Regole per la sostituzione e riparazione delle tapparelle in condomino

Le tapparelle in condominio, tra proprietà privata e limiti per il bene comune

Le tapparelle sono degli accessori delle finestre definiti dal vocabolario della lingua italiana come persiane o serrande riavvolgibili tramite una carrucola.

Le tapparelle possono essere in vari materiali, forme e colori; quando si fa riferimento alle tapparelle di un'unità immobiliare in condominio, a meno che queste non siano in proprietà di tutti i condòmini (es. alloggio del portiere), allora vanno considerate beni in proprietà esclusiva.


Il motivo? Bisogna guardare alla loro funzione. Le tapparelle servono a schermare l'ambiente retrostante dalla luce esterna, nonché a riparare gli infissi dalle intemperie, salvaguardandone così lo stato di conservazione.

Unica eccezione, che il regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero il titolo d'acquisto (più nello specifico il primo atto di compravendita siglato dall'originario unico proprietario dell'edificio, insomma quello che può essere considerato l'atto di nascita del condominio) dicano qualcosa di differente, cioè attribuiscano natura di bene condominiale alle tapparelle. Fatto più unico che raro.

Nonostante la proprietà privata, gli interventi sulle tapparelle sono soggette a particolari limiti e condizioni posti direttamente dal Codice civile e, più nelle specifico, dall'art. 1122.
Altri limiti possono essere rintracciati nel regolamento condominiale.

È utile capire quali e come approcciarsi alla questione della riparazione e sostituzione delle tapparelle, eventualmente anche con delle persiane.

Riparazione tapparelle, competenza, costi e accortezze

L'art. 1122 c.c. vieta ai condòmini che intendano eseguire opere su parti il loro proprietà esclusiva, ovvero su parti comuni delle quali hanno l'uso esclusivo, di apportare interventi che possano essere lesivi per:

- la sicurezza;

- la stabilità;

- il decoro architettonico dell'edificio.

La norma è chiusa da una disposizione – il secondo comma – che impone al condòmino di comunicare all'amministratore le opere che intende eseguire, onerando quest'ultimo di dar conto all'assemblea. L'assise non ha poteri autorizzativi, salvo particolari disposizioni del regolamento contrattuale, ma può solamente prendere atto ed eventualmente promuovere un'azione giudiziaria per impedire, bloccare o far eliminare l'opera del condòmino (si legga anche denuncia di nuova opera/di danno temuto).

La riparazione tapparelle può essere opera che è in grado d'incidere principalmente, se non esclusivamente, sul decoro architettonico dell'edificio. Considerata la sua natura di bene in proprietà esclusiva è dunque certo, salvo differente disposizione di un regolamento contrattuale, che:

- gli interventi manutentivi debbano essere ordinati dal proprietario dell'appartamento cui essa serve;

- la riparazione della tapparella non debba violare i divieti di cui all'art. 1122 c.c.;

- il costo della riparazione gravi sul proprietario della serranda.


Non alterare il decoro vuol dire non peggiorare l'estetica dell'edificio.
La riparazione della tapparella, quindi, deve avvenire in modo tale che una volta eseguita non vi debbano essere riflessi sul decoro dell'edificio.
Se le tapparelle di un palazzo hanno colore grigio, per sostituire una parte di tapparella rotta non si può inserire un elemento di colore nero, o almeno quell'elemento non deve essere posizionato in posizione tale da essere comunque visibile peggiorando l'estetica dell'edificio.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre specifici accorgimenti sulla esecuzione degli interventi manutentivi, mentre quello assembleare può dettare norme che senza vincolare l'attività del singolo sui suoi beni, la orientino al fine di tutelare il decoro dell'edificio (art. 1138 c.c.).

Sostituzione tapparelle

Ove sia necessario o si voglia addivenire alla sostituzione della tapparella, quella nuova dev'essere per colore e tipologia simile a quelle esistenti. Questo possiamo desumere dalla regola dettata dall'art. 1122 c.c., che tutela il decoro architettonico dell'edificio e questo può dirci anche un regolamento assembleare.

La nuova tapparella può dover essere uguale a quelle esistenti, se esiste un regolamento contrattuale che vieti qualunque immutazione dell'estetica, purché siano esistenti tapparelle identiche: cosa che non sempre avviene, dato che le tapparelle sono beni per loro natura destinati alla lunga durata, e ciò fa sì che il passare del tempo renda, alle volte, non più reperibili sul mercato determinati modelli.

Sostituzione tapparelle con persiane

Qualora via sia la necessità o volontà di sostituire una tapparella è possibile fare installare una persiana?

Se tecnicamente è possibile, allora il limite potrebbe essere di natura legale e discende dal vincolo imposto dall'art. 1122 c.c.

Usiamo il condizionale poiché, in astratto, nulla vieta che un condòmino sostituisca una tapparella con una persiana, con ciò esponendosi all'azione giudiziaria volta all'accertamento della lesione del decoro dell'edificio e conseguentemente al ripristino dello stato dei luoghi.

Sostituzione tapparelle con persiane e ruolo dell'assemblea

In casi del genere entra in ballo la figura dell'assemblea di condominio: non solamente se si è sostituita la tapparella con una persiana, ma più in generale quando riparazione e sostituzione di tapparelle avvengano in modo tale da creare nocumento per il decoro architettonico dell'edificio.

Si badi, in quanto bene comune il decoro può essere tutelato anche:

- dai singoli condòmini attraverso iniziative, anche giudiziali, individuali;

- dall'amministratore poiché è suo dovere compiere atti conservativi.

Vista la procedura descritta dell'art. 1122 c.c., è comunque possibile che l'assemblea si trovi a valutare quanto fatto dal condòmino.

In queste ipotesi, laddove esistessero fondate ragioni per considerare leso il decoro dell'edificio (ossia se esistessero margini per un'azione giudiziale in tal senso), l'assemblea potrebbe deliberare l'avvio di una lite con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).