Sottobalcone: proprietà comune

NEWS DI Parti comuni16 Giugno 2010 ore 15:17
I balconi di pertinenza delle unità immobiliari rappresentano un elemento di grande discussione in ambito condominiale. Il punto di vista del Tribunale di Novara.

SottobalconiNel gergo tecnico parlando del balcone si suole distinguerlo nelle parti che lo vanno a comporre: piano di calpestio, parte frontale, sottobalcone.

L'art. 1117 c.c. individua quelle parti dell'edificio che, salvo diversa disposizione del titolo, debbono considerarsi di proprietà comune.

Nessuna delle componenti del balcone è citato in questa norma.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che tale articolo contiene una elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa e che deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (così tra le tante Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Pertanto, in un contesto nel quale, alla luce delle pronunce giurisprudenziali, l'analisi della situazione oggettiva relativa alla singola fattispecie è imprescindibile ai fini della valutazione della condominialità di un bene, si è inserita la querelle relativa alla proprietà dei balconi: parti comuni o parti di proprietà esclusiva?


Una sentenza resa dal Tribunale di Novara lo scorso mese di aprile aggiunge un ennesimo punto di vista ad una vicenda già di per sé intricata.

In linea generale un principio pare essere certo: i balconi, nella loro interezza non possono essere considerati parti comuni.

SottobalconiIn una pronuncia risalente al gennaio del 2000 la Cassazione ebbe modo di affermare che è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Questa ratio, tuttavia, non sussiste relativamente ai balconi aggettanti i quali, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, in quanto possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
Non avendo la funzione di copertura del piano sottostante, questo tipo di balcone (aggettante), non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano: se aggetta sul suolo pubblico o sul terreno comune, infatti, né l'uno né l'altro appartengono ad uno dei condomini dell'edificio, ma fanno capo alla mano pubblica o alla proprietà comune di tutti i partecipanti
(Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Delineando la proprietà esclusiva dei balconi, la giurisprudenza ha inteso distinguere tra balconi incassati ed aggettanti.

Quanto a questi ultimi il Supremo Collegio ha specificato che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

SottobalconiIn questo contesto il Tribunale di Novara, estendendo a tutte le parti inferiori dei balconi la qualificazione di parti comuni, ha affermato che le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato (Trib. Novara 29 aprile 2010).

Bisognerà vedere se tale estensione interpretativa resterà confinata al singolo caso di specie, in relazione al quale è stata formulata, o se, invece, fungerà da principio utile anche in relazione ad altre controversie.

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