in presenza dell'autorizzazione, non potrà opporsi alla richiesta.
Questa prima precauzione è utile per capire lo stato dei pagamenti relativi all'immobile oggetto della compravendita.
È utile, comunque, ricordare che è sempre possibile ottenere dall'amministratore condominiale un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti (art. 1130 n. 8 c.c.).
Spese dovute dal venditore
Quali sono esattamente le spese dovute dal venditore e rispetto alle quali il compratore, ove le avesse anticipate, ha diritto di rivalsa?
Esempio. Tizio acquista da Caio a fine giugno. Tutte le spese ordinarie da gennaio a giugno sono a carico del venditore, mentre quelle successive al perfezionamento della compravendita sono a carico di Tizio.
E le spese straordinarie? Chi paga per un intervento deliberato prima della compravendita ma eseguito successivamente?
Al riguardo la Corte di Cassazione, in un primo tempo era orientata nel considerare obbligato chi era condomino al momento dell'effettuazione degli interventi manutentivi, poiché era quello il momento in cui, dicevano gli ermellini, si aveva quell'incremento del valore dell'immobile tale da giustificare l'addebito delle spese a chi (il compratore) avrebbe goduto di tale beneficio (Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857).
Questo filone giurisprudenziale ha trovato conferme fino a primi anni di questo decennio (cfr. Trib. Napoli 11 luglio 2010) anche se già sul finire del precedente (cfr. Cass. 9 agosto 2008 n. 23345) stava prendendo piede un'impostazione contrastante con quella appena indicata.
In particolare, attualmente, è maggioritaria quella impostazione a mente della quale in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).
Due i passaggi che meritano particolare attenzione: in caso di mancanza di accordo e nei rapporti interni tra le parti.
Due le conseguenze di queste indicazioni:
a) in primis le parti possono sempre accordarsi e, ad esempio, decidere che le spese siano sostenute dal compratore, magari in cambio di uno sconto sul prezzo;
b) l'accordo ha valore interno, giacché verso il condominio sarà sempre possibile l'azione contro l'attuale condomino (che poi avrà diritto di rivalsa sul venditore).
Si badi: dire che le spese spettano a chi le ha deliberate significa affermare che il costo dev'essere sopportato da chi ha effettivamente deciso sui lavori (e quindi approvato una delibera specificamente dedicata all'argomento) non essendo vincolanti in tal senso eventuali delibere così dette programmatiche o preparatorie, ossia quelle nelle quali si prepara il terreno per future decisioni.
Ogni qualvolta ci si imbatte nell'acquisto di un appartamento si presenta l'annoso dilemma: chi paga le spese condominiali arretrate?
La risposta è negativa: 
