Compravendita di un appartamento: chi paga le spese condominiali arretrate?

NEWS DI Ripartizione spese
In caso di compravendita di un appartamento in condominio è possibile che sorgano contestazioni in merito alle spese. Cosa bisogna sapere per evitare una causa?
26 Ottobre 2015 ore 16:00
Avv. Alessandro Gallucci

Spese condominiali a acquisto di una casa


Spese condominialiOgni qualvolta ci si imbatte nell'acquisto di un appartamento si presenta l'annoso dilemma: chi paga le spese condominiali arretrate?

E ancora: se ha pagato il compratore, per quali spese egli può rivalersi sul venditore?

La questione, di non poco conto quando il pregresso è di notevole consistenza, può incidere sul prezzo dell'immobile e nelle situazione peggiori creare sgradevoli contenziosi.

L'amministratore d'altra parte, non solo per comodità ma anche in osservanza della legge, tende a privilegiare l'azione contro l'acquirente. Chi acquista, in poche parole, è quello che rischia di più.

Come vedremo, nel silenzio della legge e in presenza di due orientamenti giurisprudenziali, pur essendo uno di essi dominante, la soluzione è semplice: basta seguire poche regole che possiamo definire di maggior tutela per l'acquirente al fine non incorrere in spiacevoli sorprese.

Partiamo dalla lettura delle disposizioni normative che si occupano della vicenda; a norma dell'art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ.:

Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.


Solidarietà e rivalsa sul venditore


Tizio acquista da Caio un appartamento nel condominio Alfa.
Al momento della cessione il condominio è creditore nei confronti di Caio di alcune quote mensili. L' amministratore Sempronio, una volta che si è formalizzato il trasferimento, chiede a Tizio di saldare le pendenze arretrate.
Tizio inizialmente si oppone ma, sentito il proprio legale, viene a scoprire che per quelle spese sussiste una responsabilità solidale; ciò significa che l'amministratore potrà pretendere le quote condominiali, per l'anno nel quale è avvenuta la vendita e per quello precedente, indifferentemente, sia al venditore (Caio) che dall'acquirente (Tizio).

Per scongiurare il rischio di vedersi notificato un decreto ingiuntivo, Tizio decide di pagare e, in virtù della solidarietà, di agire contro Caio per rivalersi di quanto anticipato (artt. 1292 e ss c.c.). Quella appena illustrata è la così detta solidarietà tra venditore e acquirente nei casi di compravendita di un'unità immobiliare sita in condominio.

Per l'acquirente esiste un modo per evitare l'azione di recupero del credito?

SpeseLa risposta è negativa:
l’amministratore ha potere d’azione anche contro lui, stante il disposto dell’art. 63 succitato.
Tuttavia, conoscere lo stato dei conti prima di acquistare e ottenere rassicurazioni e certificazioni (anche ai fini di successive azioni risarcitorie, oltre a quella di rivalsa) è caldamente consigliabile.

In primo luogo è conveniente che il compratore si faccia autorizzare dal venditore a prendere visione dei conteggi condominiali tenuti dall'amministratore, il quale, in presenza dell'autorizzazione, non potrà opporsi alla richiesta.
Questa prima precauzione è utile per capire lo stato dei pagamenti relativi all'immobile oggetto della compravendita.
È utile, comunque, ricordare che è sempre possibile ottenere dall’amministratore condominiale un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti (art. 1130 n. 8 c.c.).


Spese dovute dal venditore


Quali sono esattamente le spese dovute dal venditore e rispetto alle quali il compratore, ove le avesse anticipate, ha diritto di rivalsa?

Esempio. Tizio acquista da Caio a fine giugno. Tutte le spese ordinarie da gennaio a giugno sono a carico del venditore, mentre quelle successive al perfezionamento della compravendita sono a carico di Tizio.

E le spese straordinarie? Chi paga per un intervento deliberato prima della compravendita ma eseguito successivamente?

Al riguardo la Corte di Cassazione, in un primo tempo era orientata nel considerare obbligato chi era condomino al momento dell’effettuazione degli interventi manutentivi, poiché era quello il momento in cui, dicevano gli ermellini, si aveva quell’incremento del valore dell’immobile tale da giustificare l’addebito delle spese a chi (il compratore) avrebbe goduto di tale beneficio (Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857).

Questo filone giurisprudenziale ha trovato conferme fino a primi anni di questo decennio (cfr. Trib. Napoli 11 luglio 2010) anche se già sul finire del precedente (cfr. Cass. 9 agosto 2008 n. 23345) stava prendendo piede un’impostazione contrastante con quella appena indicata.

In particolare, attualmente, è maggioritaria quella impostazione a mente della quale in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).

Due i passaggi che meritano particolare attenzione: in caso di mancanza di accordo e nei rapporti interni tra le parti.

Due le conseguenze di queste indicazioni:

a) in primis le parti possono sempre accordarsi e, ad esempio, decidere che le spese siano sostenute dal compratore, magari in cambio di uno sconto sul prezzo;

b) l’accordo ha valore interno, giacché verso il condominio sarà sempre possibile l’azione contro l’attuale condomino (che poi avrà diritto di rivalsa sul venditore).

