Come sopraelevare un edificio esistente

Soprelevare gli edifici esistenti: un’opportunità per lo sviluppo urbano sostenibile

Nelle città contemporanee, densamente popolate e con spazi limitati, la soprelevazione degli edifici costituisce una scelta vantaggiosa sempre più rilevante per mitigare le ormai pressanti esigenze abitative, economiche e ambientali.

L’espansione orizzontale va infatti disincentivata, soprattutto per tutelare le aree verdi, ridurre il consumo di suolo agricolo o boschivo e contenere le dimensioni delle periferie (e gli spostamenti veicolari conseguenti).

Soprelevare gli edifici contribuisce alla riqualificazione urbana - Foto Pixabay

La crescita verticale è dunque un’opportunità strategica per riqualificare e migliorare il patrimonio edilizio esistente, ottimizzare l’uso del suolo e riconvertire zone industriali ormai dismesse in aree verdi o servizi utili alla popolazione.

Tuttavia, una soprelevazione pone anche parecchie sfide logistiche, funzionali e normative, derivanti sia dall’aumento del carico urbanistico; sia dalla necessità di garantire un livello di sicurezza statica e sismica adeguato alla nuova consistenza dell’edificio.

I vantaggi della soprelevazione di edifici

Soprelevare gli edifici esistenti offre numerosi vantaggi economici, sociali e ambientali.

L’inserimento di nuove unità immobiliari o spazi commerciali, spesso più pregiati grazie alla vista migliore, al prestigio delle finiture e alla modernità degli impianti, può infatti aumentare il valore dell’immobile; oltre a garantire un’entrata supplementare ai proprietari con la vendita o alla locazione dei nuovi spazi.

Le soprelevazioni mirate razionalizzano il tessuro urbano - Foto iStock

La soprelevazione in condominio comporta invece una certa diminuzione delle spese a carico dei proprietari originari, grazie all’incremento del numero di unità complessive e alla conseguente ripartizione dei millesimi tra più soggetti.

Talvolta questi interventi possono inoltre beneficiare degli incentivi fiscali o economici per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, o risultare ammissibili anche nelle zone in cui il piano regolatore proibisce le nuove costruzioni.

Costituiscono anche un’ottima occasione per ridefinire l’aspetto esterno e migliorare l’efficienza energetica dell’involucro edilizio (ad esempio mediante l’aggiunta di un isolamento a cappotto), abbattere le barriere architettoniche e/o inserire un ascensore.

Le soprelevazioni mirate contribuiscono alla rigenerazione urbana - Foto iStock

Dal punto di vista sociale, la soprelevazione mirata di alcuni edifici aumenta razionalmente la densità di alcuni tessuti urbani consolidati, ma troppo estesi e rarefatti, incentivando una rigenerazione urbana su scala maggiore: più residenti significa infatti una maggior dotazione di servizi essenziali come scuole, ospedali, negozi, biblioteche, centri civici e impianti sportivi.

Anche l’introduzione di appartamenti di varie dimensioni e tipologie soddisfa maggiore gamma di esigenze abitative, favorendo la mixité sociale.

Sfide ostacoli degli interventi di soprelevazione

Sono però molte anche le sfide ed ostacoli per soprelevare correttamente un edificio, un intervento complesso che richiede un’attenta pianificazione tecnica, logistica e normativa.

Soprelevazione di un edificio - Foto iStock

Il primo ostacolo riguarda proprio i regolamenti edilizi, i piani urbanistici locali e gli eventuali vincoli di inedificabilità o tutela paesaggistica, che impongono precisi limiti di altezza, numero di piani, distanze dai confini, rapporti di copertura e indici di edificabilità o cubatura massima, impedendo o limitando la soprelevazione: occorre dunque uno studio di fattibilità mirato proprio su questi aspetti.

Bisogna poi considerare il carico urbanistico, cioè la richiesta di servizi (come scuole, negozi, impianti sportivi, parcheggi e verde pubblico, impianti a rete come luce e fognature) necessari ai residenti o fruitori abituali di una certa zona: è infatti ovvio che la soprelevazione di grandi edifici o interventi diffusi su molte piccole costruzioni, aumentando la densità abitativa e lavorativa, incrementano il carico urbanistico corrispondente.

