Come sopraelevare un edificio esistente senza sottovalutare vincoli e fattibilità

Sopraelevare gli edifici: una nuova opportunità

Nelle città contemporanee, caratterizzate da una densità abitativa sempre maggiore e spazi edificabili che scarseggiano, la sopraelevazione degli edifici costituisce una delle frontiere più interessanti dello sviluppo urbano sostenibile.

Soprelevazioni, consolidamento terreni e rigenerazione urbana - IStock

Sopraelevare significa infatti intervenire su volumi, altezze e carichi strutturali in un organismo edilizio già consolidato.

Soprelevare gli edifici contribuisce alla riqualificazione urbana. Foto Pixabay

Tuttavia, entrambi gli interventi richiedono una visione d’insieme che possa dialogare con il contesto urbanistico, i diritti di terzi e la sicurezza strutturale.

Sopraelevazione degli edifici e sostenibilità

L'espansione orizzontale delle città viene oggi fortemente disincentivata, perché la tutela delle aree verdi, la riduzione del consumo di suolo agricolo o boschivo e il contenimento delle periferie sono priorità globali.

Le soprelevazioni mirate razionalizzano il tessuro urbano. Foto IStock

La rigenerazione urbana su vasta scala passa quindi per la densificazione dei tessuti edilizi ormai consolidati.

Inquadramento tecnico degli interventi di sopraelevazione

La soprelevazione si verifica quando si aumenta stabilmente l’altezza di un edificio, sia con l’aggiunta di uno o più livelli, sia con la modifica dell’inclinazione o altezza della copertura per recuperare un sottotetto non abitabile.

Soprelevazione di un edificio - IStock

La distinzione tra un semplice rialzo della quota di colmo e l’inserimento di un intero piano non è puramente geometrica, perché definisce la natura dell’intervento ai fini giuridici e procedurali.

Senza un incremento della Superficie Utile può infatti configurarsi una ristrutturazione edilizia; mentre con aumenti di volume, inserimento di nuove unità immobiliari o alterazioni della sagoma plani-volumetrica l’intervento viene classificato come ampliamento, e dunque nuova costruzione.

Una soprelevazione pone molte sfide tecniche, logistiche e normative - IStock

La prima operazione necessaria, ancora prima di cominciare a progettare l’ampliamento, è perciò la verifica di fattibilità normativa, tecnica ed economica.

In caso di risposta negativa anche per uno solo dei tre aspetti, la soprealevazione risulta impossibile o economicamente svantaggiosa.

Sopraelevazioni e titoli abilitativi edilizi

Anche se molti proprietari sono convinti che un intervento eseguito nell’area di sedime di un edificio già esistente possa beneficiare di procedure amministrative semplificate, ciò non avviene quasi mai.

Una sopreaelevazione richiede generalmente un Permesso di Costruire - Pixabay

Un errore od omissione nella presentazione del titolo abilitativo o nell’ottenimento delle altre adei lavori, possibili risvolti penali, pesanti sanzioni economiche o perfino l’abbattimento delle opere abusive e spese dei proprietari.

La disciplina della sopraelevazione in condominio

Quando la soprelevazione riguarda un edificio condominiale, le cose si complicano ulteriormente.

L’articolo 1127 del Codice Civile stabilisce infatti il diritto di soprelevare al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, ma subordina tale diritto al rispetto di condizioni restrittive per tutelare gli altri condomini.

La soprelevazione deve armonizzarsi con l'edificio preesistente - Getty Images

Il primo requisito richiede ovviamente che la soprelevazione non costituisca un pericolo per l’integrità strutturale (statica e sismica) della costruzione originaria.

Chi dunque intende soprelevare, deve presentare un’apposita valutazione strutturale firmata da un architetto o un ingegnere specializzato.

Il condomino che sopraeleva è inoltre tenuto a indennizzare gli altri proprietati per un importo calcolato sul valore dell'area occupata e ripartito secondo le tabelle millesimali.

Queste ultime vanno inoltre ricalcolate per tenere conto dell’aumento di valore dell’unità immobiliare soggetta ad ampliamento.

Chi sopraeleva deve indennizzare gli altri condomini - Pixabay

L’articolo 1120 del Codice Civile richiede infine che, poiché si tratta di una modifica che incide sulle proprietà esclusive degli altri condomini, la sopraelevazione in condominio richiede l'approvazione all’unanimità.

Le sopraelevazioni e il diritto dei terzi

Un altro aspetto spesso sottovalutato è il rapporto con i proprietari degli edifici adiacenti, che, se lesi nei propri diritti, possono chiedere il risarcimento dei danni.

La legge tutela infatti anche i diritti dei terzi confinanti, perché le soprelevazioni interferiscono quasi sempre con l’orizzonte, l’illuminazione naturale e la riservatezza delle abitazioni circostanti.

In caso di soprelevazione la legge tutela i diritti dei terzi - Getty Images

Il Codice Civile e i regolamenti edilizi comunali impongono quindi distanze minime sia per le nuove costruzioni e ampliamenti (comprese quindi le soprelevazioni), sia per l’apertura di nuove vedute.

Le eventuali finestre, balconi o terrazze panoramiche della soprelevazione devono dunque garantire le distanze minime dai confini stabilite per le vedute dirette e oblique.

La soprelevazione richiede il rispetto delle distanze minime di legge - Pixabay

La verifica di fattibilità preliminare deve quindi considerare anche tali aspetti.

É inoltre consigliabile acquisire il consenso scritto dei terzi confinanti in via preliminare, che anzi dev’essere spesso allegato al titolo abilitativo.

Soprelevazioni, sicurezza strutturale e gestione del cantiere

La soprelevazione costituisce anche uno degli interventi più complessi e delicati eseguibili su un edificio esistente.

Prima di soprelevare occorre consolidare le strutture preesistenti - IStock

In base alle Norme Tecniche sulle Costruzioni attualmente vigenti, un intervento di sopraelevazione ricostruzione.

Spesso emerge quindi la necessità di eseguire importanti lavori di rinforzo e miglioramento sismico, come il consolidamento del terreno o delle fondazioni con micropali iniettati, la cerchiatura o incamiciatura di pilastri e maschi murari.

Tali lavori possono rendere la soprelevazione economicamente svantaggiosa.

Un cantiere di sopraelevazione pone sfide tecniche e logistiche - Getty Images

La fase di cantiere presenta inoltre criticità logistiche particolari, soprattutto in presenza di uno stabile abitato.

La rimozione della copertura esistente rende infatti l’edificio vulnerabile alle intemperie, richiedendo opere provvisionali specifiche e un’ottima gestione dell’impermeabilizzazione per evitare infiltrazioni con conseguenti danni agli appartamenti sottostanti.

I requisiti igienico-sanitari delle soprelevazioni

Il volume aggiuntivo deve rispettare anche i requisiti di comfort e salubrità previsti dalle normative.





Dal punto di vista tecnico, la soprelevazione richiede invece una perfetta integrazione con gli impianti tecnologici preesistenti, come le colonne di scarico o l’eventuale riscaldamento centralizzato, che spesso va potenziato.

Occorre inoltre evitare i ponti termici, con conseguente umidità di condensa e proliferazione di muffe, curando l’efficienza energetica della soprelevazione.

Questo intervento può perciò diventare una vera e propria occasione di rinnovamento e adeguamento tecnico, impiantistico ed energetico anche per l’edificio preesistente, con conseguente aumento di valore di tutte le unità immobiliari che lo compongono.