Si badi: dire che le spese spettano a chi le ha deliberate significa affermare che il costo dev’essere sopportato da chi ha effettivamente deciso sui lavori (e quindi approvato una delibera specificamente dedicata all’argomento) non essendo vincolanti in tal senso eventuali delibere così dette programmatiche o preparatorie, ossia quelle nelle quali si prepara il terreno per future decisioni.

riproduzione riservata
Articolo: Spese condominiali arretrate e compravendita di un appartamento
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Spese condominiali arretrate e compravendita di un appartamento: Commenti e opinioni


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  • The.byfolk
    The.byfolk
    Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 20:58
    Un amministratore di condominio mi ha messo in guardia sulle spese condominiali non pagate dall'esecutato per svariati anni. Alla mia obiezione sulla opponibilità dei soli debiti del biennio mi risponde di valutare attentamente la situazione perché il condominio intimerebbe comunque a me tutta la cifra. E poi sarebbero rogne per me...È corretto?
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Lunedì 9 Luglio 2012, alle ore 13:54
    Salve.. Ho delle perplessità sul fatto che si sostenga la derogabilità dell'art.63 d.a.c.c..In realtà l'art.72 d.a.c.c., sancirebbe proprio il contrario!<> - e quindi la contrattazione privata - <>Saluti
    rispondi al commento
  • Renzo
    Renzo
    Martedì 19 Giugno 2012, alle ore 16:19
    Siamo in un condominio di nove unità. Ci sono quattro condomini che non pagano le spese condominiali, io sono obbligato a sobbarcarmi le spese altrui? Se io continuo a pagare completamente comunque solo la mia parte, c'è una legge che mi obbliga a pagare per gli altri?
    rispondi al commento
  • Debora
    Debora
    Martedì 12 Giugno 2012, alle ore 19:16
    Buongiorno,nel 2006 ho acquistato casa e preventivamente il notaio ha richiesto dal venditore una lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.Dopo l'acquisto si è scoperto un debito condominiale enorme dato che l'ex amministratore aveva intascato gran parte delle rate dei condomini senza pagare le fatture dei fornitori.E' stata avviata una causa, ma intanto da cinque anni a questa parte con già due amministratori cambiati, stanno cercando di farmi carico di rate straordinarie per colmare il debito del condominio contratto prima dell'acquisto della casa.Sono esonerata dal partecipare a queste spese oppure la lettera di liberatoria mi salva?Nella speranza di un vostro consiglio vi ringrazio
    rispondi al commento
  • Carmelo
    Carmelo
    Mercoledì 6 Giugno 2012, alle ore 18:23
    Salve in data 23/05/2012 ho acquistato un'appartamento costruito nel 2006 ma ancora vuoto.ieri mi arriva una lettera dell'amministratore condominiale il quale mi chiede di pagare la spese condominiali.i bonifici andrebbero effettuati ogni 3 mesi,marzo giugno settembre.essendo che ancora non vivo li,son costretto a pagare il mese di giugno?grazie in anticipo
    rispondi al commento
  • Gaetano
    Gaetano
    Giovedì 31 Maggio 2012, alle ore 09:32
    Ho acquistato casa dopo che avevano finito la ristrutturazione del condominio o meglio palazzina, 4 condomini non hanno versato il saldo per fine lavori, oggi il condominio riceve il decreto ingiuntivo dall'impresa che ha eseguito i lavori.premesso che io sono subentrato dopo e chi mi ha venduto casa mi ha fatto rilasciare dall'amministratrice una liberatoria di non aver spese pendenti ordinarie e straordinarie.adesso cosa succede per me?
    rispondi al commento
  • Dony
    Dony
    Mercoledì 9 Maggio 2012, alle ore 12:01
    Buongiorno, Ho acquistato una casa all’asta nel dicembre 2011. Ora ho scoperto che ci sono 6.000 euro di arretrati condominiali. So che l'amministratore si è aggiunto ai accreditori.Mi tocca lo stesso pagare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente?Chi mi può dimostrare che quel debito sia reale?L'appartamento era libero da un anno. Si paga lo stesso? La ringrazio anticipatamente.
    rispondi al commento
  • Vanessa
    Vanessa
    Martedì 24 Aprile 2012, alle ore 13:43
    Buongiorno avvocato,ho un quesito da porLe. Mio marito ha acquistato un appartamento in un condominio nel giugno 2009. Pochi giorni fa l'amministratore ci ha inviato un decreto ingiuntivo per delle fatture non pagate dal condomionio relative agli anni dal 2000 al 2005. Compete a mio marito il pagamento di dette fatture o al vecchio proprietario? Grazie in anticipo per la risposta. Vanessa
    rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 20 Aprile 2012, alle ore 08:57
    Buongiorno, il giorno 5 maggio 2012 avrò i preliminare x la vendita di un appartamento e novembre 2012 il termine del rogito (sono il venditore) il 18 aprile 2012 cè stata l assemblea condominiale e è stata deliberata i lavori di restauro di circa 5.000! che fra 3 anni verrano eseguiti, come mi devo comportare? chi è che paga? ringrazio x la risposta aiutatemi grazie
    rispondi al commento
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