Diritto di sopraelevazione in condominio: di cosa si tratta e quali sono i suoi limiti

Diritto di sopraelevazione: come funziona

Ingrandire la propria casa, aumentando la superficie utile consente molti vantaggi.
Aggiungendo nuovi ambienti sarà infatti possibile recuperare spazi inutilizzati.
In particolare, effettuando lavori di sopraelevazione, si potrà aumentare anche il valore dell'immobile.

È bene dunque conoscere quando sorge il diritto di sopraelevare e se a tal fine si devono chiedere delle autorizzazioni; importante è anche un'adeguata informazione su quelle che sono le migliori soluzioni tecnologiche da adottare per raggiungere lo scopo desiderato.

Quali sono gli interventi di sopraelevazione?

A chi spetta il diritto di sopraelevazione?

Quali sono gli obblighi di chi lo esercita?

Iniziamo col dire che si tratta di interventi di costruzione effettuati sull'ultimopiano di un immobile o sopra il lastrico solare, finalizzati all'aggiunta di uno o due piani in altezza o alla realizzazione di nuove strutture.

L'intervento di sopraelevazione consente un'estensione dello spazio in verticale.
L'opera realizzata resta di proprietà del condomino che l'ha eseguita.
Poiché i lavori che permettono di aumentare il numero dei piani devono essere compatibili con gli strumenti urbanistici, prima di procedere con la loro esecuzione è necessario rivolgersi a un esperto e qualificato progettista.


Di norma il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell'ultimo piano di un edificio il quale ha il diritto di costruire un ulteriore piano o comunque un'altra struttura che abbia l'effetto di aumentare l'altezza dell'immobile. Si può ad esempio semplicemente innalzare il tetto al fine di inserire un soppalco nella propria abitazione.

Il titolare del diritto, dovrà tener conto di una serie di limiti e di obblighi.
Andiamo con ordine e vediamo cosa dice la legge al riguardo.

L'articolo 1127 Codice Civile, nell'ambito delle norme relative al condominio, afferma che:

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Art. 1127 cod. civ.

Titolare del diritto di sopraelevare è il proprietario dell'ultimo piano del condominio o il proprietario esclusivo del lastrico solare o altrimenti detto terrazzo.
La norma consente al proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale di erigere ulteriori costruzioni senza che vi sia la necessità di richiedere l'autorizzazione ai condomini.

Qualora il lastrico solare costituisca parte comune dell'edificio il proprietario dell'ultimo piano potrà comunque sopraelevare, purché ricostruisca il lastrico solare al di sopra della sopraelevazione effettuata. Non deve essere infatti pregiudicato l'uso della terrazza da parte degli altri condomini.

Limiti e obblighi al diritto di sopraelevare

Anche se il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non è obbligato a chiedere il consenso agli altri condomini né a dare comunicazione del suo intento di eseguire interventi di sopraelevazione, occorre rispettare taluni limiti e obblighi.

Per quanto riguarda i limiti, innanzitutto, si deve appurare che la possibilità di sopraelevare non sia stata vietata nell'atto di compravendita dell'unità immobiliare o nel regolamento di condominio.

In secondo luogo, il diritto di sopraelevazione non potrà essere esercitato qualora possa arrecare danno all'edificio complessivo. La sopraelevazione infatti non è ammessa qualora le condizioni statiche e strutturali del fabbricato non lo consentano.

Vi sono inoltre delle situazioni che conferiscono ai condomini il diritto di opporsi all'esecuzione dei lavori, ovvero quando la sopraelevazione possa ledere l'aspettoarchitettonico dell'edificio, soprattutto se il palazzo è di particolare pregio storico e artistico. Lo stesso dicasi qualora alla sopraelevazione possa conseguire una diminuzione considerevole di aria e luce per i proprietari degli altri piani.


Vediamo più nel dettaglio i suddetti limiti.

In base alla norma del codice civile primo limite al diritto di costruire sull'ultimo piano o sul lastrico solare è costituito dalle condizioni statiche dell'edificio. L'incompatibilità rispetto alle condizioni statiche dello stabile condominiale costituisce un divieto per il proprietario di carattere assoluto.
Il proprietario non può sopraelevare se l'intervento può determinare un pericolo di crollo o comunque compromettere la sicurezza dell'immobile nel suo complesso.