Per mitigare tale problema, i comuni tendono ad autorizzare le grandi soprelevazioni solo in cambio di opere di urbanizzazione compensative, cosa non sempre possibile per la scarsità di territorio disponibile.

Non vanno poi sottovalutati i rapporti di vicinato, perché i piani aggiunti possono ridurre l’ombreggiamento, peggiorare la visuale, aumentare il rumore ambientare e comportare un impatto estetico negativo sui fabbricati adiacenti: anche questo problema è però risolvibile con i metodi dell'ubanistica partecipata, grazie a un dialogo preventivo con gli abitanti.

Le difficoltà riguardano però anche l’accessibilità e organizzazione del cantiere, che nei tessuti urbani compatti possono apparire complesse, complicando il trasporto dei materiali, ostacolando l’installazione della gru e interferendo con la viabilità locale e la vita quotidiana dei residenti.

Prima di soprelevare occorre consolidare le strutture preesistenti - Foto iStock

L’ultimo aspetto cruciale è la capacità portante della struttura originaria, perché l’inserimento di uno o più piani comporta un aumento significativo dei carichi permanenti e accidentali.

Perciò, se le fondazioni e le strutture di elevazione verticale appaiono sottodimensionate, sarà necessario prevedere adeguati interventi di rinforzo e adeguamento.

Indagini diagnostiche preliminari per una progettazione sicura ed efficace

In caso di esito positivo della verifica urbanistica e normativa, occorre confermare anche la fattibilità tecnica della soprelevazione con un’accurata campagna di indagini diagnostiche preliminari, fondamentali per accertare le condizioni dell’edificio esistente e del relativo terreno di fondazione: risulta perciò necessario affidarsi ad aziende specializzate come Uretek Italia Spa.

Studio delle planimetrie di un edificio prima del consolidamento del terreno, by Uretek

Le analisi geognostiche comprendono sondaggi stratigrafici e carotaggi per definire la successione degli strati del terreno, la loro composizione, consistenza e caratteristiche idrogeologiche; mentre con specifiche analisi di laboratorio sui campioni prelevati si determinano la granulometria, il tasso di umidità, densità, coesione e angolo di attrito del suolo.

Le prove penetometriche (statiche e dinamiche) e/o le prove di carico su piastra misurano invece la sua portanza, cioè la capacità di sostenere i carichi verticali.

Occorre inoltre verificare il livello della falda acquifera, allo scopo di valutare l'interazione con le fondamenta preesistenti e l’eventuale necessità di un drenaggio.

Esame di un campione di terreno estratto con un carotaggio, by Uretek

Questi dati portano all'elaborazione di un modello geotecnico del sottosuolo, necessario per studiare la reazione delle fondazioni esistenti ai nuovi carichi di progetto.

Contemporaneamente si considerano anche le strutture di elevazione, con particolare riguardo all’esame visivo dei materiali e tecniche costruttive, allo studio dei progetti e relazioni di calcolo originali (se disponibili) e al rilievo di eventuali quadri fessurativi e dissesti pregressi, anche inattivi.

Altre indagini preliminari comprendono il rilievo geometrico completo con laser scanner dell’intero edificio, riprese o fotografie con la termocamera (utilissime sopratuttto per verificare la presenza di canne fumarie, porte e finestre tamponate nascoste dalle finiture superficiali) e altre prove non distruttive mediante sclerometri, pacometri e ultrasuoni per valutare la resistenza e omogeneità dei materiali, o rilevare la posizione delle armature nelle memnbrature strutturali di calcestruzzo armato.

Monitoraggio strutturale, by Uretek

Se necessario, si possono però eseguire alcune prove moderatamente distruttive sulle murature, come carotaggi, prove di carico con i martinetti piatti e piccoli saggi per valutare la tecnica costruttiva o il grado di ammorsamento delle pareti.

Non può infine mancare un’analisi globale della vulnerabilità sismica dell'edificio.

Il consolidamento strutturale con iniezioni di resina espandente

Dalle indagini preliminari emerge spesso la necessità di adeguare le fondazioni e/o il terreno sottostante ai nuovi carichi di progetto.

