Sostituzione infissi in condòmini: come evitare contestazioni?

Cambiare infissi in condominio

Una delle materia oggetto di maggiore discussione e dubbi è quella della sostituzione degli infissi negli appartamenti in condominio.


Il dubbio più frequente è lo stesso: per la sostituzione delle finestre e delle porte finestre esistono delle regole condominiali in base alle quali devo chiedere il consenso all'assemblea?
Se non serve il parere degli altri condòmini è comunque utile comunicare il fatto all'amministratore?

È bene rammentare che qui si approfondirà il tema degli infissi esterni, ossia di quelli che consentono l'affaccio dell'unità immobiliare verso l'esterno, tanto che si tratti della facciata principale, quanto di quella posteriore ovvero di una laterale.

La problematica maggiore, se non unica, che si può riscontrare sostituendo infissi in condominio è quella riguardante il decoro architettonico dell'edificio.

Infissi e decoro architettonico

Per decoro architettonico s'intende l'insieme delle linee, sia pur molto semplici, presenti su un edificio che ne caratterizzano la fisionomia e dunque ne determinano l'estetica (si veda ad esempio, Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).

Alterare il decoro vuol dire ledere l'estetica dell'edificio, ossia modificarla in senso peggiorativo.

L'alterazione del decoro architettonico, quindi, non si sostanzia in ogni modificazione, ma solamente in quelle che peggiorano la fisionomia dello stabile. Il peggioramento così avvenuto si deve tradurre in termini pratici in un pregiudizio di carattere economico (Cass. 22 agosto 2003, n. 12343).

La mia casa valeva 10, ma in conseguenza dell'alterazione del decoro da parte del vicino, adesso vale 9,8.


La sostituzione degli infissi, dunque, non è di per sé attività lesiva dell'estetica dello stabile.
È vero, sostituire una finestra con altra non propriamente simile può portare a una variazione, ma che questa sia peggiorativa è cosa diversa. Non solo: essere i primi a sostituire gli infissi è cosa diversa dal farlo dopo altri condòmini, posto che l'intervento inserito in un contesto già alterato è valutato diversamente (ossia con meno severità) rispetto al primo (Cass. 17 ottobre 2007 n. 21835).

Non è facile rispondere a priori: certo è che se sostituisco un infisso marrone con un bianco, qualche rischio lo corro, così come se sostituisco una porta-finestra a due ante con una ad anta unica ovvero scorrevole. In questi casi, salvo particolari disposizioni del regolamento condominiale, sarebbe utile avere il consenso scritto da parte di tutti i condòmini, magari siglato su un foglio che rappresenti lo stato dei luoghi post modifica.

Quanto alle norme che impongono al condòmino di non alterare il decoro mediante interventi su parti dell'edificio di sua proprietà, il riferimento è all'art. 1122 c.c. che, per l'appunto, vieta interventi in grado di alterare il decoro dell'edificio.

Regolamento condominiale assembleare e infissi

Nei condomini con almeno undici partecipanti la legge impone l'adozione di un regolamento.
In questo documento, una sorta di statuto, devono essere contenute, tra le altre, le norme per la tutela del decoro dell'edificio.

Si badi: il regolamento condominiale assembleare, cioè quello votato a maggioranza dai condòmini, può sempre e solamente dire come si debbano fare determinate cose, mai se queste siano o meno vietate. Esempio: il regolamento condominiale assembleare può dire che sulla facciata possono essere affisse determinate insegne e targhe, ma non vietare questa apposizione.

Data questa ipotesi, possiamo senza ombra di dubbio affermare che il medesimo regolamento assembleare nel tutelare il decoro dell'edificio – elemento sul quale senza ombra di dubbio incidono anche beni in proprietà esclusiva – possa prescrivere precetti da seguire in relazione alla manutenzione/sostituzione di infissi.

Regolamento condominiale contrattuale e infissi

Il regolamento contrattuale è quel documento accettato da tutti i condòmini.
È indifferente se tale regolamento sia stato predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile (es. il costruttore), ovvero successivamente da altra persona.

Ciò che caratterizza il regolamento contrattuale e la sua accettazione da parte di tutti i condòmini; tale consenso può incidere sul contenuto.

In materia di decoro architettonico, ad esempio, è stato definito pienamente legittimo il fatto che nel regolamento contrattuale si possa dare della nozione di decoro architettonico dell'edificio una esplicitazione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di modificazione imponendo la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica ovvero all'aspetto generale dell'edificio rispetto a quelli risultanti al momento della sua costruzione oppure esistenti quando fu concluso quell'accordo (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).


Dato questo contesto, non ci sarebbe da meravigliarsi se un regolamento contrattuale vietasse la sostituzione di infissi con altri diversi, ovvero per mantenerne la buona conservazione, addirittura ne imponesse la pitturazione.

Certo, se un regolamento imponesse il divieto di sostituire gli infissi, si potrebbe obiettare: e se la finestra, per avventura, dovesse rompersi in maniera irreparabile e non fosse possibile installarne una identica? Caso non proprio isolato, anzi, magari ricorrente se il tempo trascorso fosse parecchio.

Il regolamento contrattuale, inoltre, può subordinare determinati interventi, come la sostituzione d'infissi, alla preventiva autorizzazione assembleare, secondo norme condominiali.

Sostituzione infissi, amministratore e assemblea

La sostituzione d'infissi, in quanto opera regolata dall'art. 1122 c.c., deve essere comunicata all'amministratore, il quale ha obbligo di riferirne all'assemblea.

Non è precisato il termine entro il quale il mandatario deve comunicare all'assemblea quanto a sua volta recepito dal condòmino. Si valuta di volta in volta, anche in relazione alla tipologia d'intervento. È chiaro che il cambio d'un infisso con altro identico è cosa diversa dalla sostituzione con altro diverso nel colore e nella composizione.

Ad ogni buon conto, salvo specifica disposizione di un regolamento contrattuale, il parere dell'assemblea non può mai avere funzione autorizzativa, ma al massimo prescrittiva o di censura volta all'inizio d'una azione giudiziaria.

Insomma è consigliabile attendere la convocazione, ma non necessario. Anche questo è aspetto che va deciso caso per caso in considerazione della natura dell'intervento.