Ad esempio una costruzione in violazione della normativa antisismica non sarà assolutamente consentita a meno che il proprietario, previa autorizzazione dei condomini non faccia eseguire delle opere di consolidamento che rendano la sopraelevazione non pericolosa.

Qualora si eseguano dei lavori senza rispettare le condizioni statiche dell'edificio è prevista la demolizione dell'opera, senza alcuna possibilità di sanatoria.

Abbiamo visto che il secondo limite alla sopraelevazione condominio è costituito dal pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio. Qualora sia leso l'aspetto architettonico dello stabile potrà essere ordinata la demolizione o il risarcimento del danno agli altri condomini.
Si pensi al caso in cui nell'esecuzione dell'opera vengano utilizzati materiali e forme non di pregio e diverse dalla restante parte dell'edificio.

Ultimo limite è costituito dal divieto di sopraelevare se l'opera diminuisce aria e luce ai danni dei condomini dei piani sottostanti.

Nei casi sopra descritti i condomini possono manifestare la loro volontà di opposizione alle opere intraprese. È loro facoltà richiedere il ripristino dello stato dei luoghi unitamente al risarcimento dei danni subiti.


Mentre per i pregiudizi connessi al mancato rispetto delle condizioni statiche dell'edificio la demolizione può essere richiesta in qualsiasi momento. Secondo quanto asserito dalla Corte di Cassazione con ordinanza 20288/2017 l'azione di accertamento diretta a dimostrare l'inesistenza del diritto di sopraelevare per pregiudizio al decoro architettonico l'opposizione potrà essere effettuata entro il termine di 20 anni. Decorso il suddetto termine di prescrizione il proprietario acquisisce il diritto di mantenere la sopraelevazione realizzata.

Dopo aver descritto i limiti alla possibilità di sopraelevare è doveroso ricordare che per poter sopraelevare il proprietario dovrà osservare le norme in merito di concessioni edilizie e permessi di costruire.

Sopraelevazione e indennità ai condomini

Altro aspetto di rilievo da ricordare, nel momento in cui si decide di sopraelevare, è dato dagli obblighi in capo al proprietario nei confronti degli altri condomini.
Quando si eseguono interventi per costruire sopra l'ultimo piano si dovrà corrispondere un'indennità ai condomini, come corrispettivo del diritto di sopraelevare.
Tale indennità, secondo quanto disposto dalla legge, dovrà coincidere con il valore attuale dell'area da occupare con la nuova costruzione diviso per il numero dei piani, compreso quello dove dovrà essere eseguita la costruzione, detratto l'importo della quota di spettanza del proprietario titolare del diritto.

È dovuta per il solo fatto dell'aumento della superficie e volumetria dell'edificio, indipendentemente dall'effettivo aumento dell'altezza.

Facendo un esempio, ipotizziamo un palazzo di cinque piani nel quale il proprietario dell'ultimo piano intende sopraelevare di un piano. Ipotizzando che il valore dell'area da occupare sia 1200 si dividerà l'importo per 6. Si otterrà una somma pari a 200 (presumendo che il valore dei millesimi dei piani sia uguale) a cui sottrarre la quota relativa ai due piani di proprietà del condomino che ha sopraelevato, ovvero 2/6 di 200, pari a 66,67; l'indennità da corrispondere a ciascun condomino sarà 200 meno 66,67 ovvero 133 euro.

Il diritto all'indennità spettante ai condomini è un diritto di credito soggetto al termine di prescrizione di dieci anni.

Anche se non previsto espressamente dalla legge, onde evitare lamentele e conflitti con gli altri condomini, è bene dare comunicazione ai condomini della volontà di sopraelevare o della propria intenzione di cedere ad altri il diritto di superficie. Si ricorda, infatti, che ai sensi dell'articolo 952 del Codice Civile, il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare può vendere il diritto di superficie sopra l'ultimo piano, stipulando un atto di cessione da redigersi per iscritto.
Il diritto di superficie è è il diritto di edificare o mantenere su suolo altrui una costruzione.