Fra le tecniche disponibili, le iniezioni di resina espandente appaiono vantaggiose per situazioni specifiche, cioè quando si richiede un incremento di carico moderato od occorre stabilizzare un cedimento differenziale preesistente.

Consolidamento del terreno con iniezioni di resina espandente, by Uretek

I vantaggi principali sono la sostanziale assenza di vibrazioni, la velocità di esecuzione (spesso solo alcuni giorni), la scarsità del materiale di risulta, l’applicazione anche in spazi ristretti come cantine o locali interrati, e un’invasività decisamente contenuta, con un impatto minimo sulle strutture circostanti e la vita quotidiana dei residenti: spesso infatti risulta persino superfluo sgomberare l’edificio oggetto di intervento, tranne per le zone direttamente coinvolte dalle lavorazioni.

Un esempio concreto di questa tecnologia è Deep Injection di Uretek, basata sull’iniezione controllata di resina bicomponente liquida nel sottosuolo.

Una volta iniettata, questa si espande velocemente, costipando il terreno circostante, riempiendo vuoti o cavità e aumentando la portanza del suolo.

Consolidamento del terreno con iniezioni multiple di resina, by Uretek

L’intero processo viene monitorato costantemente con l’uso di livelli laser per controllare il sollevamento ottenuto e garantire una compattazione uniforme e controllata: risulta infatti fondamentale che la resina formi un bulbo di terreno consolidato in grado di assorbire e ripartire efficacemente i carichi aggiuntivi.

Applicabilità alla soprelevazione degli edifici

Tuttavia, in caso di soprelevazione il consolidamento con iniezioni di resina va considerato caso per caso: se infatti il terreno idoneo a sopportare i nuovi carichi è molto profondo (oltre 10-15 metri), l’efficacia delle iniezioni può diminuire, perché la resina agisce soprattutto negli strati più superficiali.

Il metodo è perciò applicabile a incrementi di carico relativamente modesti come l’aggiunta di un solo piano (una situazione comune nell’ampliamento verticale di abitazioni unifamiliari o piccole palazzine); mentre risulta meno performante nelle grandi soprelevazioni multipiano.

Anche il tipo di suolo è un fattore fondamentale, perché le iniezioni di resina sono molto efficaci nei terreni granulari o limoso-sabbiosi con una permeabilità sufficiente ad assicurare una buona diffusione del prodotto; mentre nei suoli argillosi particolarmente compatti o poco permeabili, questa può essere ostacolata, rendendo il consolidamento complessivamente meno elevato.

Inoltre, anche se le iniezioni vengono monitorate costantemente, la geometria del bulbo di terreno consolidato risulta intrinsecamente meno prevedibile e regolare rispetto ad elementi standardizzati di produzione industriale come i micropali prefabbricati.

Sopraelevazioni edifici esistenti: consolidare dapprima il terreno di fondazione

Talvolta la presenza di sopraelevazioni negli edifici, può provocare nelle abitazioni fenomeni di cedimento del terreno di fondazione e la formazione di abbondanti crepe sui muri. In questi casi prima di intraprendere un intervento di sopraelevazione è bene rivolgersi agli esperti del settore, ai tecnici professionisti Uretek Italia Spa che vi potranno fornire soluzioni efficaci per eseguire opere di consolidamento nei terreni di fondazione.

Uretek è l'unica azienda a trattare l'intero volume di terreno in profondità, è la sola che adotta resine a rapida espansione, permettendo al cliente la verifica diretta dell'efficacia d'intervento in ogni punto d'iniezione, grazie a un laser di precisione.

Offre garanzia contrattuale e fornisce anche un'assicurazione decennale post intervento di una primaria compagnia assicurativa di livello mondiale.

L'azienda utilizza solo materiali certificati e controllati, adotta resine prodotte dal leader mondiale del settore, poi la progettazione, il monitoraggio e il collaudo sono azioni imprescindibili per ogni cantiere, gli ingegneri geotecnici si dedicano quotidianamente ad assistere i professionisti nell'elaborazione degli interventi oltre che nella supervisione dei cantieri, infine un servizio post-vendita è a disposizione del cliente per prepararlo in ogni fase. Uretek è abilità, ingegnosità, esperienza e competenza.